财务数据和关键指标变化 - 2022年全年，40处物业的净营业收入（NOI）为1.574亿美元，2021年同期39处物业的NOI为1.288亿美元，同比增长22.3% [23] - 2022年全年，同店租金增长17.8%，同店入住率下降20个基点至94.1%，同店费用增长11.1%，同店NOI较2021年全年增长16.2% [23] - 2022年核心资金从营运所得（FFO）为8180万美元，即摊薄后每股3.13美元，2021年为摊薄后每股2.43美元，每股增长28.9%，自成立以来，摊薄复合年增长率（CAGR）基础上，核心FFO每年增长11% [23] - 2022年第四季度，净收入为380万美元，即摊薄后每股0.15美元，总收入为6930万美元；2021年同期净收入为3880万美元，即摊薄后每股1.50美元，总收入为5850万美元 [33] - 2022年第四季度，40处物业的NOI为4180万美元，2021年第四季度39处物业的NOI为3490万美元，NOI增长19.8% [33] - 2022年第四季度，同店租金增长17.3%，同店入住率下降20个基点至94.1%，同店费用增长15.3%，同店NOI较2021年第四季度增长14.4% [33] - 基于当前市场资本化率和远期NOI估计，公司报告的每股资产净值（NAV）范围为：低端67.46美元，高端78.15美元，中点72.80美元，平均资本化率从低端5%到高端5.3%，较上季度增加约65个基点，年初至今增加148个基点 [34] - 2022年第四季度，公司支付了每股0.42美元的股息，自成立以来，股息增长了103.9%，2022年，股息由核心FFO覆盖2倍，派息率为核心FFO的49.8% [34] - 2022年全年净亏损为930万美元，即摊薄后每股亏损0.36美元，其中包括房地产销售收益1470万美元和折旧及摊销费用9760万美元；2021年全年净收入为2300万美元，即摊薄后每股收入0.89美元，其中包括房地产销售收益4620万美元和折旧及摊销费用8690万美元 [48] - 2023年公司初步指导：核心FFO摊薄后每股高端3.27美元，低端2.92美元，中点3.09美元；同店收入高端11.9%，低端9.9%，中点10.9%；同店费用高端10.3%，低端11.2%，中点10.7%；同店NOI高端13%，低端9%，中点11% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，同店NOI利润率提高至61.6%，较上年同期提高46个基点 [38] - 2022年第四季度，所有市场有效租金均实现11.5%或更高增长，同店平均有效租金增长达到11.5%，罗利、夏洛特、拉斯维加斯和亚特兰大租金增长在11.6% - 13.2%之间，凤凰城、达拉斯、纳什维尔和佛罗里达市场同比增长更强，平均有效租金增长达19.7%，坦帕本季度有效租金增长领先，为23.3% [38] - 2022年第四季度，同店NOI增长出色，投资组合平均增长14.4%，受租金收入增长13.8%和总收入增长13.5%推动，10个同店市场中有9个实现8.2%或更高的收入增长，前5名分别为坦帕18.8%、南佛罗里达17.6%、亚特兰大16.2%、凤凰城14.9%和纳什维尔14.4% [39] - 2022年第四季度，同店入住率保持在94%以上，截至当日上午，投资组合出租率为96.3%，60天趋势良好，为92% [40] - 2022年全年，所有市场收入均实现至少8%或更高增长，前5名分别为坦帕18.4%、南佛罗里达16.8%、纳什维尔15.9%、凤凰城15.4%和奥兰多14.7% [41] - 2022年全年，同店NOI利润率提高112个基点至60%，同店平均有效租金和收入分别增长17.9%和14%，9个同店市场中有8个增长至少11.2%，显著的同店NOI增长市场为南佛罗里达、纳什维尔和坦帕，分别为23.8%、21.2%和20.4% [53] - 2022年第四季度续约转化率为47%，全年为49.6%，11个市场中有7个续约率增长至少5%，且无市场低于2%，领先的是坦帕10.1%、奥兰多9.9%、南佛罗里达8.8%、达拉斯 - 沃斯堡8.3%和罗利7.6% [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计坦帕同店NOI增长约15.5% - 17.5%，受预算收入增长13% - 15%、持续增值执行（计划进行112次全部分内部单元升级，目标租金溢价62美元，低30%回报率）推动 [42] - 预计奥兰多同店NOI增长约15% - 17%，受预算收入增长13% - 15%、持续增值执行（计划进行107次升级，平均租金溢价215美元，20%回报率）推动 [42] - 预计南佛罗里达同店NOI增长约16% - 18%，受预算收入增长12% - 14%、持续增值执行（计划进行242次全内部单元升级，目标租金溢价260美元，中高十几的回报率）推动 [4] - 预计拉斯维加斯同店NOI增长约14% - 16%，受预算收入增长11% - 13%、持续增值执行（计划进行162次单元升级，平均租金溢价140美元，高十几的回报率）推动，其他市场预计NOI增长在7.5% - 11.5%之间 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2023年完成1370次全内部升级，平均每单元成本13150美元，平均每月租金溢价214美元，投资回报率约19.5%；完成871次部分和2年升级，平均每单元成本5250美元，平均每月租金溢价91美元，回报率18.6%；完成844次洗衣机烘干机安装，平均每单元成本1030美元，平均每月租金溢价51美元，回报率47%；完成3150个智能家居技术包安装，平均每月租金溢价40 - 45美元，回报率48.8% [43] - 公司预计在2023年第一季度末完成出售Old Farm和Stone Creek，总收益1.35亿美元，净收益6340万美元将用于还清公司信贷额度 [29][44][49] - 公司假设2023年收购金额为0 - 超过2.5亿美元，由于机构资本大多持观望态度，有吸引力的购买机会不多，且鉴于资本成本，公司优先考虑清理资产负债表、回购股票和内部增长，而非外部增长 [56] - 公司是一家内部增长和资本循环利用的公司，通过购买、修复和出售资产并循环利用资本来增加NOI，倾向使用灵活利率或灵活债务，以避免交易、违约或收益率维持成本 [86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年中档市场租赁住房将继续保持强劲和韧性，对2023年业绩表现持乐观态度，认为公司有能力抵御经济衰退并实现增长 [30] - 公司认为9% - 13%的同店NOI增长范围较窄，反映了中档市场住房的优势，核心FFO数字的差异主要基于利息费用，由于当前环境的波动性，在收益率曲线上各冲击50个基点，随着时间推移，预计能够收紧范围并有望实现高端目标 [73] - 公司认为尽管市场有大量供应，但公司所在的细分市场供应较少，且具有郊区化、价格可承受的特点，受供应压力影响较小 [84] - 公司看到建筑成本上升和市场资本成本导致供应管道关闭，有更多机会与供应商协商价格，劳动力供应也有所增加，预计全年自由现金流约2500万美元，将用于回购股票或去杠杆等 [90] 其他重要信息 - 公司预计可控费用增长7.5%，其中维修和周转成本增长3.8%、劳动力增长10.7%、广告增长3.9%、一般及行政费用增长4.9%；不可控费用预计增长10.3% - 11.2%，其中公用事业增长3.2%、保险增长17.7%、房地产税增长12.1% [3] - 2022年第四季度，公司完成19处物业的现金再融资，降低了17处此前为浮动利率物业的利差，平均利差约降低14个基点，并将2处此前为固定利率抵押贷款的物业转换为浮动利率抵押贷款，利差为1.55%，再融资完成后，公司在第四季度偿还了约2.605亿美元的公司信贷额度 [28] - 2022年12月29日，公司完成出售休斯顿的Hollister Place，总收益3680万美元，资本化率4.37%，出售收益1470万美元，净收益3650万美元用于偿还公司信贷额度 [35] - 2023年1月31日，公司对Camelback的Venue进行再融资，将抵押贷款到期日从2024年7月1日推迟至2033年2月1日，2月2日，公司偿还了1750万美元的公司信贷额度，目前公司信贷额度余额为5700万美元，浮动利率债务平均利差为1.56%，投资组合平均到期期限为6.5年 [36] - 自成立至12月31日，公司已完成7633次全部分升级、4718次厨房洗衣电器安装和10191次技术包安装，分别实现每单元平均每月租金增加149美元、47美元和45美元，回报率分别为22%、66.9%和37.2% [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店增长指引较高的驱动因素及单元升级计划对同店收入增长的贡献 - 单元升级计划带来约2%的增长，此外，公司的盈利增长以及市场上经济适用房的短缺也是增长的驱动因素，公司同店收入增长略高于同行报告的4% - 5%范围，接近6% [25] 问题: 如何看待经济前景和租赁环境对指引的影响 - 公司认为9% - 13%的NOI增长范围反映了中档市场住房的优势，核心FFO数字的差异主要基于利息费用，由于当前环境的波动性，在收益率曲线上各冲击50个基点，随着时间推移，预计能够收紧范围并有望实现高端目标 [73] 问题: 1月和2月至今的情况及入住率大幅上升的原因 - 截至当日上午，投资组合出租率为96.3%，入住率仍在94%出头，第一季度至今的综合数据表现强劲，略低于第四季度，1月在4.5% - 5%之间 [8] 问题: 交易环境及资产定价情况 - 目前市场交易量同比下降60% - 70%，预计第二季度卖家会做出让步，希望与美联储会议及利率走向相契合，在债务市场有明确的利率范围之前，市场活动不会很多；目前新买家要求的无杠杆内部收益率（IRR）约为6.5% - 7%，相当于约5% - 5.3%的资本化率，这是来自经纪公司的观点，公司表示认同 [10][13] 问题: 如何得出NAV计算中应用的5.15%资本化率 - 该资本化率是基于经纪公司的观点，他们认为新买家在杠杆或无杠杆IRR基础上需要的回报率，目前无杠杆IRR约为6.5% - 7%，相当于约5% - 5.3%的资本化率，公司倾向于认同这一观点 [13] 问题: 与居民续约的沟通情况及是否有阻力 - 目前续约通知的涨幅在中高个位数，居民大多能够接受，没有太多阻力，相比去年第二和第三季度，沟通难度有所降低 [62] 问题: 来年资本支出预算及维护资本支出情况 - 预计今年用于内部装修的产生ROI的资本支出与去年大致相同，在38处资产（不包括2处休斯顿交易）中都有相关活动；预计经常性资本支出保持稳定，2022年是后疫情时代维护和周转成本回归正常的一年，公司正在努力控制费用支出 [82] 问题: 稳定的经常性资本支出是否包括非经常性维护资本支出及其他非经常性项目 - 未明确提及非经常性维护资本支出及其他非经常性项目是否稳定 [83] 问题: 对市场租金稳定在4% - 5%范围的信心来源及是否会继续减速 - 由于公司所在细分市场供应较少，且居民负担能力与A类和单户租赁之间仍有400 - 600美元的差距，因此认为市场租金增长4% - 5%是合理的 [84][93] 问题: 租金控制对公司投资组合的潜在影响 - 公司认为目前受租金控制影响较小，正在密切关注佛罗里达州的立法提案和白宫的相关提议，但目前这些对公司投资组合没有影响，当前市场关注焦点更多在单户租赁而非多户租赁 [79] 问题: 当利率对冲到期后，未来几年是否有可能实现盈利增长以及公司的应对措施 - 公司认为灵活利率或灵活债务能为市场提供更多灵活性和选择权，新买家会自行决定融资方式，公司会尽力对冲近期利率；公司是内部增长和资本循环利用的公司，通过购买、修复和出售资产并循环利用资本来增加NOI [86][95]