财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度营收为1620万美元，2021年第四季度为2420万美元，2021年第四季度和全年营收受益于超900万美元的终止费收入和低于市场租赁负债剩余未摊销余额的加速摊销 [8] - 2022年第四季度归属普通股股东的FFO为负240万美元，核心FFO为负20万美元，即每股负0.11美元，较第三季度的负190万美元或每股负1.12美元有所增加 [9] - 2022年全年GAAP归属普通股股东的净亏损为4590万美元，2021年为3950万美元；排除特定项目后，全年营收同比增长约5% [45] - 2022年全年营收为6400万美元，2021年为7020万美元 [69] - 2022年第四季度净亏损为1010万美元，2022年调整后EBITDA为1050万美元，第四季度为450万美元；全年现金NOI为2690万美元，第四季度为800万美元，较2021年全年增长10%，较2021年第四季度增长13% [70] - 第四季度末净债务为3.903亿美元，加权平均有效利率为4.4%，加权平均剩余债务期限为4.1年，所有债务均为固定利率 [71] 各条业务线数据和关键指标变化 - 现有投资组合包括纽约市的8处房地产资产，主要位于曼哈顿，年末8.411亿美元、120万平方英尺的投资组合入住率为82.7%，加权平均剩余租赁期限为7.1年 [66] - 2022年完成9笔新租赁，总面积达5.82万平方英尺，有超过2.6万平方英尺的租赁和扩张远期管道，年化直线租金约为110万美元 [67] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场正在稳步但缓慢复苏，通过活跃交易确定入住率可达85%，有途径使入住率达到90%以上，季度营收有所增加且为经常性营收 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 自2023年12月31日结束的纳税年度起，公司成为C类公司，不再是房地产投资信托基金，1月更名为美国战略投资公司以反映这一变化 [38] - 公司扩大资产和业务范围，实现收入来源多元化，拓展纽约市五个行政区以外的机会，包括收购可能产生非REIT合格收入的资产或业务 [4][41] - 完成500万美元的股权发售，现有股东获非转让性购买股份权利，充分行使权利的股东可通过超额认购权购买额外股份 [42] - 考虑拥有酒店和停车场管理公司等潜在房地产相关业务，还可能拓展联合办公空间业务 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为多元化投资组合有助于抵消办公空间反弹至疫情前水平的延迟，随着时间推移可降低对单一资产类别的敞口 [23] - 参与者认可公司股票的长期价值，未来有望从寻求资产和业务多元化的新投资者那里筹集资金 [24] - 尽管战略扩张，但仍专注于现有资产价值最大化，资产和物业管理团队的活动使调整后EBITDA和核心FFO较上季度显著增长，控制了成本和费用 [25][26] - 对市场活动感到鼓舞，期待在扩大的投资战略下探索新的增长机会 [17][72] 其他重要信息 - 投资组合租户以大型投资级租户为主，前10大租户中79%为投资级或隐含投资级，加权平均剩余租赁期限为9.6年 [5] - 管道项目包括与营销机构Super Bowl签订的1.26万平方英尺租赁协议，随着这些租赁协议在2023年开始执行，投资组合入住率预计将从82.7%提高到85% [6] - 租赁到期时间表均衡，41%的租约在2030年后到期，投资组合租金收取情况良好，第四季度租金收取率达100%，全年接近全额收取 [43] - 本周签署一份9000平方英尺的替代租约，租户为Security Scorecard [44] - 费用效率促使调整后EBITDA较上季度增长超50%，达到450万美元，核心FFO同期增加超170万美元至负20万美元，每股核心FFO较第三季度提高1.01美元，增幅达90% [68] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司未来的资本筹集方式、工具和规模如何考虑 - 股权发售是第一步，规模较小，主要是巩固投资者基础，未来进入市场的机会将由新结构带来的机遇驱动 [30] 问题: 酒店和停车场项目的机会在哪里，资产交易相对于重置成本的折扣情况如何 - 机会范围不限于酒店和停车场，目前停车场由纽约市优秀运营商长期运营；酒店方面，公司有相关经验，但目前市场还未明确机会所在，认为酒店结合了运营和房地产经验，是很好的业务组合 [14][77] 问题: 9 Times Square物业入住率低于预期的原因是什么，是否考虑进行物业转换 - 该物业有租赁管道活动，有活跃经纪人在运作，且有多个长期租约，不太适合转换为住宅 [16] 问题: 2023年是否停止报告FFO，转而报告EPS和调整后EPS - 尚未做出决定，仍在评估最合适的选项，确定后会给出回复 [56] 问题: 鉴于战略和名称变更，是否计划更改股票代码 - 目前暂时保留NYC代码，以便现有股东更容易找到公司 [57] 问题: 媒体报道的一些基金和大型写字楼管理者将物业交还给贷款人的情况，是否为公司带来机会，机会何时出现 - 认为这一情况可能在几个季度后带来收购机会，公司会密切关注，与银行保持沟通，因公司有长期固定利率债务，不担心此类问题 [59][60]