财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度核心FFO每股增长26.3%，同店NOI增长12.1% [9] - 第三季度同店NOI增长12.1%，主要由收入增长10.7%和物业运营费用增长6.9%驱动 [15] - 第三季度合同租金增长15%，街边租金增长10% [16] - 第三季度同店平均入住率为94.1%，同比下降240个基点，季度末同店入住率为92.6%，同比下降350个基点 [17] - 第三季度核心FFO每股为0.72美元，同比增长26% [21] - 第三季度同店运营费用增长6.9%，主要由于物业税增长6.1%、公用事业费用增长12.4%和营销费用增长28.6% [23] - 公司预计2022年全年同店收入增长11.5%至12.5%，运营费用增长5.5%至6.5%，NOI增长14%至15% [27] - 公司调整2022年核心FFO每股指引中值下调0.05美元至2.81美元，预计全年核心FFO每股增长24% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司收购了23处全资物业，投资3.22亿美元，平均资本化率为5.4%，其中20处位于德克萨斯州、佛罗里达州、乔治亚州和南卡罗来纳州 [12] - 公司预计第四季度交易市场相对平静，主要由于买卖双方预期存在较大差距 [13] - 公司约30%的全资物业位于非同店池中，这些物业表现优于预期，预计2023年将纳入同店池 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场表现优异，北卡罗来纳州、乔治亚州、德克萨斯州和佛罗里达州的收入增长高于平均水平 [19] - 波特兰市场面临压力，主要由于新供应增加和经济及社会因素影响 [63] - 凤凰城市场也面临压力，主要由于新供应增加和住房市场放缓 [65] - 俄克拉荷马城和图尔萨等市场表现稳定，被称为“稳定型市场” [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续保持资本和投资策略的灵活性，专注于为股东创造长期价值 [14] - 公司认为自助仓储行业在经济周期中表现出较强的抗衰退能力，受益于家庭收缩和必要搬迁等反周期需求因素 [10][11] - 公司将继续通过其独特的PRO结构和广泛的地理覆盖来保持竞争优势 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年宏观经济环境可能更具挑战性，但自助仓储行业历史上表现出较强的抗衰退能力 [10] - 公司预计2023年供应量将保持较低水平，潜在影响可能在2024年初至中期显现 [106] - 公司认为自助仓储行业在经济衰退期间表现出色，预计未来18至24个月内住房市场的变化将推动需求 [110] 其他重要信息 - 公司第三季度关闭了一笔2亿美元的10年期无担保债务私募，固定利率为5.06% [24] - 公司杠杆率为6倍净债务与EBITDA，处于目标范围5至6.5倍之间 [24] - 公司2023年无到期债务，2023年有3.75亿美元债务到期，其中3亿美元为两笔定期贷款 [25] - 公司约24%的债务为浮动利率，其中一半为循环信贷额度 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于ECRI（现有客户租金增长）的展望 - 公司认为ECRI活动在第三季度保持稳定，预计2023年将继续保持稳定 [33] - 公司正在监控客户行为和市场变化，以调整ECRI策略 [34] 问题: 关于市场竞争和技术改进 - 公司已经在部分市场采用远程管理模式，并计划通过技术改进进一步提高效率 [39][40] - 公司认为市场竞争格局不会因某些交易而发生显著变化 [42] 问题: 关于10月入住率和街边租金趋势 - 10月街边租金同比增长，但增速有所放缓 [43] - 10月入住率下降至91.4%，低于第三季度末的92.6% [44] 问题: 关于入住率下降的原因 - 公司认为入住率下降主要是由于季节性回归和去年异常高基数的对比 [50] - 公司正在调整营销策略和折扣策略以应对入住率下降 [51] 问题: 关于资本分配和股票回购 - 公司可能会通过选择性出售资产来筹集资金，并考虑回购股票 [58] - 公司认为在当前环境下，股票回购是一个有吸引力的资本配置选择 [84] 问题: 关于市场表现差异 - 阳光地带市场表现强劲，而波特兰和凤凰城市场面临压力 [62][65] - 公司认为市场表现差异主要由于新供应增加和住房市场变化 [63][65] 问题: 关于客户转换率和营销支出 - 公司正在增加营销支出以提高客户转换率 [70] - 公司预计第四季度营销支出将继续增加 [56] 问题: 关于供应量和需求变化 - 公司预计2023年供应量将保持较低水平，潜在影响可能在2024年初至中期显现 [106] - 公司认为自助仓储行业在经济衰退期间表现出色，预计未来18至24个月内住房市场的变化将推动需求 [110] 问题: 关于浮动利率债务 - 公司对当前的浮动利率债务水平感到满意，预计不会大幅增加 [112] - 公司计划通过长期固定利率债务来减少浮动利率债务 [113] 问题: 关于坏账趋势 - 坏账水平已回归至疫情前水平，公司对此并不担忧 [162] - 公司正在加强催收工作以应对坏账增加 [162] 问题: 关于预算和预测 - 公司正在与PROs密切合作制定2023年预算，预计市场表现将与公司整体表现一致 [144] - 公司通过多种方式与PROs保持沟通，包括每周电话会议和季度深度讨论 [148] 问题: 关于交易环境和资本管道 - 公司预计短期内交易活动将放缓，但资本管道中的资产仍可能加速进入市场 [157] - 公司认为资本成本上升将影响资产定价和预期 [158]