财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股0.07美元，核心FFO为每股0.22美元，AFFO为每股0.24美元 [15] - 截至9月30日，现金为2800万美元，未偿还总债务为1.92亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，其余来自循环信贷额度 [16] - 季度末净债务与年化调整后EBITDA比率为3.5倍，低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [17] - 调整2021年全年AFFO指引至每股0.93 - 0.95美元，提高2021年净收购额指引至至少4亿美元 [19] - 预计现金G&A处于1100 - 1200万美元区间的高端，非现金补偿费用处于300 - 400万美元区间的中点，现金利息费用处于300 - 350万美元区间的低端，另加60万美元非现金递延融资费用摊销，税收接近20 - 30万美元区间的高端，全年完全稀释加权平均流通股数在3800 - 3900万股之间 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成9000万美元的总收购量，初始现金资本化率为6.2%，加权平均剩余租赁期限为12.4年，近90%的收购对象为投资级租户或具有投资级概况的租户；提供约400万美元开发资金，包括两个预计总成本为540万美元的新项目，预计到2022年上半年末从4个开发项目中收取租金 [9] - 第三季度出售4项资产，获得1900万美元，加权平均现金资本化率为6.3%，降低了休闲餐饮、银行分行和房车销售的敞口 [10] - 截至季度末，投资组合包含290处房产，面积550万平方英尺，分布在40个州，租户多元化，有60个租户分布在22个行业；总ABR增至5980万美元，加权平均租赁期限为10年， occupancy率为100%，2023年前无租约到期，2025年前ABR到期比例低于1%；按ABR计算，70.5%为投资级租户，另有14.5%归类为投资级概况 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度收购的资本化率为6.2%，低于去年同期的6.5%，预计第四季度资本化率将略有上升 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过收购高质量租户的资产来扩大投资组合，同时进一步实现租户基础、地理和行业组合的多元化，以产生最佳的风险调整回报 [7] - 未来收购将更多地与现有租户和卖家建立关系，开展更多的“混合与延期”业务以及开发项目 [24][35] - 预计开发业务每年可完成6000 - 7500万美元的交易 [36] - 行业竞争方面，市场上有大量资本进入，但没有明显的竞争对手改变市场格局 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度的强劲表现感到满意，拥有充足的资本和持续的有吸引力的增长机会管道，为2022年及以后的盈利增长奠定了坚实基础 [21][19] - 尽管交易时间延迟会对季度业绩产生影响，但公司更关注长期投资组合的建设，注重资产质量和定价 [41][42] 其他重要信息 - 公司正在创建一个网页，展示其对环境管理、社会责任和良好治理的承诺，预计未来几周发布新闻稿宣布该网页上线 [5] - 公司签署了新办公室的租约，预计2022年第一季度搬迁，这将导致2022年G&A增加 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否详细介绍第三季度的收购交易情况，是否有大型交易或投资组合交易？ - 第三季度有一笔较大的Walgreens交易，涉及帮助卖家解决债务问题并延长租约至15年，其余收购资产较为分散，与以往类似 [22] 问题2: 目前收购管道的规模如何，2022年的收购计划是怎样的？ - 本季度已完成9100万美元的收购，将2021年净收购指引提高至至少4亿美元；2022年收购将更多地与现有租户和卖家开展“混合与延期”业务以及开发项目 [24] 问题3: 竞争和定价情况如何，是否有变化？ - 市场上有大量资本进入，但没有明显的竞争对手改变市场格局；本季度收购资本化率略低于以往，主要是因为资产质量和租赁期限，预计第四季度资本化率将略有上升 [25] 问题4: 2021年底和2022年的G&A情况如何？ - 2021年底G&A可能增加60 - 70万美元，主要由于年终审计、SOX合规和少量招聘；2022年因搬迁新办公室将增加费用，具体细节将在2月提供2022年指引时公布 [26] 问题5: 上述G&A增加部分中，一次性和经常性费用各占多少？ - 审计费用具有季节性，SOX合规费用约10 - 20万美元，招聘费用最高约10万美元；搬迁新办公室是为了吸引和留住员工，租金将在未来10年分摊 [30] 问题6: 未来的债务融资策略是怎样的？ - 长期目标是保持净债务与调整后EBITDA比率在4.5 - 5.5倍，资产融资大致为三分之二股权、三分之一债务；未来可能扩大现有信贷额度或进入私募市场，预计2022年下半年可能进行私募融资，但会增加成本 [31] 问题7: 未来收购的策略和来源是怎样的？ - 未来60% - 70%的交易可能是“混合与延期”业务，开发业务也将成为重要组成部分；与现有租户和卖家的合作将增加，部分卖家已主动与公司合作 [35] 问题8: 开发业务的规模和增长潜力如何？ - 预计开发业务每年可完成6000 - 7500万美元的交易，目前团队有能力处理这些业务，未来可能根据情况增加人员 [36] 问题9: 如何永久融资收购或筹集资本并降低杠杆，对股权有何看法？ - 9月的通用货架注册为公司提供了更多融资灵活性，包括ATM和其他资本来源；长期来看，资产融资大致为三分之二股权、三分之一债务 [38] 问题10: 2022年25% - 26%的盈利增长是否合理，考虑到交易时间延迟的情况？ - 公司暂不讨论2022年AFFO每股增长的具体情况，但认为运营基础将支持行业领先的低风险增长；公司更关注建立坚实的ABR基础，而不是季度间收购的影响 [41] 问题11: 是否可以通过“混合与延期”业务推迟所有租约到期时间？ - 每份租约需具体分析，如果对租户续约或替换租金有信心，可能不会提前延期；如果租户主动提出，公司愿意进行讨论 [43] 问题12: 较低的收购资本化率的驱动因素是什么，行业是否存在资本化率压缩情况？ - 本季度收购的资本化率较低主要是因为资产租赁期限更长、信用质量更高；预计第四季度资本化率将接近以往水平 [46] 问题13: 第三季度是否是处置资产的高峰期，修订后的净收购指引中是否包含额外的资产出售？ - 公司会根据战略或机会性原因考虑出售资产；第三季度降低了休闲餐饮、银行和房车销售的敞口；公司提供净收购指引是为了确保处置资产后能及时替换 [47][48] 问题14: 第三季度处置的4项资产中，较高的资本化率是否由Camping World的大盒子资产驱动？ - 4项资产的混合资本化率为6.3%，低于收购资产的资本化率；处置资产是为了回收资本并提高投资组合质量，预计未来处置规模将大幅降低 [51][52] 问题15: 公司扩张过程中如何应对劳动力挑战，对哪些租户行业影响较大，对2021年后的G&A有何影响？ - 公司关注租户的劳动力情况，部分餐厅物业出现了利润率扩张；劳动力问题可能影响未来开发项目的租金，公司可能会谨慎对待相关交易 [53]