财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为每股0.04美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.29美元 [16] - 投资活动中投资级和投资级概况占比分别为56.5%和21% [10] - 第一季度投资组合年化基础租金增长至7700万美元，较去年第一季度增长60% [16] - 利息费用从2021年第一季度的90万美元增至120万美元，G&A从310万美元增至420万美元 [17] - 截至季度末总债务为2.95亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款 [18] - 2022年3月31日，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.6倍，考虑远期销售协议剩余股份后为2.3倍 [22] - 董事会宣布每股0.20美元的定期季度现金股息，本季度派息率略低于69% [22] - 公司将2022年AFFO每股指引范围提高至1.14 - 1.17美元，净投资指引提高至至少5亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：本季度收购34处房产，花费9000万美元，初始现金资本化率为6.3%，加权平均租赁期限为8.2年 [6] - 开发业务：两个开发项目已开始收租，总成本760万美元，加权平均投资收益率为7.6%；为开发项目提供500万美元资金支持；季度末有9个开发项目，代表3700万美元额外投资 [6] - 贷款业务：签订首份4040万美元可转换抵押贷款协议，期限18个月，利率6% [7] - 处置业务：本季度处置一家休闲餐厅，售价240万美元，现金资本化率为5.5% [10] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续机会性地减少对休闲餐饮、银行和健康健身等特定类别的敞口 [11] - 公司通过多种渠道寻找机会，与租户创造性合作，在保持投资组合质量和回报的同时释放价值并提供资金 [12] - 公司预计随着融资成本增加，一些买家退出交易，市场上可能有更多机会，同时预计资本回报率会略有上升 [28][35] - 公司将继续坚持专注小型投资组合和单笔交易的策略，但也谨慎乐观地认为可能有机会进行更大规模的交易 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合在任何经济环境下都能表现良好，有较大资本缓冲应对零售空间的各种变化，即使在通胀、利率上升和全球不确定性的情况下，也能提供最稳定的现金流 [14] - 公司对2022年实现更高的投资目标充满信心，认为其投资策略使其能够在全球不确定性时期持续提供可预测的现金流 [25] 其他重要信息 - 公司在1月初签订了与超1030万股普通股相关的远期销售协议，3月30日结算超340万股，扣除费用后净收益7200万美元，剩余股份需在2023年1月10日前结算 [20] - 本季度通过ATM计划发行股份，扣除承销折扣和交易成本后净收益约350万美元 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度交易流量、管道可见性及定价情况如何？ - 管道比本季度此时通常情况更强劲，对第二季度感觉良好，部分交易可能延续到第三季度；看到一些买家因融资成本增加退出交易，部分交易有更多机会 [28][29] 问题2: 抵押贷款业务是否还有其他项目，该笔交易情况如何，与该开发商是否还有其他合作机会？ - 该交易是为开发商提供资金，使其对资产进行重新开发和定位，公司有机会在18个月内以有吸引力的资本回报率购买优质资产；未来可能与该开发商有更多业务，但形式可能不同 [32][34] 问题3: 投资管道增加的驱动因素是什么，下半年定价或资本回报率是否会有变化？ - 预计资本回报率会略有上升；投资管道增加是因为许多买家融资困难，退出合同，使公司有机会参与更多交易；市场上出现更多投资组合机会，但公司仍会坚持专注小型投资组合和单笔交易的策略 [35][38] 问题4: 公司希望对休闲餐饮、银行和健康健身的敞口达到什么水平，实现目标的时间表如何，是否有机会更快地循环利用资本？ - 休闲餐饮占比可能维持在1%左右，且会非常谨慎选择保留的项目；银行敞口最终可能降至零；公司会机会性地进行处置，本季度收购的包含银行的投资组合会尽快出售 [39][40] 问题5: 公司是否仍预计在下半年增加债务，预计能获得的利率是多少？ - 公司仍预计在下半年增加债务，以将循环信贷额度转为更长期的债务；原本考虑进行10年期私募，利率在4%左右，但目前市场情况不佳，指示性利率在5% - 5.25%之间；公司还有其他通过银行市场获得5年和7年期债务的选择 [42][43] 问题6: 交易市场中是否看到杠杆买家受债务市场波动影响，对公司交易机会有何影响，公司在考虑租户或机会时筛选策略是否有变化，对Publix的投资有何特殊之处？ - 看到一些高杠杆买家退出市场，特别是在投资组合交易中，公司在定价方面的排名有所上升，但预计不会进行大量大型投资组合交易；公司投资标准自2019年成立以来没有改变，一直专注于在任何经济周期都能表现良好的租户；对Publix的投资是经过长时间努力，该交易有一些额外的操作空间，使公司能够达成交易 [46][48] 问题7: 开发支出对不断上涨的建筑成本的敞口如何，对目标收益率有何影响？ - 公司采取保守的开发策略，由开发商承担所有成本超支，目前没有问题；但预计建筑成本和劳动力成本上升会对未来开发项目产生负面影响，可能导致项目增长速度放缓；现有开发管道的收益率已锁定 [55][56] 问题8: 除了抵押贷款业务，还有哪些创造性的资本部署解决方案？ - 公司自成立以来一直在寻找创造性的方式来获得更高的资本回报率和收益率，例如去年在密西西比州图珀洛的交易中，公司引入合作伙伴处理交易中较困难的部分，从而能够以6.6%的资本回报率购买沃尔玛和山姆会员店 [61]