财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损540万美元，摊薄后每股亏损0.21美元，总收入5640万美元；2020年同期净利润2960万美元，摊薄后每股收益1.19美元，总收入5100万美元 [14] - 第三季度同店租金增长6.8%，同店入住率上升40个基点至95.4%，同店费用增长5.2%，同店净营业收入（NOI）增加190万美元，增幅6.6% [15] - 第三季度核心资金从运营（FFO）为1640万美元，摊薄后每股0.65美元，较2020年第三季度的0.53美元增长22.6%；截至9月30日的9个月净亏损1570万美元，摊薄后每股亏损0.62美元，而2020年同期净利润4820万美元，摊薄后每股收益1.91美元 [16] - 全年同店NOI较2020年增加200万美元，增幅2.4%；年初至今核心FFO为4470万美元，摊薄后每股1.78美元，较2020年同期的1.64美元增长8.5% [17] - 基于当前估计，公司报告的每股净资产价值（NAV）范围为：低端75.03美元，高端86.22美元，中点80.62美元，基于平均资本化率范围为3.5% - 3.8% [19] - 第三季度9月30日支付每股0.34125美元的股息，董事会宣布12月31日支付每股0.38美元的股息，较之前股息增长11.4%；自成立以来，股息增长了84.5%；年初至今，核心FFO覆盖股息1.74倍，核心FFO派息率为58% [20] - 2021年公司上调指引，核心FFO摊薄后每股低端2.36美元，高端2.41美元，中点2.38美元；同店收入低端4.7%，高端5.1%，中点4.9%；同店费用低端5.4%，高端4.6%，中点5%；同店NOI低端4.4%，高端5.6%，中点5.5%，高于之前指引的4%，核心FFO较之前的每股2.35美元上调0.03美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成290次全部和部分翻新，达到349个翻新单元，季度平均每月租金溢价172美元，投资回报率21.2%；自成立至今，当前投资组合中完成5979次全部和部分升级、4554次厨房升级和洗衣机/烘干机安装、10134次技术包安装，平均每月租金溢价分别为134美元、47美元和43美元，投资回报率分别为21.5%、72.7%和35% [17][18] - 第三季度续约保留率为58.4%，且整个季度呈加速上升趋势，7月为55%，9月达到62% [27] - 第三季度新租赁结束时强劲增长24%，较上一季度高出近10%；续约增长10.5%，第三季度混合租金增长近16% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 净迁移持续流入公司核心阳光地带市场，新租赁费率季度增长23.8%，续约费率季度增长10.5% [9] - 第三季度同店收入增长在10个市场中的6个超过3.2%，所有市场均实现正租金收入增长 [27] - 第三季度新租赁增长在亚特兰大、坦帕、奥兰多、南佛罗里达、凤凰城和拉斯维加斯最强，每个市场新租赁增长至少25%，投资组合中每个市场至少增长14%；10月新租赁增长26.9%，续约增长15%，约1000份租约的混合增长超过21% [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增长前景不依赖收购，通过增值策略实现显著回报，可在收购后3 - 5年内将资本化率降低75 - 150个基点，降低对绝对资本化率水平的敏感性 [12] - 持续执行增值业务计划，完成物业翻新以提高租金和回报率 [17] - 出售已完全翻新的资产以溢价回收资金，再投入到新的增值产品中，实现更高回报率，退出增长较慢的资产 [11] - 鉴于阳光地带B级多户住宅的潜在增长和基本面，以及这些资产在疫情期间的韧性，投资者对该领域的兴趣短期内不会减弱 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 净迁移持续流入核心阳光地带市场，高品质经济适用房持续短缺，公司拥有强大定价权，有望在今年剩余时间和2022年继续积极提高租金，同时保持高入住率 [9][14] - 美国经济适用房短缺情况持续且加剧，特别是在阳光地带市场，新家庭形成速度超过新住房交付速度，为公司在投资组合和新收购项目中实施增值策略提供了广阔空间 [13] - 公司目标是在同店NOI、核心FFO和年度股息方面实现高个位数至低两位数的持续增长，对实现这一目标充满信心 [24] 其他重要信息 - 公司已收到所有资产的初步物业税评估，目前正在对41个评估值中的24个提起诉讼，主要集中在佛罗里达、佐治亚、北卡罗来纳、田纳西和得克萨斯市场；公司对在第四季度和2022年初进一步降低物业税费用持乐观态度 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供当前投资组合中损失与租赁的最新情况 - 公司目前全年投资组合的损失约为82.4万美元（GAAP口径） [48] 问题2: 展望明年同店增长，如何解决先前的意外事件，这些受影响的单元何时能完全恢复运营，不再影响同店增长 - 预计Cutter's项目可能在第一季度末恢复运营；受冰风暴影响的休斯顿和达拉斯资产也将在第一季度恢复；到第二季度，所有受影响的资产都将重新纳入统计范围 [50] 问题3: 公司在新闻稿中提到会继续评估投资组合以寻找更多资金回收机会，能否谈谈这种回收活动的潜在规模以及目前考虑出售的潜在地点 - 公司下一次可能会对休斯顿的投资组合进行调整，特别是Old Farm和Stone Creek这两个资产；休斯顿市场在收入方面表现不如其他核心市场，且税务评估机构和市政当局在提高税收方面较为激进；公司希望继续加大对增长强劲、物业税和其他不可控成本较低的市场的投资，如北卡罗来纳州的夏洛特、研究三角区和凤凰城 [51][52][53] 问题4: 材料成本情况如何，是否影响了再开发项目的回报率 - 材料成本的增加主要集中在电器和油漆方面，成本大约增加了15% - 20%，但更主要的问题是获取这些物资的时间比计划晚了8 - 10周；不过公司能够将这些成本增加转嫁给升级后的产品和租金 [58][59] 问题5: 在2022年货币政策收紧的情况下，如何看待3%左右的资本化率的可持续性 - 尽管存在通胀压力，但全球大部分地区处于负利率环境，投资者对这些资产的兴趣不会减弱；这些资产在过去18个月的困难时期表现良好，能够实现两位数增长，有能力转嫁通胀，租金可每月调整，且入住率和收入表现稳定，因此投资者对该领域的投资热情高涨 [60] 问题6: 公司目前新租赁的定价能力前所未有的强，但收入和工资增长似乎跟不上24% - 25%的新租赁费率增长，能否提供新申请人的租金收入比情况，以及考虑到申请的信用质量，这种租金增长水平的可持续性如何 - 目前公司投资组合的平均租金收入比约为26%，通常在23% - 25%之间，略有上升；但随着资产的资金回收和位置升级，公司租户的中位家庭收入有所提高；与其他选择（如A级公寓和单户租赁）相比，公司的租金仍有较大差距，且这些其他类型的物业租金也在创纪录地增长，因此在短期内，由于经济适用房的需求大于供应，这种租金增长是可持续的 [65][66][67] 问题7: 随着资本成本的改善，公司如何考虑当前的杠杆目标，在继续进行新收购时，是否会考虑对一些新交易进行过度股权融资以降低总杠杆 - 出售资产可能是短期内最有效的资金来源，特别是如果用出售休斯顿资产的资金来资助新收购；从NAV表来看，公司认为目前在私募市场价值和交易活动方面相对便宜，因此不打算大量发行股权；如果找到新的交易，可能会在置换资产上减少杠杆，进行过度股权融资；公司对目前的掉期、综合利率和未来4.5 - 5年的对冲情况感到满意 [68][69][70] 问题8: 请谈谈拉斯维加斯、亚特兰大和夏洛特三个市场出现的同比和环比负入住率趋势，以及可能的原因 - 拉斯维加斯主要是由于一个名为Bloom的资产，该资产有较多集中的延迟付款租户，且在7月和8月驱逐禁令的不确定性影响下受到较大冲击；此后公司对该资产进行了大量单元升级，新租赁增长在20% - 25%之间，预计将带来积极影响；亚特兰大的问题主要集中在Preserve at Terrell Mill资产，同样受到驱逐禁令的影响；夏洛特主要是由于Timber Creek资产，存在一些租户跳过租赁和因意外事件导致部分单元无法出租的情况，但这些问题总体较小，公司不担心长期影响 [74][76][77] 问题9: 新租赁和续约的价差非常可观，假设这些数字已经包含了技术包升级和单元升级的好处，能否将这些升级带来的租金增长与标准的续约和新租赁租金增长分开 - 续约率可能是最好的指标，约为10% - 15%；第三季度签署了1459份新租约，平均滚动增长23.81%，即平均每月增加225美元；扣除升级溢价后，租金增长可能仍在中高个位数水平，公司会在会后提供更准确的数据 [79][80][81] 问题10: 纳什维尔两笔交易的处置资本化率是多少，是基于未来12个月的NOI还是当前的NOI - 纳什维尔两笔交易的税收调整后资本化率为3.54%，是基于当前的NOI（T3或T12） [85][86] 问题11: 计算NAV时使用的资本化率是基于未来12个月的NOI吗 - 计算NAV时使用的是名义资本化率，是经过税收和资本支出调整的，基于未来12个月的NOI [87] 问题12: 对于罗利的收购，公司是否希望在该市场进一步发展，还有哪些目标市场 - 罗利是公司目前的重点市场，当地未来12个月将有超过10000个工作岗位，平均中位收入超过150000美元，但新交付的房源只有 - 3000套，市场动态非常好，但进入该市场难度较大；除罗利外，公司对盐湖城也有一定研究，但目前主要还是专注于核心市场 [89][90] 问题13: 本季度杠杆率有所下降，季度末信用额度使用了27500万美元，公司如何考虑释放一些资金储备，如何使用信用额度，是否会进行永久性融资以降低余额 - 公司昨天已偿还了5000万美元的信用额度，目前余额有所降低；公司通常会充分使用循环信贷额度，因为之前发行股票时没有预料到市场环境的变化；目前公司不急于发行股权来偿还2.5%的债务，因为公司的增长率在上升；如果能达到新的NAV表中的目标，可能会利用年度股东大会进行去杠杆化，否则将通过出售资产来实现 [94][95] 问题14: 指引中同店费用增长从中点5.6%降至5.0%，是由于同比比较的时间因素，还是在进入2022年时，在税收、人力和保险等主要项目的费用增长方面真的看到了实质性缓解 - 主要是由于税收因素，下半年休斯顿的税收有了较好的反转，约为50万美元；公司对达拉斯和亚特兰大的一些资产的税收情况也持乐观态度 [98] 问题15: 考虑到当前市场环境和整体通胀压力，同店费用增长是否可能维持在4%以上 - 公司乐观地认为费用增长可以更低，但主要不是通过维修保养节省或工资节省来实现，而是主要取决于税收因素 [99]