财务数据和关键指标变化 - 每股账面价值环比下降2.2%，降至每股摊薄19.59美元，主要因特别股息和普通股投资按市值计价调整 [6] - 2023年第一季度净收入为每股摊薄0.30 - 0.37美元，而2022年第一季度为每股摊薄0.78美元，同比下降因2023年第一季度提前还款减少 [19] - 第一季度可分配收益为每股摊薄0.52美元，2022年同期为每股摊薄1.20美元 [19] - 公司预计下一季度可分配收益中点为每股摊薄0.46美元，范围在0.41 - 0.51美元；可分配现金流中点为每股摊薄0.50美元，范围在0.45 - 0.55美元，下降主要因2022年合并的多户住宅物业脱合并产生一次性收益 [20] - 第一季度可分配现金流为每股摊薄0.55美元，2022年同期为每股摊薄1.55美元，同比下降因2023年第一季度提前还款减少 [71] - 第一季度支付股息为每股0.50美元，董事会已宣布第二季度股息为每股0.50美元，还宣布第二季度特别股息为每股0.185美元，并打算在今年剩余季度宣布相同特别股息，第一季度股息由可分配收益覆盖1.04倍，由可分配现金流覆盖1.1倍 [71] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发起6笔投资，未偿还本金3480万美元，综合当前收益率11.4%；一笔投资部分赎回，未偿还本金1150万美元，另一笔投资全额赎回，金额2470万美元 [6][8] - 新增6笔投资包括：得克萨斯州福尼市出租型住房投资组合1400万美元优先股投资；购买未偿还本金约1500万美元浮动利率债券；季度结束后，对加利福尼亚州特梅库拉市CGMP设施进行2000万美元优先股投资 [8][9] - 两笔赎回包括：内华达州拉斯维加斯市一处稳定多户住宅物业约1150万美元优先股部分赎回；加利福尼亚州洛杉矶市一个混合用途项目夹层投资2470万美元全额赎回 [9] - SFR贷款池持续表现良好，贷款目前表现良好，显示出强劲的债务偿付覆盖率和净营业收入增长，第一季度无SFR还款 [11] - 贷款组合由88笔投资组成，未偿还本金总额约17亿美元，95%为住宅贷款，44%投资于单户出租贷款抵押，51%投资于多户住宅，主要通过机构CMBS，其余4%为生命科学和自存储贷款，投资组合平均剩余期限5.4年，92%已稳定，加权平均贷款价值比68.7%，平均债务偿付覆盖率1.9倍 [63] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合地域多元化，偏向东南部和西南部市场，得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计约占地理敞口的51% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务旨在为投资者产生稳定持久现金流，以商业抵押REIT领域优质资产为后盾 [25] - 公司在CGMP和SFR领域有大量低两位数收益率优先股和夹层投资管道，预计未来几个季度继续将资金循环投入这些机会 [25] - 公司认为当前银行活动缺乏，是投资好时机，尤其在其专注领域，CGMP将继续是主要重点，因该领域为非银行部门，且有制药和其他专业制造业回流趋势，加上市场流动性不足，机会巨大；Freddie K利差也将继续是有吸引力的投资来源 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为住宅领域在当前通胀环境下具有弹性，这些投资安全，从相关领域表现可得到证明 [72] - 公司在回购融资方面保持谨慎杠杆，季度末贷款价值比约60%，并与回购贷款合作伙伴就市场和融资组合状况持续对话 [72] 其他重要信息 - 公司对整个CMBS投资组合进行压力测试，冲击利率以确定隐含收益率下降幅度，市场价值下降1.42亿美元，代表截至昨晚收盘时账面价值与市场价值的差额 [23] - 压力测试结果显示，隐含收益率几乎翻倍至约21%，相当于CMBS投资组合价值下降25%，基础多户住宅和单户住宅物业价值实际下降超40%才会确认实际减值，此类损失与大金融危机期间相当或更糟 [72] - 公司纠正投资问题，将其记录为优先股投资，第一季度脱合并产生150万美元收益，正与审计师密切合作解决重大弱点问题，预计今年解决，并采取措施避免未来出现类似问题 [29][65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新当前信贷环境看法及未来几个季度多户住宅和SFR信贷前景 - 公司大部分多户住宅投资仍产生正净营业收入，债务偿付覆盖率达1.2倍以上，表现良好；问题主要出现在2020 - 2021年低资本化率的CRE CLO或债务基金交易，公司无此类资产敞口，将继续在Freddie K方面进行承保和投资 [27] 问题2: 请详细说明拉斯维加斯多户住宅投资脱合并产生的一次性收益情况 - 该收益为150万美元，发生在第一季度，公司正与审计师密切合作解决相关重大弱点问题，预计今年解决 [29][65] 问题3: 未实现损失中证券标记和普通股的细分情况 - 公司表示会后续提供详细信息 [31] 问题4: 公司投资管道情况及最佳投资机会领域 - 公司认为当前银行活动缺乏，是投资好时机，尤其在其专注领域，CGMP将继续是主要重点，因该领域为非银行部门，且有制药和其他专业制造业回流趋势，加上市场流动性不足，机会巨大；Freddie K利差也将继续是有吸引力的投资来源 [47] 问题5: 普通股投资的回报预期、货币化前景及与现金流和债务投资的资本分配考虑 - 公司认为GLR和NexPoint Storage Partners投资具有吸引力，长期来看，这两项投资变现时预计每股可带来5 - 6美元账面价值增值，但目前因市场流动性不足，不是变现时机 [74] 问题6: 公司是否预计信贷投资或优先股投资出现恶化、违约压力或业绩问题 - 公司表示未发现信贷投资或优先股投资存在潜在问题，多户住宅优先股投资的承保结构使其在违约情况下可接管管理和股权，且这些交易由优质、重复合作的赞助商执行，表现良好；单户出租投资为固定利率，债务偿付覆盖率和净营业收入增长良好，无太大压力；证券化业务表现也良好 [50][51] 问题7: Freddie Mac BP方面的债务偿付覆盖率是多少 - 公司整个投资组合的债务偿付覆盖率为1.9%，Freddie Mac方面的具体数据需后续汇总后提供 [52] 问题8: 优先股多户住宅交易中，底层债务浮动利率和有利率上限的比例分别是多少 - 公司表示所有浮动利率优先股交易都有上限，但需查找底层债务浮动利率的具体细分情况，预计大部分为浮动利率，会后续提供相关信息 [54][55]