财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损0.54美元/摊薄后每股，2021年同期净利润为1.17美元/摊薄后每股，净收入减少是由于第三季度提前还款减少和CMBS投资组合按市值计价调整 [9] - 利息收入较2021年第三季度增长14%，受投资平均收益率提高76个基点推动；利息支出增长37%，受1.02亿美元额外借款和平均利率提高98个基点推动 [10] - 第三季度可分配收益为0.48美元/摊薄后每股，2021年同期为0.51美元/摊薄后每股；第三季度可分配现金为0.50美元/摊薄后每股，2021年同期为0.62美元/摊薄后每股，两者减少是由于第三季度提前还款减少 [10][11] - 第三季度支付股息0.50美元/股，董事会已宣布第四季度股息为0.50美元/股；第三季度股息由可分配收益覆盖0.96倍，由可分配现金覆盖1倍 [12] - 每股账面价值较上一季度下降4.2%，至20.68美元/摊薄后每股，部分原因是CMBS投资组合按市值计价调整 [12] - 年初至今（截至2022年9月30日的九个月），归属于普通股股东的净收入为0.71美元/摊薄后每股，2021年同期为3.02美元/摊薄后每股，减少主要是由于CMBS投资组合按市值计价调整 [14] - 年初至今可分配收益为2.25美元/摊薄后每股，2021年同期为1.35美元/摊薄后每股，增长67.5%；年初至今可分配现金为2.69美元/摊薄后每股，2021年同期为1.57美元/摊薄后每股，增长72.1%，增长是由于第一和第二季度提前还款及相关提前还款罚金增加 [14][15] - 全年股息由可分配收益覆盖1.5倍，由可分配现金覆盖1.8倍 [16] - 第四季度可分配收益指引中点为0.53美元/摊薄后每股，范围在0.48 - 0.58美元/摊薄后每股；可分配现金指引中点为0.52美元/摊薄后每股，范围在0.47 - 0.57美元/摊薄后每股，增长主要由投资组合中的新投资推动 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合目前包含83项单独投资，总未偿还本金约17亿美元；贷款组合96%为住宅，42%投资于以单户租赁为抵押的高级贷款，54%投资于多户住宅（主要通过机构CMBS），其余4%为生命科学和自存仓；投资组合平均剩余期限为5.6年，93%已稳定，加权平均贷款价值比为68.1%，平均债务偿付覆盖率为1.76倍；地理上偏向东南部和西南部，得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计约占地理敞口的49%；所有投资均正常还款 [19][20][21] - 本季度及之后，公司完成11项新投资，总计1.32亿美元，加权平均无杠杆收益率为9%，平均杠杆收益率为11.2%；包括900万美元夹层投资（以佛罗里达州迈阿密附近的稳定自存仓物业为抵押，无杠杆收益率为11%）、2150万美元三项单独的优先股投资（以得克萨斯州普莱诺和沃思堡以及华盛顿州帕克兰的稳定多户住宅物业为抵押，加权平均估计收益率为13.3%）、1500万美元优先股投资（以明尼苏达州明尼阿波利斯郊外的稳定生命科学CDMO物业为抵押，收益率为10%）、150万美元MSCR票据（估计杠杆收益率为13.8%）以及8510万美元CMBS（包括房地美B级债券，平均无杠杆收益率为7.6%，杠杆收益率为12.9%） [21][22][23] - 第三季度，公司在一级债券市场活跃，获得7050万美元房地美浮动利率B级债券，收益率为SOFR + 525，杠杆收益率为低至中两位数，通过有吸引力的价格回购融资进行了审慎杠杆操作 [26] - 第三季度，SFR贷款池有一笔贷款还清，内部收益率为22%，而原承保内部收益率仅为9%，由于提前还款罚金，该投资在约三分之一的原投资时间范围内产生了超出原承保的净收益 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户住宅、SFR和自存仓的同店NOI增长虽较今年早些时候的历史峰值有所放缓，但仍保持高个位数至低两位数 [32] - 新开工项目在下半年急剧下降，预计多户住宅供应在2023年末达到峰值，2024 - 2025年对该领域的股权投资者和信贷方可能是不错的年份 [43] - 公司在出售其股权侧的阳光地带投资组合，当前报价显示即期资本化率约为4.5%；市场上有一些规模超过5亿美元的非阳光地带或部分阳光地带大型投资组合，资本化率超过5%；目前交易活动较少，若出售，资本化率可能在4.5% - 5%之间，且报价单不如上半年深厚 [77][78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的信贷投资主要集中在稳定、短期租赁期限、低资本支出的资产上，这些资产在当前通胀环境中具有动态定价能力；底层NOI表现优于其他物业类型，为投资者提供了稳定的收益基础和稳定的收益率 [31] - 公司团队继续在核心物业类型上以增值收益率投入资金，并认为当前市场适合开展更多特殊情况、战术性投资，以利用私人市场的流动性不足，特别是在多户住宅投资组合交易和单户租赁（尤其是建造出租领域） [33] - 公司对投资组合中缺乏过渡性资产或业务计划感到满意，不涉及办公或其他长期限资产的过渡性业务计划 [34] - 公司投资组合在未来五年以上将享有稳定透明的收入流，可利用其在多户住宅、SFR、自存仓和生命科学领域的深厚关系和投资平台，为投资者持续创造经风险调整后的回报 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着抵押贷款利率升至7%，购房变得更加难以负担，这有利于公司的SFR和多户住宅投资；在经济适用房和劳动力住房领域，租户保留率从45% - 50%升至55% - 56%，SFR平台也有较高的保留率；由于建设融资不足，开发商的供应将减少 [40][41][42] - 从SFR角度看，租金增长强劲，入住率高，未看到租金减速，NOI增长良好，预计SFR资产价值不会出现与整体住房市场相同程度的下降；整个贷款组合的底层资产情况类似，可能会有一些回调，具体取决于资本化率走势；各行业交易 volume 都很清淡，且与利率变动不同步 [73][74] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前预期、假设和信念，听众不应过度依赖，建议查看公司年度报告和其他SEC文件以了解可能影响前瞻性陈述的风险和因素；会议还包括非GAAP财务指标分析，详情见公司当天早些时候提交的演示文稿 [4][5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 抵押贷款利率升至7%对公司SFR和多户住宅投资的影响，以及对续租率、入住率的预期，购房难度增加如何利好相关投资 - 购房难度增加对公司的多户住宅贷款增长和股权投资组合都有利；在经济适用房和劳动力住房领域，租户保留率从45% - 50%升至55% - 56%，SFR平台也有较高保留率；由于建设融资不足，开发商供应将减少，预计多户住宅供应在2023年末达到峰值，2024 - 2025年对股权投资者和信贷方可能是不错的年份 [40][41][43] 问题2: 新投资与股票回购在回报方面的比较 - 公司可能采用杠铃策略，两者兼顾；若股价维持在账面价值的75%，可能优先使用自由现金流进行股票回购，否则会平衡两者 [44][45] 问题3: 两项普通股投资的最新情况、投资时间表、回报考虑以及是否会重新分配资金到产生现金流的债务投资 - 自存仓投资组合同店NOI增长显著，2022 - 2023年可能达到低两位数，租金情况类似；公司在劳动节后与摩根大通完成了投资组合高级部分的交易，正在与Extra Space讨论降低优先股杠杆，预计年底前达成增值解决方案；地面租赁投资目前进展顺利，有干粉资金可用于以4.5%以上的资本化率投资稳定的地面租赁资产，未来12 - 18个月前景良好，退出时间可能在2 - 4年，且有一定的退出市场可能性；这两项投资规模较小，表现良好，若有更增值的用途，有内外部各方可对其进行变现 [46][49][51] 问题4: 公司是否会参与房地美新推出的Q系列多户住宅过桥贷款业务 - 公司与房地美有长期合作历史，会继续关注Q系列业务；目前Q系列处于早期阶段，若认为对投资组合有吸引力，会考虑参与，但仍主要偏好K系列大型物业类型 [56][57][58] 问题5: 预计2023年K系列债券发行是否会大幅下降 - 公司参与的K系列大多为浮动利率，受益于SOFR上升；目前大多数赞助商倾向于浮动利率，因为不想承担5.5% - 6%的固定利率债务，预计未来6 - 9个月产品将偏向浮动利率 [59][60][61] 问题6: 若市场混乱持续到2023年，公司是否会利用借款人的救援融资需求或银行低价出售贷款的机会 - 回顾新冠疫情期间，有短暂的资产错配证券购买机会，但因大量资金在场外迅速吸收而结束；认为老旧的门户写字楼资产（40年以上，由CMBS或银行持有）可能存在问题，但公司不会涉足该领域 [64][65][66] 问题7: 对2023年房价走势及跌幅的看法 - 从SFR角度看，租金增长强劲，入住率高，未看到租金减速，NOI增长良好，预计SFR资产价值不会出现与整体住房市场相同程度的下降；整个贷款组合的底层资产情况类似，可能会有一些回调，具体取决于资本化率走势；各行业交易 volume 都很清淡，且与利率变动不同步；Invitation Homes股价下跌可能是由于费用较高，核心FFO或FFO下降超出预期，且公开市场和私人市场存在脱节 [72][73][76] 问题8: 对多户住宅价格或资本化率走势的看法 - 公司在出售其股权侧的阳光地带投资组合，当前报价显示即期资本化率约为4.5%；市场上有一些规模超过5亿美元的非阳光地带或部分阳光地带大型投资组合，资本化率超过5%；目前交易活动较少，若出售，资本化率可能在4.5% - 5%之间，且报价单不如上半年深厚 [77][78] 问题9: 多户住宅投资的债务成本和内部收益率情况 - 浮动利率债务成本约为SOFR + 200基点，固定利率债务与10年期国债利差约为150 - 175基点，代理业务在浮动和固定利率上的利差可能收紧20 - 30个基点；杠杆投资在有增长的情况下，五年持有期的内部收益率可能为高个位数，否则会更低；无杠杆投资方面，核心基金购买核心加产品的预期10年持有期无杠杆回报率约为6% - 7% [79][81][82]