财务数据和关键指标变化 - 公司一季度经济回报率为2.1%，GAAP每股收益0.11美元，综合每股收益0.12美元 [4] - 账面价值维持在4.71美元不变，投资组合债务利润率扩大12个基点至2.42%，投资组合净利息收入较上一季度增加440万美元，增幅17% [4] - 市值为220万美元，较12月31日增长18% [5] - 普通股股息为0.10美元，截至3月31日，股息收益率为8.9%，普通股总回报率为24% [6] - 净利息收入为3030万美元，较上一季度增加440万美元；利息收入增加410万美元，利息支出减少30万美元 [9] - 非利息收入为3970万美元，主要来自2620万美元的未实现净收益；实现净收益710万美元；多户家庭优先股投资和股权投资贡献340万美元收入 [9] - 总G&A费用为1140万美元，较上一季度增加约180万美元；运营费用为780万美元 [10] - 多户家庭公寓物业运营收入为150万美元，利息支出30万美元，运营费用290万美元，净亏损30万美元 [11] - 账面价值在本季度保持在4.71亿美元不变，但较2020年3月底增长21%；股价大幅回升，市净率从2020年3月底的40%升至95% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 单户业务 - 单户贷款业务增长3.47亿美元，本季度变现7200万美元非机构RMBS并实现收益 [19] - BPL策略方面，公司偏好高信用评分、低LTV的借款人，借款人平均信用评分为720，LTV在公允价值后为65%，相对于借款人成本基础为72% [20] 多户业务 - 多户贷款业务或直接发起业务是公司的重点，平均LTV为81%，DCR水平稳定在1.4倍，债务定价约为11.5% [21] - 本季度有三笔贷款还款，内部收益率为15.3% [24] 各个市场数据和关键指标变化 住房市场 - 美国许多地区住房供应低迷，可供购买的住房单元不足100万套，新单户住宅建设难以与现有库存价格竞争，建筑成本和劳动力成本飙升 [14] - 房屋销售速度创历史新高，43%的房屋在一周内签约，平均价格很少或没有折扣 [14] 抵押贷款市场 - 2020年住房贷款发放量同比增长25%，但自2020年末达到峰值以来，一级和二级市场抵押贷款利差缩小23%，机构贷款发放商的运营利润率受到影响 [15] 多户家庭市场 - 美国利率迁移趋势持续，许多东北部居民迁往东南部，多户家庭房产价值在南部和东南部上升，公司投资组合中83%的底层房产位于这些地区 [15] - 疫情期间，资本化率压缩约100个基点，增强了信贷支持 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续从低收益CUSIP证券过渡，专注于单户和多户贷款策略，预计未来净利息利润率和净利息收入将持续改善 [4][5] - 公司将继续扩大长期非按市值计价的融资安排，4月完成首笔1亿美元、利率5.75%的五年期评级无担保债券交易 [5] - 公司核心投资策略包括BPL、scratch and dent和多户直接贷款机会，投资时会考虑可投资机会的规模、市场定价和动态以及自身核心竞争力和竞争优势 [13] - 公司将限制追索权按市值计价杠杆的使用，预计证券化融资将成为公司杠杆的增长来源，并将推出新的证券化计划系列 [17] - 公司将继续通过服务合作伙伴提高借款人信用评分，以加快收回折扣 [19] - 公司多户贷款业务将继续专注于二级和三级市场的中低层多户房产，同时开始评估和定价合资企业投资 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场持续强劲，随着人们接种疫苗和经济开放，预计信贷资产短期内表现将更好，但利率市场走势有待观察 [36] - 公司对证券投资组合的持有和变现将根据市场情况而定，认为贷款市场有更好的风险调整后回报 [32][33] - 预计二季度和三季度多户贷款业务的发起量将强劲增长 [24] 其他重要信息 - 公司一季度收购3.47亿美元住宅贷款，完成1000万美元多户合资企业投资，购买600万美元投资证券，出售非机构RMBS和CMBS获得1.12亿美元收益 [8] - 住宅贷款提前还款带来约330万美元额外收入，三笔多户贷款赎回产生60万美元赎回溢价收入 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: BPL的定价和采购策略如何 - 公司以平价为基础为BPL贷款提供资金，在投资组合购买方面有一定机会，价格略高于平价；市场活跃，公司与合作伙伴合作，为交付的贷款管道提供资金 [28] 问题2: 是否考虑对贷款发起方进行股权投资 - 公司密切关注该市场，但认为这更像是一种交易而非业务，目前不想承担过高的成本和风险，更倾向于现有的贷款购买模式 [30][31] 问题3: 证券向贷款过渡的时间线、收入与多户业务的最佳平衡以及对运营收益的影响 - 公司将根据市场情况变现证券资产，认为贷款市场有更好的风险调整后回报；没有设定单户和多户业务的具体比例，将根据机会和投资组合的总回报进行配置 [32][33][34] 问题4: 4月和5月账面价值的趋势如何 - 市场持续强劲，预计信贷资产短期内表现将更好，但利率市场走势有待观察 [36] 问题5: 需要持有多少无抵押资产，近期的无担保债务交易如何影响无抵押资产需求 - 公司没有必须持有无抵押资产的要求，无担保债务融资与多户业务期限匹配，是一种低成本的融资方式，也为公司提供了另一种融资来源 [38][40] 问题6: 当前资产组合能支持的杠杆水平，以及0.2倍杠杆未来的变化趋势 - 公司将增加证券化杠杆，0.2倍杠杆可能在0.2 - 0.4之间波动，预计投资组合将从32亿美元增长到40 - 4.5亿美元，短期内杠杆率将保持相对稳定 [43] 问题7: 一季度应税收入的估计和趋势，以及是否有结转亏损来抵消 - 公司未披露应税收入具体数据，但随着净利润率增加，应税收入会上升；2020年的实现资本损失可以抵消部分实现资本收益 [46] 问题8: 本季度预计进行的证券化交易的相关情况 - 公司将推出BPL证券化新计划系列，本季度将进行首笔交易；也在研究RPL市场的证券化机会，并将继续利用非按市值计价的仓库线为BPL贷款提供资金 [47] 问题9: 证券化的预付款率、资金成本和可能涉及的地区 - 公司预计证券化的资金成本将低于当前水平，但具体情况将由市场决定 [48] 问题10: 单户业务的资本分配预计会增加到多少 - 目前单户业务资本分配占比为75%，随着多户业务管道的建立，预计多户业务占比将逐渐增加 [50] 问题11: 在单户业务中，BPL是否会占据更大的投资组合比例 - BPL业务将进行证券化，短期内可能会降低公司在该策略中的股权比例；BPL和scratch and dent业务的管道都很活跃，预计将继续保持一定的投资分配 [52] 问题12: 多户业务是否会考虑东北部市场 - 目前东北部市场的机会和赞助吸引力不如南部市场，公司将继续关注南部市场，直到东北部市场出现价格下跌的机会 [53]