财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度核心FFO每股增长29.1%，同店NOI增长17.3% [7] - 第二季度同店收入增长14.6%，物业运营费用增长7.6% [14] - 第二季度核心FFO每股为0.71美元，同比增长29% [22] - 同店NOI增长主要受物业税增长11.2%和公用事业费用增长17.5%的推动 [24] - 公司预计全年核心FFO每股增长25%，同店收入增长11%至13%，NOI增长14%至16% [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度同店毛利率提升1.7%至74.1% [14] - 第二季度合同租金增长近16%，街面租金增长18% [15] - 第二季度店内平均入住率为95.1%，同比下降10个基点 [17] - 公司预计入住率将遵循历史季节性趋势，年底可能降至低90%水平 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第二季度收购了8处全资物业，投资1.15亿美元，平均资本化率为5.6% [11] - 公司在休斯顿MSA收购了7处物业组合，投资约2.08亿美元 [11] - 公司在季度结束后又收购了6处物业，价值7200万美元 [13] - 波特兰、凤凰城和萨拉索塔市场因新供应压力表现较为疲软 [58][116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司董事会决定实施股票回购计划，以提供更大的资本配置灵活性 [10] - 公司将继续通过AI和机器学习能力优化前端定价和收入管理 [20] - 公司专注于通过在线租赁计划和呼叫中心举措提高客户转化率 [19] - 公司认为自存行业在当前通胀环境中表现良好，能够通过调整租金抵消通胀压力 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对自存行业的未来前景保持信心，认为该行业在过去的衰退中表现良好 [9] - 公司预计第二季度增长将放缓，但仍高于历史平均水平 [28] - 公司认为当前市场环境下的收购机会仍然存在，尽管买家群体有所缩小 [11][54] 其他重要信息 - 公司董事会决定将第二季度股息提高至每股0.55美元，同比增长45% [7] - 公司在第二季度发行了1400万美元的OP股权，并关闭了2.85亿美元的七年期无担保定期贷款 [26] - 公司杠杆率为5.6倍净债务与EBITDA，处于目标范围的低端 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于入住率的假设 - 公司预计入住率将遵循季节性趋势，年底可能下降200至300个基点 [32] 问题: 关于ECRI（现有客户租金增长）的策略 - 公司在第二季度对更多租户实施了租金增长，导致入住率下降 [33] - 公司计划在第三季度继续推动转化率和入住率，以抵消第二季度的损失 [48] 问题: 关于波特兰市场的表现 - 波特兰市场是公司最具竞争力的市场，新供应压力较大 [38][89] - 公司预计波特兰市场的表现将逐步改善，但仍需关注新供应的影响 [116] 问题: 关于收购环境的看法 - 公司认为当前收购环境仍然活跃，尽管买家群体有所缩小 [54] - 公司预计全年资本部署将在4亿至6亿美元之间，可能接近上限 [55] 问题: 关于客户行为的变化 - 公司观察到客户在租赁决策时需要更多的接触点，但整体需求仍然强劲 [38] - 公司认为自存行业的租金占客户可支配收入的比例较小，受通胀影响较小 [95] 问题: 关于2023年的增长展望 - 公司预计2023年的增长将从2022年底的增长率开始，仍高于历史平均水平 [100] 问题: 关于资本化率的变化 - 公司观察到资本化率有所上升，特别是在次级市场 [126] - 公司认为当前市场环境下，资产组合仍然存在溢价 [127]