财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长4.4%，截至9月30日的九个月同店NOI增长5.1% [10] - 截至9月30日的九个月，核心每股运营资金（FFO）增长13.8% [11] - 第三季度总收入同比增长28.3%，总NOI增长30.8%；2019年年初至今总收入增长22.6%，总NOI增长26% [12] - 第三季度NOI利润率为55.7%，年初至今为56.5% [13] - 2019年第三季度续约和新租租金分别增长4%和3.5% [13] - 第三季度完成588次全面和部分翻新，其中418套单元在第三季度出租，季度投资回报率（ROI）达25.2%；截至9月30日，已完成5842次全面和部分升级，平均ROI为24.2% [13][14] - 第三季度出售6处房产，售价2.9亿美元，净收益用于收购Pembroke和Brentwood房产；2019年净收购资产3.46亿美元 [15] - 第三季度通过股权增发（ATM）筹集4050万美元，发行约86.7万股，平均价格46.69美元，较修订后净资产价值（NAV）中点溢价60%；年初至今通过ATM筹集5070万美元，发行约110万股，平均价格45.24美元 [15][16] - 基于资本化率和NOI增长更新，将NAV每股范围上调至36.72 - 43.99美元，中点为40.36美元，较第二季度中点增长7.6% [16] - 第三季度每股股息0.275美元，董事会宣布12月31日支付每股0.3125美元股息，较之前股息增长13.6%，较2015年4月初始股息累计增长51.7%；年初至今股息支付率约为核心FFO的59%，预计全年为65% [17] - 2019年第三季度总收入4680万美元，同比增长28.3%；净营业收入2610万美元，同比增长30.8%；核心FFO为1150万美元，摊薄后每股0.47美元，同比增长11.9% [18] - 第三季度同店租金同比增长3.2%，同店入住率下降80个基点至93.3%；同店收入3070万美元，同比增长3.7%；费用1380万美元，同比增长2.8%；同店NOI为1690万美元，同比增长4% [19] - 2019年年初至今总收入1.314亿美元，同比增长22.6%；净营业收入7430万美元，同比增长26%；核心FFO为3350万美元，摊薄后每股1.38美元，同比增长29.6% [20][21] - 全年同店租金增长4.1%，同店入住率下降80个基点至93.3%；同店收入9070万美元，同比增长4.1%；同店费用4030万美元，同比增长2.8%；同店NOI为5040万美元，同比增长5.1% [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成2271套单元的智能家居技术安装，自推出智能技术套餐以来，已在19处房产的6089套单元完成安装；第三季度和年初至今分别完成130和410套洗衣机 - 烘干机安装 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 除休斯顿租金持平外，其他市场租金至少增长3%；10个市场中有7个市场NOI增长至少6.7%，包括休斯顿、纳什维尔、亚特兰大、凤凰城、西棕榈滩、华盛顿特区和坦帕 [25] - 纳什维尔同店NOI增长13.4%，亚特兰大NOI增长加速至10.3% [26] - 10个市场中有7个市场新租增长至少4.3%，前五大市场为华盛顿特区（10.8%）、夏洛特（7.7%）、凤凰城（6.9%）、坦帕（6.5%）以及南佛罗里达和达拉斯 - 沃斯堡（均为5%）；有效续约率为3.5%，10个市场中有8个市场增长3.4%或更好 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行高增长战略，通过收购增加在佛罗里达、纳什维尔和凤凰城市场的敞口，并增加约2000套单元到重建管道 [11] - 继续执行增值业务计划，进行单元翻新和安装智能家居技术等，以提高租金和NOI [13][14] - 计划到年底将总投资组合入住率提高到95%，通过减少第四季度升级、专注续约和提高入住率来实现 [33] - 继续推广智能家居技术套餐和其他居民便利服务，预计到2020年第三季度达到100%渗透率 [34] - 持续关注收购机会，评估夏洛特、凤凰城、南佛罗里达和拉斯维加斯等市场 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为第四季度同店NOI增长将表现良好，主要由于2018年第四季度税收冲击导致基数低，以及2019年第四季度税收比较有利 [24] - 对2019年全年和未来12个月的盈利表现感到兴奋，预计同店NOI增长在6% - 7.3%之间，中点为6.6% [32] - 认为租赁需求强劲，对资本成本和2019年的收购感到满意，未来几个季度将有超过3000套单元进行升级 [36] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订前瞻性陈述 [4][5][6] - 会议分析使用非公认会计准则（Non - GAAP）财务指标，应作为GAAP净收入损失的补充而非替代 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 年末入住率策略及是否存在租金上涨阻力 - 公司今年第三季度升级近600套单元，第四季度计划减少全面内部升级，进行智能家居技术和洗衣机 - 烘干机安装，目标是续约超60%的居民，将入住率提高到95%，重点在达拉斯市场 [39][40] - 第四季度存在季节性价格阻力，并非租金上涨的实质性阻力 [42] 问题2: 费用方面，同店维修和维护以及资本化维护支出增加原因及合理支出水平 - 支出增加是由于新的运行率和一次性项目，如亚特兰大Terrell Mill的消防检查、纳什维尔和亚特兰大的树木修剪、佛罗里达部分物业的垃圾处理问题等；R&M支出中有19%与收入提升项目和居民服务便利收入相关，有一定抵消作用 [44] 问题3: 第四季度同店NOI增长预测中各因素贡献比例 - 税收因素预计贡献约300个基点，入住率提升贡献较大，预计2019年第四季度同店NOI增长8% - 11% [48] 问题4: 收购交易的资本化率及升级成本和租金溢价情况 - 年初至今收购的凤凰城物业初始资本化率为5% - 5.25%，目前表现趋势为5.6% - 5.7%；全年其他收购的初始资本化率约为5%，预计通过升级计划和NOI增长，三年后可提升至6% - 6.5% [50] - 近期交易质量较高，导致每单元内部升级成本增加；租金溢价主要基于市场比较，而非智能家居技术和洗衣机 - 烘干机等增值服务 [51][52] 问题5: 第三季度凤凰城、奥兰多和南佛罗里达入住率下降原因及与第四季度入住率和租金的关系 - 部分原因是去年同期同店入住率较高，今年第三季度末在这些市场周转更多单元以获取更高新租租金；第四季度将重点关注入住率提升，达拉斯是入住率增长的关键市场，但这些市场也有机会提升租金和入住率 [60][61] 问题6: 从今年到明年同店投资组合过渡时新纳入的物业情况及潜在增值机会 - 今年收购的物业不会全部立即纳入同店组合，本季度收购的物业将在2020年第四季度纳入；明年新纳入同店组合的是2018年底收购的三处物业，分别是Crestmont Reserve和Brandywine I & II [62][63][67] 问题7: 收购指导增加的驱动因素及处置指导未变的原因 - 目前没有具体收购交易，但公司仍在关键市场寻找收购机会，看好资本成本和今年交易的执行情况 [74] - 公司倾向于利用资本成本为新收购提供资金，而非出售资产，但也会在合适时进行资本循环；可能有两笔小交易在明年初进行 [76] 问题8: 是否可使用ATM作为2020年资金来源及是否足够，以及2020年与2019年翻新单元数量对比 - 可以使用ATM，是否足够取决于收购情况，也可使用循环信贷额度；预计2020年每季度全面内部升级250 - 350套单元，部分升级约100套单元，到明年第三季度末将在整个投资组合实施智能家居技术项目 [79][82] 问题9: Atera物业税上诉退款情况及是否影响第四季度物业税 - 上诉未解决，与达拉斯市的下一次会议定于11月；未完全计入第四季度物业税，预计退款金额为12.5 - 17.5万美元 [86][87] 问题10: 佛罗里达同店空置情况及是否倾向于翻新单元空置，以及价值增值支出是否放缓 - 空置是多种单元的广泛情况，主要受Parc500物业影响，该物业目前入住率达95%，预计第四季度将改善 [89] - 价值增值支出不会放缓，第三季度翻新的投资回报率是自成立以来最高，将继续投入以获取回报 [90] 问题11: 待售物业情况、收购合同情况、第三季度到第四季度核心FFO增长原因、智能家居技术每单元支出和回报及成本通胀情况 - 待售物业为Southpoint Reserve at Stoney Creek和Woodbridge，预计总售价超5000万美元 [94][95] - 目前没有收购合同 [97] - 第三季度到第四季度核心FFO增长主要来自入住率提升和第三季度收购的贡献，尤其是Avant收购 [98][100] - 智能家居技术每单元成本约1400美元，每月溢价40 - 50美元，投资回报率约30% - 40%，套餐组成变化不大 [102][103] - 劳动力成本上涨7% - 10%，材料成本变化不大，公司能够转嫁成本并保持投资回报率 [104]