财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度公司综合收益为每股0.12美元，调整后账面价值较上季度下降3%，季度经济回报率为负0.5% [44] - 第一季度未折旧每股收益为0.14美元，而第四季度为每股亏损0.50美元 [47] - 第一季度净利息收入为1780万美元，贡献每股0.20美元，低于第四季度的每股0.24美元 [48] - 第一季度非利息相关收入为6680万美元，即每股0.73美元 [51] - 第一季度发生1030万美元减值损失 [52] - 第一季度总一般、行政和运营费用为7040万美元，略高于上一季度的6820万美元 [53] - 截至季度末，公司追索杠杆率和投资组合追索杠杆率分别略微增至0.40倍和0.32倍 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 商业目的贷款（BPL）业务 - BPL投资组合从2022年第二季度的峰值17亿美元降至目前的11亿美元，公司利息收入从2022年第二季度的峰值6900万美元降至今年第一季度的5700万美元，下降了17% [17][18][41] - BPL投资组合平均约14个月到期，面临与到期相关的逾期率上升问题，但损失至今仍低于一个基点 [78][79][82] 多户住宅夹层贷款业务 - 多户住宅夹层贷款组合去年提前还款率为32%，预计2023年提前还款活动仍将活跃，尽管第一季度较慢 [85] - 多户住宅投资区域租金在2022年增长11%，2023年第一季度又增长3%，组合表现良好，仅有一笔逾期贷款预计近期还清 [83] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国近期发生三起历史上最大的银行倒闭事件，存款总资产约5500亿美元，高于2008年的3650亿美元，地区银行存款问题远未结束 [29] - M2货币供应量增长率为负4.11%，为最低增速，多项领先指标显示美国可能迎来衰退 [31] - 美国住房市场供应持续低迷，待售房屋不足100万套，供应不足三个月 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来几个季度继续有选择地投资机构MBS资产类别，等待住宅和多户住宅投资更有吸引力的机会 [23] - 公司考虑收购运营业务，利用过剩流动性寻找机会，认为在市场混乱时可低价收购运营业务 [11][13][14] - 公司优先保护账面价值，降低投资活动，导致季度利息收入下降 [44] - 公司保持较低的一般和行政费用（G&A）水平，灵活在一级和二级市场之间转换 [45] - 公司正在变现资产负债表上的多户住宅普通股权益，有6处房产处于高级出售阶段，总投资6200万美元 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营环境充满挑战，地区银行陷入流动性漩涡，市场出现避险心态 [21] - 美国住房市场在此次衰退中有望表现出色，为困境投资者提供有利的二级市场机会 [31][36] - 公司认为新周期的收入潜力将超过过去一年，如果资金得到充分重新配置，投资机会将极具吸引力 [39] - 公司认为其永久资本在新市场中具有独特优势，有信心在未来一年获得经风险调整后的出色回报 [9] 其他重要信息 - 公司在2022年3月美联储首次加息后，大幅减少投资管道，保持防御姿态，为在低迷市场中积极出击做准备 [38] - 公司计划创造5亿美元的资金储备，以参与市场低迷时期的投资，截至季度末，过剩流动性达5.52亿美元，占市值的42%，还有14亿美元的借款能力 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 另外四处房产相对于其账面价值的损益情况如何 - 公司按房产价值或成本的较低者计价，因未降低这些房产价值，认为房产价值等于或高于成本，下季度将披露这些资产的销售收益和定价 [2] 问题2: 未来12个月可用流动性是否会全部投入使用，市场何时见底，是否有清算水平 - 目前看到一些地区银行出售资产，但联邦存款保险公司（FDIC）出售的大多是低息抵押贷款支持证券（MBS），对公司吸引力不大，公司认为未来供应会增加，难以从3.5%息票的MBS债券中获得净息差（NIM），更关注资本增值和长期利率走势 [6] - 单户住宅市场信贷可用性大幅降低，公司可在二级市场和一级市场利用这一机会，还可利用服务能力重组一些贷款 [7] - 公司认为永久资本管理在当前市场有优势，有信心在高级贷款上获得类似股权的回报，会积极投入资本，期待未来一年获得经风险调整后的出色回报 [9] 问题3: 公司长期是否会收购运营业务，是否会有行业变革使公司转向新方向 - 公司G&A水平较低，因为未在单户住宅贷款市场进行垂直整合，认为运营方面存在机会 [11] - 去年有很多运营平台出售，但时机不合适，在市场混乱时，公司认为可以用少量现金或甚至获得报酬来收购运营业务，目前时机尚未成熟，但会关注并可能利用过剩流动性寻找机会 [12][13][14] 问题4: 投资者应如何看待投资组合的久期，季度现金流预期如何，如何区分投资组合中的现金收益和非现金收益或折价增值 - 从2020年底开始，公司专注于BPL业务，投资组合在2022年第二季度达到峰值17亿美元，目前已降至11亿美元，预计该投资组合将快速还款并偿还债务 [17][18] - 优先夹层贷款预还款组合季度还款率约为15%，该组合也已成熟，公司自2022年第二季度起停止大量投入资本 [19] 问题5: BPL借款人的情况如何，与12 - 18个月前相比回报预期有何变化 - 借款人的预期难以准确估计，高度依赖房价升值，但很多项目的商业计划是通过翻新增值而非依赖房价上涨 [63] - 目前新业务中经验丰富的借款人增多，因为他们执行能力更强，对自身能力更有信心，不太依赖房价升值 [65] - 过去几年房价升值强劲，为项目提供了更大的容错空间，但现在市场动态发生了变化，贷款方更倾向于向有经验的借款人放贷，寻求高成本债务的也多是有信心的专业人士 [66][67] 问题6: 多户住宅中计提减值的两处房产与其他17处有何不同 - 这两处房产处于出售的高级阶段，是正在进行资本支出（CapEx）计划的增值型B级房产，公司认为在CapEx计划完成前出售这些房产能为公司带来更多价值，因此进行了价值调整 [90][91]