财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股摊薄后0.34美元，较2021年第二季度的0.58美元下降41% [16] - 利息收入较2021年第二季度增长37%，受投资平均收益率提高41个基点推动；利息支出增长20%，受新增借款1.256亿美元和平均利率提高49个基点推动；净利息收入较2021年第二季度增长61% [16] - 第二季度可分配收益为每股摊薄后0.56美元，较2021年同期的0.41美元增长36.9%；可分配现金为每股摊薄后0.63美元，较2021年同期的0.47美元增长34.3% [17] - 第二季度支付股息每股0.50美元，董事会已宣布第三季度股息每股0.50美元；第二季度股息由可分配收益覆盖1.12倍，由可分配现金覆盖1.26倍 [18] - 每股账面价值较上一季度下降0.9%，至每股摊薄后21.59美元；上半年归属普通股股东的净收入为每股摊薄后1.14美元，较2021年同期的1.83美元下降 [19][20] - 年初至今可分配收益为每股摊薄后1.78美元，较2021年同期的0.83美元增长113.8%；可分配现金为每股摊薄后2.21美元，较2021年同期的0.94美元增长170.7% [21] - 年初至今股息由可分配收益覆盖1.78倍，由可分配现金覆盖2.21倍；每股账面价值较去年同期增长5.9%，至每股摊薄后21.59美元 [22] - 第三季度可分配收益指导为每股摊薄后0.44美元（中点），范围在0.39 - 0.49美元；可分配现金指导为每股摊薄后0.51美元（中点），范围在0.46 - 0.56美元，较第二季度下降主要受非经常性提前还款罚款影响 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合目前由75项个别投资组成，总未偿本金约16亿美元；贷款组合98%为住宅，44%投资于单户租赁抵押的高级贷款，54%主要通过机构CMBS投资于多户住宅，其余2%为生命科学和自助存储 [26] - 投资组合平均剩余期限为6.4年，94%已稳定，加权平均贷款价值比为68.5%，平均债务偿付覆盖率为1.63倍；地理分布偏向东南部和西南部市场，德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计占地理敞口约47%；所有投资均按时还款 [27] - 本季度完成11项新投资，总计1.52亿美元，加权平均无杠杆收益率为7.75%，平均杠杆收益率为11.3% [28] - 本季度发起一项800万美元的优先股投资，以位于德克萨斯州中部和沿海的三个稳定自助存储物业为抵押，无杠杆收益率为10.5% [28] - 本季度购买900万美元的MSCR票据，平均无杠杆收益率为8.5%，杠杆收益率为13.6%；发起或购买2600万美元的单户租赁债务证券化产品，平均无杠杆收益率为8%，杠杆收益率为1.6%；发起一项450万美元的优先股投资，以阿肯色州罗杰斯的一个稳定A级多户住宅物业为抵押 [29] - 本季度购买7000万美元的房利美浮动利率K系列B级债券，收益率为30天平均利率加5.5% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前多户住宅市场中，B级和A级物业的即期资本化率上升约40 - 60个基点，价值平均下降10% - 15%，卖家在4%的资本化率上开始有一些交易达成 [49] - 自助存储市场的资本化率变动范围与多户住宅市场几乎相同 [50] - 单户租赁市场的资本化率上升约25个基点，价值下降约7% - 10% [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的信贷投资主要集中在短期租赁期限、低资本支出的稳定资产上，在当前通胀环境下应继续保持动态定价能力 [9] - 公司认为两项特殊情况投资（NexPoint Storage Partners的转换股权和地面租赁投资，名义价值约8000万美元）与商业抵押REIT同行相比，提供了差异化的总回报特征，未来几年将有助于保护和提升账面价值增长，变现和重新配置时将带来显著的资本增长 [11] - 公司在多户住宅、单户租赁、自助存储、地面租赁和生命科学领域的关系持续提供稳定的交易流，目前管道中有超过1.5亿美元的新投资机会，涵盖房利美、优先股和CGMP、多户住宅和自助存储，收益率具有吸引力 [14] - 公司在当前市场环境下，新投资收益率比三个月或六个月前提高约2% - 3% [38] - 公司在管道中看到的有吸引力的投资机会包括CGMP设施的优先股融资（收益率10% - 12%）、自助存储领域的私人优先股和新发行存储B级债券（收益率为SOFR加600 - 700个基点）、多户住宅私人优先股（由于市场负杠杆，存在二次机会、重新交易和GAAP融资机会） [39][40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管本季度资本市场波动，但公司团队发起了11项新投资，总计1.5亿美元，所有投资均来自机构和/或重复赞助商，涉及单户租赁、多户住宅和自助存储领域 [12] - 公司认为其投资组合的信贷状况卓越，处于最具吸引力的物业类型中，将在未来五年以上提供稳定和透明的收益流 [13] - 市场继续面临通胀逆风以及美联储持续加息周期，但对住宅的需求旺盛，因此对房利美B级债券的需求也很高 [33][34] - 单户租赁贷款池表现良好，所有贷款均按时还款，租金增长和入住率指标强劲；第二季度有一笔单户租赁贷款提前还款，内部收益率达到31.2%，远高于原承销的9% [35] - 在经济衰退情况下，公司认为其投资组合在类似COVID的艰难时期表现出了韧性，目前SFR、多户住宅和自助存储的净营业收入增长约7% - 15%；在低迷时期，公司没有出现损失，只有少数Freddie K交易进入宽限期且最终表现良好；多户住宅优先股方面，通过合资结构的机制具有一定的风险缓解能力 [52][53][54] 其他重要信息 - 本季度公司在二级市场采购了一笔4100万美元的房利美小额贷款B级债券，未到期无杠杆收益率约为8%，杠杆收益率在低至中双位数，通过有吸引力的回购融资进行了审慎杠杆操作 [31] - 公司今日下午完成一笔约7050万美元的新发行房利美浮动利率B级债券的交易，收益率为30天平均利率加5.25%，通过资产负债表现金和有吸引力的回购融资进行融资，该债券具有良好的地理分布、审慎的底层贷款杠杆和优秀的赞助商 [32] - 公司通过银团流程投标房利美风险转移证书，获得约900万美元的B1和M2债券分配，收益率分别为30天平均利率加950和60个基点 [33] - 公司在季度末的回购融资设施上的贷款价值比约为60% [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新投资的回报率与三到六个月前相比如何，以及管道中哪些领域最具吸引力 - 目前新投资的收益率比三到六个月前提高了约2% - 3% [38] - 管道中具有吸引力的领域包括CGMP设施的优先股融资（收益率10% - 12%）、自助存储领域的私人优先股和新发行存储B级债券（收益率为SOFR加600 - 700个基点）、多户住宅私人优先股（由于市场负杠杆，存在二次机会、重新交易和GAAP融资机会） [39][40][41] 问题2: 还款或提前还款费用放缓的情况及预期 - 本季度有一笔贷款提前还款；目前SFR贷款的利率较高，且2018 - 2019年发起的贷款有房价增值积累，一些较小贷款余额的运营商可能会提前还款以实现收益，因为提前还款罚款对他们来说可能不是那么大的负担 [44][45] 问题3: 高利率对多户住宅、单户租赁和自助存储的资本化率和整体估值的影响，以及预期的资本化率变动范围 - 多户住宅市场中，B级和A级物业的即期资本化率上升约40 - 60个基点，价值平均下降10% - 15%，卖家在4%的资本化率上开始有一些交易达成 [49] - 自助存储市场的资本化率变动范围与多户住宅市场几乎相同 [50] - 单户租赁市场的资本化率上升约25个基点，价值下降约7% - 10% [50] 问题4: 经济衰退对公司业绩的影响，以及BDC敞口或优先股的情况 - 公司认为其投资组合在类似COVID的艰难时期表现出了韧性，目前SFR、多户住宅和自助存储的净营业收入增长约7% - 15%；在低迷时期，公司没有出现损失，只有少数Freddie K交易进入宽限期且最终表现良好 [52][53] - 多户住宅优先股方面，通过合资结构的机制具有一定的风险缓解能力，在极端情况下公司有能力接管资产并消除股权，该投资组合在COVID期间表现出色 [54]