财务数据和关键指标变化 - 2019年净收购5.87亿美元房产 同店净营业收入（NOI）增长6.7% 高于中点指引20个基点 核心每股运营资金（FFO）增长19% 达到每股1.93美元 高于中点指引10个基点 [10] - 2019年总营收1.81亿美元 总NOI为1.03亿美元 同比分别增长28.3%和30.8% NOI利润率从2018年的54.7%提高200个基点至56.7% [12] - 2019年完成2516次全面和部分翻新 其中1671套单元已出租 当年投资回报率达25.3% 截至12月31日仍在投资组合中的房产 累计完成6927次全面和部分升级 平均投资回报率为24.5% [13] - 2019年完成8546套单元的智能家居技术安装和1327套洗衣机烘干机安装 利用股权发售机制（ATM）筹集7200万美元 平均价格为每股45.98美元 流通股增加约160万股 [14] - 基于市场收紧和NOI增长 公司将每股净资产价值（NAV）区间上调 低端为42.08美元 高端为50.53美元 中点为46.31美元 较上一季度中点增长14.7% 较2018年底中点增长32% 同时公司股票回报率也为32% [15] - 2019年第四季度支付每股41.25美元股息 董事会宣布3月31日向3月16日登记在册的股东支付每股31.25美元股息 年初至今股息由核心FFO覆盖1.7倍 派息率约为核心FFO的59% [16] - 与2018年相比 2019年总营收从1.47亿美元增至1.81亿美元 增长23% NOI从8000万美元增至1.03亿美元 增长28% 核心FFO从3510万美元增至4760万美元 每股增长0.31美元 增长19.1% [17] - 过去三年核心FFO增长31% NAV中点增长86% 股息大幅增加 股价年化回报率为30.5% 发行430万股 平均价格37.76美元 回购73.7万股 平均价格22.64美元 [19] - 2020年指导假设收购5000万 - 1亿美元房产 处置5000万 - 1亿美元房产 通过ATM筹集4000万美元用于偿还循环信贷或资助收购 [20] - 2020年指导 摊薄后核心每股FFO低端为2.15美元 高端为2.27美元 中点为2.21美元 较2019年增长14.5% 同店收入预计低端增长5% 高端增长6% 中点增长5.5% 同店费用预计低端增长5.3% 高端增长6.3% 中点增长5.8% 同店NOI预计低端增长5% 高端增长7% 中点增长6% [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年收购11处房产 价值8.77亿美元 共4583套单元 开发管道增加近3000套单元 出售6处房产 共2218套单元 售价2.9亿美元 并将净收益投入新收购 [11] - 同店组合有25处房产 共9057套单元 同店租金增长3.6% 入住率下降3个基点至94.5% 同店收入增长4.3%至1.19亿美元 同店费用增长1.4%至5270万美元 同店NOI从2018年的6200万美元增至6600万美元 增长6.7% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度 除休斯顿租金持平外 其他市场租金至少上涨3% 10个市场中有7个市场NOI增长至少5.2% 其中达拉斯NOI增长17.1% 亚特兰大NOI增长20% [23][24] - 2019年第四季度 10个市场中有7个市场收入增长至少4.3% 前五市场为华盛顿特区增长9.1% 亚特兰大增长7% 凤凰城增长6.1% 夏洛特增长5.8% 达拉斯 - 沃斯堡增长4.5% 季度续约转化率为54% 10个市场中有6个市场续约率增长至少3.5% [25] - 2019年第四季度同店入住率较第三季度提高110个基点至94.4% 截至当天上午 投资组合出租率为96% 60天趋势良好 为91% [26] - 2019年全年 同店NOI利润率提高126个基点至55.6% 同店平均租金和收入分别增长3.6%和4.3% 10个市场中有9个市场NOI增长至少4.5% 亚特兰大和坦帕NOI增长分别为11.8%和9.1% [27] - 2019年全年 10个市场中有8个市场收入增长至少4.4% 前五市场为[名称不明]增长7.5% 纳什维尔增长6.8% 凤凰城增长6.1% 亚特兰大增长6% 奥兰多增长5.5% [28] - 预计2020年凤凰城同店NOI增长11% 纳什维尔增长约10.5% 亚特兰大、夏洛特和坦帕各增长约7% [33][34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行增值业务计划 2020年预计完成1373次全面内部升级 平均成本为每套8500美元 预计产生每月150美元平均溢价 投资回报率约21% 完成550次部分内部升级 平均成本为每套2240美元 产生每月62美元平均溢价 投资回报率33% 完成1329套定制升级 平均成本为每套445美元 产生每月18美元平均溢价 投资回报率48% 安装859套洗衣机烘干机 平均成本为每套819美元 产生每月45美元平均溢价 投资回报率65% 安装3000套智能家居技术包 [36][37][38] - 2020年房地产物业税预算增长9.25% 公司认为该预算较为保守 有望通过积极的税务管理和诉讼实现超预算表现 [39] - 2020年公司计划收购5000万 - 1亿美元房产 已确定亚特兰大桑迪斯普林斯子市场一处约5500万美元资产 正在推进凤凰城和夏洛特市场两到三笔约1.2亿美元交易 团队目前正在评估约20处总价值14亿美元的资产 处置方面 纳什维尔两处资产已签订合同 价值6300万美元 预计3月31日完成交易 正在协商南点保护区一处2350万美元资产 目标在第二季度约6月完成交易 [40][41][42] - 公司将坚持劳动力住房增值业务模式 2020年上半年专注内部增长执行 下半年根据市场情况 如选举、利率等因素 利用偿还循环信贷后的资金进行机会性投资 仍聚焦劳动力住房领域 [59][60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年是公司在收购和处置方面最活跃的一年 实现了良好的资本配置 并将同店NOI增长转化为核心FFO增长 对2020年充满信心 希望实现5.5% - 7%的NOI增长和两位数的盈利增长 [10][20][43] - 2020年1月和2月公司运营开局良好 1月初步收入符合预算 NOI预算完成率为2.5% [40] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述 基于管理层当前预期、假设和信念 不保证未来结果 受风险、不确定性和假设影响 实际结果可能与陈述有重大差异 公司提醒听众不要过度依赖前瞻性陈述 并建议查看公司最新年报和向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他文件 [4][5] - 会议分析了运营资金（FFO）、核心运营资金（核心FFO）、调整后运营资金（AFFO）和净营业收入（NOI）等非公认会计原则（GAAP）财务指标 这些指标应作为GAAP计算的净收入或损失的补充 而非替代 [6] - 2019年公司实施新租赁标准ASC 842 对租金收入和其他收入进行追溯重述 10 - K文件将提供更多细节 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明更新后的NAV估计以及收紧的资本化率范围的依据和数据来源 - 主要变化源于1月宣布的Aragon Holdings投资组合收购交易 该全国性约14000套单元的投资组合以4.6%的税调后资本化率成交 其大部分资产与公司投资组合重叠 此外 当前市场上很难找到资本化率高于5%的交易 如凤凰城的增值资产资本化率为4.25% 公司认为该数据仍较为保守 [50][51] 问题2: 请提供卡特斯角（Cutter's Point）受龙卷风影响的物业的损失更新 以及是否有业务中断赔偿和运营损失预期 - 该物业因10月下旬达拉斯地区龙卷风受损 所有单元已停用并开始重建 公司有全额建筑重置成本保险和业务中断保险 第四季度该物业预算无差异 预计2020年也相同 按GAAP会计处理 第四季度会有伤亡损失 2020年重建和获得保险赔偿后会有会计收益 公司经济上无损失 [52][53] 问题3: 请说明未参与Harbor Group交易的原因 以及当前市场上是否有大型交易机会 - 该投资组合有吸引力 但存在需承担大量摊销贷款 低贷款价值比（LTV）和固定利率债务使现金回报率不具吸引力 且公司不想在无周全计划的情况下大幅扩张规模 目前市场上有两笔1.75亿 - 2.5亿美元的投资组合 位于美国东南部和西南部核心市场 资本化率约4.5% 公司未参与追逐 [56][57][58] 问题4: 随着郊区和城市市场、增值和核心资产资本化率趋同 公司今年是否会考虑更偏向城市或核心的资产 还是继续增加增值翻新管道 - 公司将坚持劳动力住房增值业务模式 2020年上半年专注内部增长执行 下半年根据市场情况进行机会性投资 仍聚焦劳动力住房领域 [59][60][61] 问题5: 根据指导假设 到年底净债务与企业价值（EV）比率是否会有实质性变化 - 除非公司后期看好股票 否则上半年预计无实质性变化 [63] 问题6: 公司指导假设很强 但第四季度每股0.54美元年化后为2.16亿美元 而全年指导中点为2.21亿美元 为何增长预期下全年指导未更高 - 第四季度有部分预计出售的交易上线 减少了相关数据 且公司在房地产税预算上较为保守 预计增长近9.5% 此外 2019年第四季度有税收退款影响了核心FFO 使起点较高 [66][67][68] 问题7: 2020年指导中计划的升级、洗衣机烘干机和智能家居技术安装等行动 预计有多少能转化为2020年收益 - 预计约75%的计划升级或指导内容能体现在2020年数据中 [70] 问题8: 请说明定制升级计划如何推出 是针对特定资产还是根据情况随时调整 - 定制升级计划针对特定资产 公司已对各物业单元进行审计 例如鹰冠（Eagle Crest）等资产有具体升级方案 预计约2 - 12处资产会实施该计划 [73] 问题9: 为何不进行全面单元升级 是因为在已升级单元添加配件 还是市场无法承受更高租金 - 这些物业已进行过一代甚至二代升级 定制升级是增量增值策略 可在市场租金自然增长4% - 5%的基础上进一步提升 [74] 问题10: 考虑到收购和处置的平衡 2020年是否会因增值单元和完全更新单元的定价差异及时间因素导致摊薄 - 上述情况对公司收益无影响 不存在不利的资本化率差异 预计不会出现摊薄情况 [75] 问题11: 纳什维尔出售资产价格是否正确 出售弗雷德里克资产后是否退出华盛顿特区市场 该市场未来是否有计划 - 纳什维尔资产出售价格正确 出售弗雷德里克资产后将退出华盛顿特区市场 公司在该市场经验不佳 不会积极关注 [77][78][80] 问题12: 2020年计划翻新的单元中 有多少处房产在定价合适时可出售 与2021年及以后仍有翻新工作的房产如何区分 - 投资组合中所有房产包括待售房产都有翻新潜力 预计达拉斯可能有一到两处房产可出售 公司对其他投资组合较为满意 [81] 问题13: 若有更多收购机会 资金是否更多来自股权而非大规模处置 - 正确 今年不太可能像去年一样有3亿美元的大规模出售 [82] 问题14: 同店入住率下降30个基点的原因是什么 2020年入住率是否会上升 - 入住率下降是由于时间和季节性因素 公司在第三季度执行不佳 第四季度有所改善 2020年第一季度趋势良好 提高入住率是公司2020年的主要目标之一 [84][85][86]