财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司净收入为每股0.15美元，核心FFO为每股0.18美元，AFFO为每股0.20美元；全年净收入为每股0.01美元，核心FFO为每股0.65美元，AFFO为每股0.69美元 [17] - 截至2020年12月31日，公司在管物业年化基础租金（ABR）为4180万美元 [17] - 2020年全年租金收缴率为96.9%，第四季度租金收缴率为100%，且2020年全年和第四季度均无坏账准备金和坏账确认 [17] - 截至2020年12月31日，公司现金为9300万美元，其中包括1400万美元受限现金，2.5亿美元循环信贷额度未使用；净债务与年化调整后EBITDA比率为2.8倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [19] - 本周董事会宣布每股0.20美元的常规现金股息，将于3月30日支付给3月15日登记在册的股东，年化股息率为每股0.80美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年公司完成4.09亿美元的物业收购，第四季度完成8100万美元的收购，初始现金资本化率为6.8%，加权平均剩余租赁期限为8.8年，68.7%的物业由投资级评级租户承租，另有12%由具有投资级特征的租户承租 [9] - 2020年公司出售15处物业，获得5000万美元收入，其中12处物业和3740万美元收入在第四季度完成 [11] - 2020年公司休闲餐饮业务敞口从4.5%降至2.2% [11] - 公司投资级租户占比从63.7%增长至70%，加权平均租赁期限从10.1年增长至10.5年；截至2020年12月31日，最大租户ABR敞口从BBB级的CVS（2019年12月31日占ABR的11.8%）降至AA - 级的7 - Eleven（占8.9%） [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是打造高质量、多元化、抗风险的零售物业组合，拥有保守的资产负债表和可扩展平台，以支持长期现金流增长 [6] - 2021年公司目标收购和处置活动规模为3.2亿美元，预计大部分活动将涉及投资级和高质量未评级租户，与当前投资组合和行业集中度相似 [14] - 公司将继续考虑战略处置，以提高投资组合质量和降低风险，同时通过收购和资本循环来改善投资组合的信用质量和多样性 [11][12] - 公司关注ESG，包括强治理、员工福祉和环境可持续性，收购尽职调查过程包含ESG和环境因素 [15][16] - 行业竞争方面，市场分散，公司有能力竞争并获得有吸引力的资产收益率，目前机会管道比过去几个季度更强劲 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2020年的强劲租金收缴证明了其战略的持久性，在不可预见的经济环境中表现优于同行，进入2021年公司处于有利地位，对未来充满期待 [16] - 公司预计2021年将继续增长投资组合和收益，通过规模效应和相对固定的成本结构降低G&A占收入和资产的比例 [21] 其他重要信息 - 公司在2020年将团队从8名员工扩大到19名，进行了多次高管招聘，并增加了3名董事会成员 [7] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含203处物业，总面积370万平方英尺，分布在38个州，有56个租户，涉及23个行业，加权平均租赁期限为10.5年，出租率为100%，2023年前无租约到期，2025年前到期租约不足1% [8] - 公司租赁中约90%的行业敞口为防御性，租户具有较强的资产负债表和资本获取能力，实体门店对其业务现金流至关重要 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2021年1月和2月租金收缴情况 - 公司1月租金收缴率为100%；2月有一笔2.3万美元的租金因支票问题未收到，租户已取消支票并改为ACH支付，预计能在周二收到，届时2月租金收缴率也将达到100%，实现连续六个月100%收缴租金 [23] 问题：如何看待净租赁市场竞争格局，是否担心2021年资本化率压缩或交易来源困难 - 市场有新进入者表明该领域有吸引力，但新进入者的收购方式不太可能与公司直接竞争；市场分散，公司有能力竞争并获得有吸引力的资产收益率，目前机会管道比过去几个季度更强劲 [25] 问题：如何解决租户集中度问题，是通过处置还是增加收购量稀释 - 目前公司投资组合规模较小，主要通过增加收购量扩大分母来降低租户集中度；同时也会选择性地进行处置，如第四季度出售了部分7 - Eleven资产，以改善租约到期时间表 [26] 问题：2021年第一季度业务活动情况，机会管道规模及租户构成 - 第一季度业务可能像第四季度一样后端集中，目前已完成约2000万美元的资产收购，有超过1.2亿美元的资产已获投资委员会批准并进入交易流程，部分将在第一季度完成，部分将延至4月；第一季度将新增一些有吸引力的投资级租户，资产质量和收益率与2020年相似 [28] 问题：公司投资组合中地面租赁的占比及未来发展趋势 - 地面租赁并非都有优势，公司目前地面租赁占比不足5%，预计不会大幅增长；若地面租赁价格与简单交易相似且租金较低，则具有吸引力 [30] 问题：为何2021年未提供AFFO每股收益指引，未来是否会继续如此 - 由于公司目前规模较小，对额外资本筹集的时间、规模、定价等假设会导致指引范围过宽，对使用者无意义；公司提供了关键运营项目的指引，并将根据情况灵活获取资本 [32] 问题：关于2021年资本筹集的最新情况及收购资金来源 - 截至年底公司资产负债表上有9300万美元现金，3月机会管道强劲，有2.5亿美元未使用的信贷额度，净债务与EBITDA比率为2.8倍，有能力灵活筹集资本 [33] 问题：公司对收购快餐连锁餐厅（QSR）组合的兴趣 - 疫情期间快餐连锁餐厅表现出色，公司仍会关注租户信用，倾向于有外带窗口且地块较大的餐厅；预计未来会收购相关资产，休闲餐饮业务敞口有望在年底降至1%以下 [37] 问题：如何看待公司收购的百思买、伯灵顿和杂货店资产的可替代性 - 公司与相关租户就资产进行了密切沟通，租户对长期经营有信心且销售强劲；这些资产面积在3.5 - 4万平方英尺之间，有很多潜在租户，便于更换租户或提高租金 [38] 问题：公司对售后回租业务的策略 - 公司不希望参与竞争激烈、定价缺乏吸引力的公开市场交易；过去预计不会进行太多售后回租业务，但现在看到很多投资级、高质量租户希望释放房地产资本，公司已开展了一些相关业务，且未来管道中也有此类机会 [39] 问题：如何从竞争角度考虑通胀对公司的影响 - 公司租赁由于租户信用较高，租金增长相对平稳，通胀上升时可能吸引力下降；目前公司租赁的租金增长率接近1%，通胀可能是暂时现象 [42] 问题：2021年投资级类别资本化率是否有变化 - 公司未观察到投资级类别资本化率有明显变化，由于公司每季度收购规模约8000万美元，有更多选择空间，能够专注于定价效率较低的资产，获得有吸引力的资本化率 [43] 问题：收购活动后端集中是指季度还是年度，为何交易流量会放缓 - 收购活动后端集中是指平均而言，自去年以来收购执行时间通常在季度第三个月的第二天；这是公司常见情况，对公司规模而言影响较大，但公司正在努力改变；目前未预计交易流量会大幅放缓 [45] 问题：疫情后如何考虑租户类别和信用，是否会从必需零售转向其他领域 - 公司战略一直专注于必需零售商，认为这些领域在疫情前后都表现良好，未来零售将继续演变，公司希望为未来的变化做好准备；不会大规模出售资产转向非核心领域，但会根据市场情况机会性地进行资本循环，重新投资于必需零售 [47][48] 问题：10 - K文件中披露的开发项目情况，包括资产类型、租户信用和增长机会 - 公司有几个开发项目正在进行中，这是公司在IPO路演时就关注的领域，希望通过开发提高收益率；目前收购团队的努力开始有成果，预计未来会在该领域更活跃 [49] 问题：开发项目的收益率目标 - 公司不会进行投机性开发，只会在有租户租约的情况下参与开发；预计开发项目收益率可提高约50个基点，公司会采取保守策略，控制风险和成本超支；若每年能在该领域投入3000 - 4000万美元，将有助于提高整体收益率 [50]