财务数据和关键指标变化 - 二季度净亏损930万美元，摊薄后每股亏损0.38美元，2019年同期亏损200万美元，摊薄后每股亏损0.08美元 [13] - 二季度同店净营业收入（NOI）增长110万美元，增幅5.8% [13] - 2020年二季度核心资金运营（Core FFO）为1450万美元，摊薄后每股0.59美元，较2019年二季度每股增长31.1% [14] - 二季度总收入5070万美元，总NOI为2920万美元，同比分别增长17.6%和18.9% [14] - 二季度NOI利润率为57.6%，较2019年二季度的57.1%提高50个基点 [15] - 截至6月30日，公司更新的每股净资产价值（NAV）低端为34.37美元，高端为42.31美元，中点为38.34美元，较上一季度中点下降33个基点，较去年6月30日的中点增长2.21% [18] - 二季度每股股息为0.3125美元，董事会宣布9月30日将向9月15日登记在册的股东支付每股0.3125美元的股息，年初至今股息由Core FFO覆盖1.77倍，派息率为Core FFO的56% [19] - 二季度总营收5070万美元，较2019年同期的4310万美元增长17.7%；NOI为2920万美元，较去年同期的2460万美元增长18.9%；Core FFO从每股0.45美元增至0.59美元，每股增幅31.1% [27] - 二季度同店租金同比增长2.1%，同店入住率同比提高120个基点，同店收入同比增长4%，其中租金收入增长5%，其他收入下降31% [28] - 年初至今总收入1.033亿美元，较2019年同期的8460万美元增长22.1%；NOI为5920万美元，较去年同期的4820万美元增长22.9%；Core FFO为每股1.11美元，较去年同期的每股0.91美元增长21.4%；同店租金年初至今增长1.9%，同店入住率较2019年同期提高100个基点 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成411次全面和部分翻新，其中392套升级单元已出租，季度平均月租金溢价113美元，投资回报率（ROI）为23.4% [15] - 截至6月30日，投资组合自成立以来已完成7325次全面和部分升级，平均月租金溢价95美元，投资回报率为25% [16] - 二季度新租费率略有下降，整体下降1%，不包括翻新单元下降3%，但续租率上升2.3%，综合租金变化率为正54个基点 [37] - 二季度投资组合整体入住率同比增长90个基点，达到95.3%；续租保留率为57.9%，创公司历史新高；季度末租金收取率为96.5%，截至7月底为98.1% [38][39] - 7月入住率为95%，租金收取率达99.1%，新租和续租租金分别增长1.52%和1.96%，综合租金变化率为1.72% [40] - 三季度计划进行540次内部升级，其中达拉斯 - 沃思堡计划升级超过100套，休斯顿和奥兰多几乎不进行升级；四季度预计完成290次内部升级，全年预计完成1900套，约为2019年规模的75% [42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度10个市场中有7个市场的NOI增长4%或以上，包括达拉斯、休斯顿、亚特兰大、凤凰城、纳什维尔、西棕榈滩和坦帕，其中坦帕、西棕榈滩和凤凰城的NOI实现两位数增长 [36] - 二季度收入增长表现较弱的市场为拉斯维加斯和奥兰多，拉斯维加斯收入较一季度下降73个基点，奥兰多收入同比下降4.8%，但环比仅下降1.2% [38] - 截至7月底，低于投资组合平均租金收取率的市场为拉斯维加斯（95.9%）、亚特兰大和奥兰多（均为97.3%），仅有5个基点（70套）的单元未收到租金 [39] - 7月拉斯维加斯是唯一租金收取率低于97%的市场，为95.6% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行增值业务计划，专注于对位于阳光地带的优质B级公寓进行翻新升级，以提高租金和投资回报率 [15][35] - 关注新的刺激计划对公司业绩和租户支付租金能力的影响，认为即使没有新的刺激计划，公司仍有能力实现每股2美元的核心收益 [22][48] - 看好阳光地带市场对公司产品的需求，认为存在“降级效应”，即租户从高端产品转向公司的翻新单元，既能节省成本又能享受较高的品质和设施 [25][71] - 在交易方面，公司已签订合同出售位于达拉斯 - 沃思堡的Eagle Crest资产，预计三季度完成交易，该交易将产生约5.2倍的投资资本倍数和35%的无杠杆内部收益率（IRR） [44] - 目前市场上机构买家参与度较低，多为私人联合投资者和高净值1031类型资金，预计后期机构买家可能会回归市场 [86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管COVID - 19带来了不确定性，但公司认为经过5个月的时间，对其影响有了更清晰的认识，公司处于有利地位，预计未来将继续保持良好的运营表现 [26] - 预计租赁和运营环境仍将面临挑战，但公司认为其位于阳光地带的经济适用房具有韧性，能够在困难环境中产生稳定的现金流 [35][45] - 7月的运营数据表现强劲，预计这种趋势将延续到8月，且市场需求与COVID - 19病例数之间未发现明显关联 [128][129] 其他重要信息 - 7月27日，公司董事会决定将董事会成员从5名扩大到6名，并新增Catherine Wood为独立董事 [12] - 通过股权回购计划，截至2020年二季度，公司回购了约240万股股票，平均回购价格为每股25.70美元，季度末现金余额为8500万美元 [16] - 公司在计算坏账时，对于加入付款计划且逾期60天以上的租户开始积极核销，逾期120天则完全核销，除非租户有还款行为；未加入付款计划的租户则按以往惯例更快核销 [57] - 公司在6月对投资组合进行深度分析时发现，当时2.5%的租户表示因COVID - 19失去工作，计划在8月底进行更新评估 [80] - 公司在收购方面，将关注如凤凰城、南佛罗里达、夏洛特等表现出增长潜力的市场 [56] - 公司在重新开发项目中，劳动力可用性增加，劳动力和材料成本略有下降，但面临人员和材料同时到场的时间和物流挑战 [98] - 公司在保险方面，3月续保时有保费增加情况，公司尽力控制；在房地产税方面，将继续积极抗议以降低税负，但预计近期难以获得大幅减免 [107] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 翻新单元与核心产品的表现差异及是否调整翻新内部要求 - 翻新单元的表现因市场而异，在凤凰城、南佛罗里达等强劲市场，翻新单元需求上升；公司未调整当前翻新项目的内部预期，仍认为可实现20% - 25%的ROI，未来收购将关注有增长潜力的市场 [54][56] 问题2: 如何确认坏账 - 对于加入COVID付款计划且逾期60天以上的租户开始积极核销，逾期120天则完全核销，除非租户有还款行为；未加入付款计划的租户按以往惯例更快核销 [57] 问题3: Eagle Crest交易是否代表市场交易趋势及租赁申请趋势 - Eagle Crest能达到疫情前的定价，是因为当前利率较低，买家可获得低成本融资；二季度续租保留率和展示量下降，7月新租流量增加、保留率下降，且7月新租单元收入较二季度增长3%，显示市场有积极迹象 [67][70] 问题4: “降级效应”的具体表现及其他收入是否会加速增长 - “降级效应”包括租户从同一都市统计区的高端产品转向公司的升级单元以节省成本，以及公司产品低密度、便利性高等特点更受青睐；其他收入在禁令解除后会增加，但不是主要驱动因素 [71][74] 问题5: 租户使用政府失业救济金支付租金的比例及对坏账计算的影响 - 6月分析显示2.5%的租户因COVID - 19失去工作，计划8月底更新评估；公司在计算坏账时会深入分析付款计划和租户还款情况，并结合历史数据进行保守估计 [80][84] 问题6: 收购时竞争对手的情况是否变化 - 目前机构买家参与度低，多为私人联合投资者和高净值1031类型资金，机构买家出价较当前价格有10% - 15%的折扣，处于观望状态，预计后期可能回归市场 [86] 问题7: 新入住租户的来源及是否因1031结构变化增加处置资产 - 租户家庭收入增加，二季度来自加利福尼亚和纽约的申请有所增加；公司不会因1031结构变化的言论大幅调整处置资产计划，年初有出售约1亿美元资产的指导，除Eagle Crest外暂无其他待售资产 [95][97] 问题8: 重新开发项目的劳动力和材料成本及可用性情况 - 劳动力可用性增加，劳动力和材料成本略有下降，但面临人员和材料同时到场的时间和物流挑战 [98] 问题9: Eagle Crest的买家情况及交易是否公开市场操作 - 公司曾获得CBRE、JLL的估值意见，原计划3月推向市场，二季度有未主动联系的买家通过CBRE表达兴趣，最终达成交易并达到疫情前定价 [106] 问题10: 房地产税和保险在当前市场的情况及下半年预期 - 3月保险续保有保费增加情况，公司尽力控制；房地产税方面将继续积极抗议，但预计近期难以获得大幅减免 [107] 问题11: 是否为新租户或续租租户提供激励措施 - 续租无激励措施，租金基本持平；新租方面，公司会免除申请费、宠物费等其他收入项目，但不会像沿海门户市场那样提供数月免租等大幅优惠，租金下降幅度较小 [111] 问题12: 核心FFO计算中保险收入和损失的处理是否存在重复计算 - 这是由于达拉斯的龙卷风灾害，公司将业务中断保险收入从费用重新分类到收入线，并在核心FFO中加回，以反映其不属于整体运营收入，这是会计处理而非经济或现金流项目，主要是时间问题 [115][119] 问题13: 租金收取率和单元拖欠情况的差异原因 - 部分租户未全额支付但支付了大部分，存在欠款余额，且大部分欠款分散在少数租户中；从积极角度看，该图表显示了6月至7月租金收取的进展，截至7月底仅有840名租户拖欠，其中仅70套单元未收到租金 [121][124] 问题14: 7月部分市场病例激增是否会影响8月业绩 - 7月公司在收入、租金收取和入住率方面表现强劲，预计8月将延续这一趋势，公司市场受就业损失影响小于门户市场，且市场需求与COVID - 19病例数未发现明显关联 [128][129]