财务数据和关键指标变化 - Q1净亏损为470万美元，即每股摊薄亏损0.18美元，而2021年同期净亏损为690万美元，即每股摊薄亏损0.27美元；总营收为6080万美元，2021年同期为5180万美元 [8] - Q1核心FFO为2010万美元，即每股摊薄0.78美元，较2021年Q1的每股摊薄0.56美元增长39.5% [9] - NAV每股在94.58 - 111.23美元之间，中点为102.90美元，基于估计的3.5% - 3.8%的资本化率，与上一季度持平 [12] - Q1支付了每股0.38美元的股息，董事会宣布Q2股息相同；自成立以来，股息增长了84.5%；Q1股息由核心FFO覆盖2.06倍，派息率为核心FFO的48.5% [13] - 上调指引，核心FFO每股摊薄在2.93 - 3.90美元之间，中点为3.1美元，较之前指引增加0.04美元；同店NOI预计在12.6% - 16%之间，中点为14.3%，较之前指引增加130个基点；2022年核心FFO中点3.1美元较2021年的2.43美元增长23.9% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - Q1完成531次全部和部分翻新，较上一季度增加50%；本季度租赁了489个翻新单元，平均月租金溢价138美元，ROI为26.3%，比长期平均ROI高450个基点 [10] - 截至目前，当前投资组合已完成6398次全部和部分升级、4510次厨房升级和洗衣机烘干机安装、9624次技术包安装，平均月租金溢价分别为139美元、48美元和44美元，ROI分别为21.8%、70.8%和33.5% [11] - Q1同店NOI利润率提高至59.8%，较上一时期提高264个基点 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 所有市场租金收入增长6.3%或更高，同店平均有效租金增长达到15.6%；休斯顿滞后，为7.5%，其他市场同比增长15.3%或更高；坦帕领先，有效租金增长率为22.7%，达到每月每单元1216美元 [17] - Q1同店NOI增长显著，投资组合平均为16.4%，由总收入11.3%的增长和总运营费用4.6%的良好管理增长推动；十个同店市场中有八个实现了7.5%或更高的同比增长 [18] - 租赁方面，Q1投资组合收入持续正增长，十个市场中有七个实现了至少8.7%或更好的增长；前五大市场为奥兰多16.4%、坦帕14.7%、纳什维尔14.2%、凤凰城14.2%、南佛罗里达12.2% [19] - 本季度续约转化率为健康的55.2%，十一个市场中有八个续约率增长至少15%，且没有市场低于10%；领先的是坦帕27%、奥兰多24.6%、南佛罗里达21.5%、DFW 20.7%、凤凰城19.2% [20] - 截至目前，新租赁和续约增长在4月与Q1保持同步，新租赁增长24%，续约增长超过18% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 4月1日收购了佐治亚州的Adair和桑迪泉以及凤凰城的Estates on Maryland两处资产，增加了562个单元，总购买价格为1.434亿美元；计划通过处置休斯顿的房产回收资金以降低杠杆；这两项收购预计将在未来三年增强内部增长，并扩展在两个表现最佳市场的翻新管道 [23] - 对于Adair资产，以6550万美元购买，第一年经济资本化率为4%；计划升级225个单元，平均每个单元成本10265美元，产生每个单元161美元的溢价，ROI约为20%；还计划在每个单元安装智能技术包，预计该设施每月每个单元产生45美元的溢价；该资产的四年平均同店NOI增长预期为6.5% [24] - 对于Estates资产，以7790万美元购买，第一年经济资本化率为4.3%；计划升级165个单元，平均每个单元成本11700美元，产生每个单元142美元的溢价，ROI约为17.5%；也计划在每个单元安装智能技术包，预计该设施每月每个单元产生45美元的溢价；该资产的四年平均同店NOI增长预期为7.7% [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 核心市场持续经历强劲的净迁移，人口增长和优质经济适用房的缺乏预计今年仍将持续；与其他多户住宅选择相比，市场中B级、A级和FFR租金之间仍存在显著差距 [27] - 对今年的强劲开局感到兴奋，预计中端市场租赁住房，特别是核心阳光地带市场将继续保持强劲 [28] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前的预期、假设和信念，听众不应过度依赖此类陈述，建议查看公司最新的10 - K表格年度报告和其他向SEC提交的文件以了解可能影响前瞻性陈述的风险和其他因素 [4] - 会议还包括非GAAP财务指标的分析，更多相关讨论请参阅公司今天早些时候提交的收益报告 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 控制利息费用情况，为何本季度利息费用下降且低于指引，如何看待更高利率 - 公司有浮动利率债务，利率上升受关注，但投资组合大量对冲；除公司信贷安排用休斯顿净收益偿还会减少外，利率上升时互换支付减少，到一定程度会从互换中获得支付，整体利息费用全年变化不大 [30][31] 问题2: 如何看待多户住宅周期的下一阶段以及可能的结束情况 - 核心阳光地带市场租金正在重新定价，与门户市场相比仍有生活成本优势；只要人口迁移和就业增长趋势持续，多户住宅周期就能继续；业务面临的唯一重大威胁是犯罪率上升；交易和利率情况未阻碍业务，大量股权资本将维持今年的强劲交易 volume；只要能实现高于通胀的增长，业务将保持强劲 [33][34] 问题3: 房地产税同比下降的原因 - 第一季度在2021年的上诉中取得了一些成功，特别是在塔兰特县，有35万美元的意外节省和和解；今年房地产税情况比过去几年更温和，过去几年比同行高3% - 5%，希望今年情况好转 [36][37] 问题4: 互换何时开始到期，是否需要在利率上升环境中更换新的互换 - 直到2026年才会开始有大量互换到期；本季度末有几个互换到期，7月还有一个到期，但绝大多数互换期限为未来四年，涉及约12亿美元的互换 [43][45] 问题5: 在经济适用房领域，是否看到利率上升对租户保留率或需求的影响 - 租户保留率强劲，为55%，预计这一趋势将保持高位；很多租户在收到续约通知后，对比市场发现没有更好的经济适用房选择，加上搬家成本和租金差异，约四分之一的续约通知反馈显示租户最终选择续约；租户群体的家庭收入有所增长，本季度达到71000美元，高于之前的56000 - 60000美元；市场法院重新开放，公司有机会清理一些付款缓慢或不付款的租户，利用租赁旺季获益 [48][51] 问题6: 人口迁移数据是来自新申请人还是所有居民 - 该数据截至第一季度，包括新租赁和遗留资产 [53] 问题7: 利息费用如何影响全年指引，FFO季度运行率下降的原因是保守估计还是其他因素 - 指引存在一定保守性，同时也考虑了休斯顿投资组合的处置，这些交易的价值略高于新收购的资产 [57][58] 问题8: 疫情两年后，人口迁入情况如何，是否放缓，这种迁移加速趋势的可持续性如何 - 今年人口迁入增长率为11%，仍为两位数增长，但较疫情后第一年的18% - 20%有所放缓；加利福尼亚州仍是迁入人口的主要来源地，占新租赁申请的20%，纽约和伊利诺伊州也占两位数；随着纽约等市场重新开放，自然会有回归均值的情况，但公司对人口迁移趋势仍持积极态度 [60][61] 问题9: 来自纽约的居民在公司投资组合中的迁入市场有哪些突出的 - 依次为佛罗里达州、亚特兰大、纳什维尔、亚利桑那州、内华达州、田纳西州 [63]