财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度净收入为2800万美元，摊薄后每股收益1.08美元，而2019年第一季度净亏损440万美元，摊薄后每股亏损0.19美元 [12] - 2020年第一季度同店净营业收入增至1780万美元，较2019年第一季度增长5.6% [12] - 2020年第一季度核心资金运营为1360万美元，摊薄后每股0.53美元，较2019年同期增长15% [12] - 第一季度总营收为5260万美元，净营业收入为3000万美元，同比均增长27% [13][23] - 第一季度净营业收入利润率为57%，与去年同期持平 [13] - 截至3月31日，更新后的净资产价值（NAV）低端为34.57美元，高端为42.37美元，中点为38.47美元，较上季度中点46.31美元下降约17%，较2019年3月31日的36.41美元增长5.4% [17] - 第一季度支付股息每股0.3125美元，董事会宣布6月30日支付相同股息，目前股息由核心资金运营覆盖1.68倍，派息率为核心资金运营的60% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成412次全部和部分翻新，其中215个升级单元已出租，平均每月租金溢价115美元，投资回报率23.6% [13] - 截至3月31日，完成6914次全部和部分升级，平均每月租金溢价102美元，投资回报率24.6% [14] - 2020年第一季度完成195次洗衣机和烘干机安装 [14] - 4月完成87次升级，至少56次实现15.3%的租金溢价和约20%的投资回报率 [30] - 5月计划完成63次升级，6月基本情况假设翻新75个单元，乐观情况下第二季度可能完成275个单元，悲观情况下完成185个单元 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度10个市场中有6个市场净营业收入增长5.5%，其中凤凰城和坦帕分别增长15.7%和14.3% [26] - 第一季度整体租赁活动和收入增长较强，新租和续租综合增长率分别为1.6%和3.5%，坦帕、南佛罗里达、凤凰城和亚特兰大租金增长3%或更高 [27] - 第一季度整体入住率同比提高90个基点，达到94.2%，租金收取率为99.2% [27] - 4月入住率为94%，租金收取率略超95%，共签订1085份租约，新租564份下降1.65%，续租521份增长2.9%，续租保留率升至57.2%（全投资组合）和65.6%（同店投资组合） [28] - 截至5月业务结束，实际入住率为94%，30天和60天趋势分别为93.4%和91.7%，本月租金收取率为87%，较上月同期增长4%，已签订151份租约，综合租金增长率为0.47%，预计5月续租保留率将提高或保持在60%以上 [29] - 4月租金收取表现最差的市场为拉斯维加斯90%、奥兰多90.4%、休斯顿91.2%，加上付款计划和截至目前的付款，均达到92% - 94%；5月休斯顿为86%、奥兰多83.4%、拉斯维加斯80%、纳什维尔85%，表现最好的市场为凤凰城、坦帕、亚特兰大、达拉斯 - 沃斯堡 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略的两大主题是专注劳动力住房领域的优势和弹性，以及特定地理市场的优势 [11] - 公司对续租和定价采取因地制宜的策略，在有需求的市场如凤凰城和坦帕仍尝试适度提高租金2% - 4%，同时保持续租保留率接近60% [49][50] - 公司认为短期内交易市场不会出现大量机会，目前不认为会有大量被迫出售的情况，新租赁项目可能面临挑战，但不是公司的关注重点，未来经济复苏后，经济适用房将更具相关性，单户租赁和花园式经济适用房将是受益者 [56][57][58] - 公司将股票回购列为较高优先级，尤其是在股票大幅折价时，相比偿还债务和进行交易市场投资，更倾向于股票回购 [60][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度开局强劲，但3月受疫情影响市场发生巨大变化，公司采取了一系列措施应对，包括实施安全协议、推出付款计划、增加与居民沟通、提取信贷额度、增加股票回购计划等 [19][20][21] - 公司认为《关怀法案》提供的扩大失业救济和刺激措施有助于维持4月和5月的租金收取情况 [22] - 公司预计短期内租赁和运营环境将充满挑战，但对一系列最坏情况有健康的看法，公司的投资组合位于阳光地带，市场已重新开放或即将开放，经济活动将早于大多数公寓房地产投资信托基金恢复，且可能更不受政府限制房东收租的法规影响 [33][34] - 公司认为疫情不会逆转从门户和沿海市场向外迁移以及经济适用房需求增长的趋势，反而可能加速这些趋势，使公司的投资组合对投资者更具吸引力 [35] - 公司进行了压力测试，即使在极端假设下，核心资金运营仍能与2019年相比实现正增长，每股约2.01美元 [43] 其他重要信息 - 公司正式撤回2020年的业绩指引 [24] - 公司估计约19%的居民有资格获得《关怀法案》提供的100%刺激资金 [22] - 公司租户平均租金收入比约为24% [40] - 公司在部分新收购项目中已开始探索类似WeWork的模式 [78] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何处理续租和定价策略，未来如何调整 - 公司采取因地制宜的策略，在有需求的市场如凤凰城和坦帕仍尝试适度提高租金2% - 4%，同时保持续租保留率接近60%，甚至在某些情景下可达65% - 70% [49][50] 问题: 受疫情影响较大的市场（如酒店和石油天然气市场）租金收取模式是否有差异，多元化市场表现如何 - 4月租金收取表现最差的市场为拉斯维加斯90%、奥兰多90.4%、休斯顿91.2%，加上付款计划和截至目前的付款，均达到92% - 94%；5月休斯顿为86%、奥兰多83.4%、拉斯维加斯80%、纳什维尔85%，表现最好的市场为凤凰城、坦帕、亚特兰大、达拉斯 - 沃斯堡 [52][53] 问题: 拉斯维加斯和奥兰多等市场是否有价格诱人的收购机会 - 短期内交易市场不会出现大量机会，目前没有大量被迫出售的情况，且机构会采取措施处理贷款问题，公司认为经济适用房未来更具相关性，单户租赁和花园式经济适用房将是受益者 [56][57][58] 问题: 公司如何权衡股票回购与其他资本配置选项 - 公司将股票回购列为较高优先级，尤其是在股票大幅折价时，相比偿还债务和进行交易市场投资，更倾向于股票回购 [60][61][62] 问题: 7月底到期的失业救济金是否会延长，对租金收取有何影响 - 管理层认为政府可能会延长失业救济金，因为目前失业人数众多，且经济复苏缓慢 [65] 问题: 公司有多少居民失业并依赖失业救济金支付租金 - 约900人（占近14000个单元的不到7%）因经济困难申请付款计划，可能其中一半人失业 [67] 问题: 5月租金现金收取情况改善的原因是什么 - 管理层认为主要原因是各州重新开放，居民对工作更有信心，同时刺激支票也有一定帮助 [68] 问题: 公司在全面升级和翻新项目上的承保回报是否有变化 - 公司认为需求仍然存在，尤其是在能够消化且表现良好的市场，如南佛罗里达和凤凰城，目前仍认为这是一种合理的资本使用方式 [70] 问题: 公司如何考虑流动性和杠杆，在经济长期低迷时是否会保持高现金余额 - 公司在情况更清晰之前将保持较高的流动性，对举债融资持谨慎态度，同时公司的自由现金流状况良好，能够支持股息支付 [73][74] 问题: 公司租户在餐饮、零售、酒店等高危行业的就业情况，以及在家工作的租户数量 - 零售、酒店和服务行业的租户占租金的约15%，但零售数据包含如CVS药剂师等；公司未对租户在家工作情况进行调查，但已在部分新收购项目中开始探索类似WeWork的模式 [76][77][78] 问题: 房地产税的情况如何，公司有何预期 - 管理层认为市政当局在实施驱逐禁令的同时提高房地产税不合理，公司的税务分析专家认为不会有大幅增加，但也不太可能获得减免 [80] 问题: 压力测试中是否考虑了休斯顿和拉斯维加斯的就业岗位在疫情后不恢复的情况 - 公司在压力测试中对拉斯维加斯和休斯顿进行了极端假设，但即使在这些情况下，核心资金运营仍能达到每股2美元以上 [84][85] 问题: 公司模型中是否考虑了石油和天然气行业裁员的滞后性 - 公司在模型中对休斯顿和拉斯维加斯全年进行了严格假设，直到2021年第一季度才有所缓解 [86]