财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度净收入为3880万美元，摊薄后每股1.50美元，总收入5850万美元；2020年同期净亏损420万美元，摊薄后每股 - 0.17美元，总收入5050万美元 [5] - 2021年第四季度同店租金增长11.1%，同店入住率上升30个基点至94.2% [6] - 2021年第四季度同店NOI增加390万美元，增幅14.7%；2021年全年同店NOI增加600万美元，增幅5.5% [7] - 2021年第四季度核心资金运营为1780万美元，摊薄后每股0.69美元，较2020年第四季度增长23%；2021年全年核心资金运营为6250万美元，摊薄后每股2.43美元，较2020年增长10.3% [7] - 2021年全年净收入为2300万美元，摊薄后每股0.89美元，含房地产销售收益4620万美元；2020年全年净收入为4400万美元，摊薄后每股1.74美元，含房地产销售收益6920万美元 [7] - 2021年第四季度收款为总宣布费用的99.1%，与疫情前水平一致 [8] - 基于市场当前估计的资本回报率和预期NOI，报告的每股净资产范围为：低端90.23美元，高端106.36美元，中点99.38美元 [8] - 2021年第四季度支付股息每股0.38美元；董事会批准2022年3月31日支付股息每股0.38美元，自成立以来股息增长84.5% [8] - 2021年股息由核心资金运营覆盖1.73倍，派息率为核心FFO的57.9% [9] - 2022年指导：净收入每股低端4.05美元，高端4.25美元，中点4.15美元；同店收入低端增长9.4%，高端增长11.1%，中点增长10.2%；同店费用低端增长7.2%，高端增长5.5%，中点增长6.3%；同店NOI低端增长11%，高端增长15%，中点增长13%；摊薄后核心资金运营每股低端2.87美元，高端3.07美元，中点2.97美元，较2021年核心增长22.4% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度同店NOI利润率提高至59.4%，较上年同期上升358个基点 [10] - 2021年第四季度同店平均有效租金增长率达11.2%，各市场租金均有6%或以上增长，休斯顿为6.2%，亚特兰大、凤凰城、拉斯维加斯和坦帕同比增长12.8%或更好 [10] - 2021年第四季度同店NOI整体表现出色，平均增长15.9%，总营收增长8.9%，总运营费用增长1.7% [10] - 2021年第四季度续约转化率为55.2%，11个市场中有7个市场续约率增长至少15%，无市场低于9%，领先的是坦帕24.5%、奥兰多19%、南佛罗里达17.5%、凤凰城17.1%和亚特兰大16.7% [10] - 2021年全年同店NOI利润率较2020年提高32个基点至57.6%，同店平均有效租金和收入分别增长11.2%和4.9% [12] - 2021年全年10个市场中有7个市场NOI增长至少4%，正常同店增长市场为坦帕11.8%、凤凰城8.9%和亚特兰大8.1% [12] - 2021年全年10个市场中有8个市场实现至少3.6%或更好的收入增长，休斯顿和夏洛特落后，表现较好的市场为坦帕9%、凤凰城8.1%、南佛罗里达5.9%、拉斯维加斯5.8%和奥兰多5.6% [12] - 2021年收购4项资产，增加1129个单元，总购买价值2.895亿美元；出售两项资产，总收益9125万美元，投资资本倍数为3.5倍，杠杆内部收益率为36.1%，产生约5000万美元净现金收益 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年预计达拉斯同店NOI增长17.7%，由预算收入增长12.4%和预算费用增长7.3%驱动 [14] - 2022年预计拉斯维加斯同店NOI增长约19.2%，由预期收入增长10% - 11%和预算总费用增长5%驱动 [14] - 2022年预计季度同店NOI增长约14.8%，由预期收入92%和预期预算总费用增长4%驱动 [14] - 2022年预计亚特兰大同店NOI增长约13%，由收入增长10% - 11.5%和预算总费用增长6.5%驱动 [14] - 2022年整体市场预计NOI增长在8% - 11%之间 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增长前景不依赖收购，通过增值策略实现中盘回报，可在收购后三到五年内将收益率提高50 - 100个基点 [4][5] - 2022年将继续积极提高租金，同时保持高入住率，重点在亚特兰大、北卡罗来纳州、凤凰城和南佛罗里达州进行收购，目标为1.5亿 - 3亿美元；计划在第二季度出售休斯顿的资产 [4][15] - 2022年计划进行多项增值项目，包括升级1465个全内饰、460个部分内饰、500个其他小型定制内饰，安装73个洗衣机烘干机单元和1100个智能家居技术包 [16] - 与竞争对手相比，公司租金有较大差距，如2021年第四季度公司有效租金为每单元1236美元，而Class B平均有效租金为1450美元，Class A平均有效租金为1750美元，MAA和Camden报告的租金分别为1370美元和1630美元，Invitation Homes和AMH的租金约为1900美元 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 净迁移持续进入核心阳光地带市场，高品质经济适用房持续短缺，公司拥有强大定价权，2021年第四季度新租约利率增长24.5%，续约率增长15.6% [4] - 预计2021年下半年的趋势将持续到2022年夏季，2022年第一季度已实现约21%的混合租约置换增长 [17] - 租户的其他选择与公司新装修住房的差距在扩大，对2022年的NOI和核心收益增长持乐观态度 [18][19] 其他重要信息 - 2021年第四季度完成353次全部和部分翻新，全年达到243个翻新单元，平均每月租金溢价182美元，投资回报率24.1% [7] - 截至2021年12月31日，已完成6015次全部和部分升级、4321次厨房升级和洗衣机烘干机安装、9624次技术包安装，平均每月租金溢价分别为136美元、47美元和43美元，投资回报率分别为21.6%、72%和33.5% [8] - 新收购的房产表现出色，预算NOI约高出15%，如罗利 - 达勒姆的Hudson High House，计划升级210个单元，平均成本为每个单元13550美元，每月租金溢价269美元，投资回报率约27% [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于租金上涨的承受能力、租售比趋势、新租户概况以及消费者是否有抵触情绪 - 疫情前平均家庭收入约为5 - 5.5万美元，现在已超过6万美元，吸引了更高层次的人群；租金上涨幅度仅为几百美元，而家庭收入增长超过10%；与竞争对手相比，公司仍具有吸引力，且租户有抵触情绪，但团队引导租户寻找其他选择后，租户往往会选择续租，因此续约率和续约租金增加率高于平均水平 [22][23][24] 问题2: 租金上涨是否会引发地方政府或市议会的抵制，是否存在租金管制风险 - 公司所在市场的监管程度低于门户市场，除疫情期间的禁令外，未遇到租金监管或租户工会化问题；当地政府因房产税收增加而受益，目前未看到监管方面对满足市场需求的能力产生阻碍 [26] 问题3: 翻新的劳动力和材料成本预计，以及其他可能影响预期的成本，如财产税 - 材料和劳动力成本较2021年混合上涨3%，但租金增长约9%，足以抵消成本；除材料和劳动力成本外，没有其他影响翻新资本支出的项目；今年财产税情况比去年好，去年预计同比两位数增长，今年同店基础上接近7% [30][31][32] 问题4: 公司资本结构以及未来可能使用的工具，对摊薄后流通股的影响 - 公司资本结构简单，包括普通股和每项资产的有担保债务以及公司范围内的循环信贷；若筹集股权，将以普通股形式，且历史上在年度股东大会执行时以高于净资产的溢价进行 [36] 问题5: 收购管道的构成，非公开市场交易的比例以及与公开市场交易的差异 - 约1 - 1.5亿美元的交易通过BAH家族和现有关系获得，预计这些交易的资本回报率优于公开市场；公开市场交易约有13 - 15笔，预计竞争激烈，名义上仍徘徊在低3%的资本回报率范围 [38] 问题6: 非公开市场交易在第一年是否具有增值作用 - 从净资产角度和同店NOI增长情况来看，非公开市场交易的资本回报率预计在高3%到低4%之间，若能与出售休斯顿资产相结合，预计会有积极影响 [39]