财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收31亿美元，超出公司指引，因新挂牌量显著下降、供应有限，整体市场销售率超预期 [7] - 第一季度调整后EBITDA亏损3.41亿美元，包含此前记录的2.95亿美元库存估值调整 [49] - 第一季度调整后运营费用1亿美元，低于2022年第一季度的1.56亿美元和2022年第二季度的2.04亿美元峰值 [49] - 第一季度贡献利润率为负7.7%，新收购房屋销售贡献利润率为8.5%，公司预计新收购房屋完全售出后利润率将超过4% - 6%的年度目标 [60] - 预计第二季度营收在17.5亿 - 18.5亿美元之间，调整后EBITDA亏损在1.8亿 - 2亿美元之间，调整后运营费用约9000万美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，第一季度购买1747套房屋，较2022年第一季度下降81%，收购量减少主要因新市场挂牌量下降和卖家转化率降低 [23][8] - 销售业务方面，截至季度末，2022年3 - 6月报价房屋的Q2批次中92%已售出或签订合同 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度公司收购范围内新挂牌量较去年同期下降近25%，市场清仓率高于预期，但房价前景仍不确定 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与流量排名前三的在线房地产平台Zillow、Redfin和Realtor.com合作，预计通过这些平台增加收购量 [4] - 扩大与房屋建筑商和代理商的合作，与90多家房屋建筑商和数千名代理商合作，通过改进代理商访问奖励计划和推荐服务深化合作 [48] - 继续迭代市场产品“独家房源”，在试点市场Plano，第一季度近60%的卖家同意加入，公司挖掘到“半认真”卖家客户群体 [58] - 加强运营定价平台，2023年第一季度改进现场房屋评估流程，收集更多房屋状况和特征数据，并实施技术更好地处理房屋状况反馈 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境不确定，公司将谨慎经营，保持两位数利差，专注扩大低成本合作渠道吸引卖家 [21] - 预计第二季度是负贡献利润率的最后一个季度，第三季度开始贡献利润率将为正 [25] - 房地产将继续向线上转移，客户需要公司产品的确定性和便利性，公司将继续创新投资，以实现市场领先和盈利 [34] 其他重要信息 - 公司在去年第四季度对近2500套持有时间最长的房屋进行有针对性的房屋状况改善，使这些房屋的销售速度快于计划，预计每年节省约5000万美元费用 [5][6] - 4月公司宣布裁员约22%，即560名员工，主要集中在运营、交易和G&A部门的基于交易量的岗位 [44] - 3月公司投资1.01亿美元以大幅折扣回购1.89亿美元的未偿还可转换债券，减少未来债务义务 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 贡献利润在第二季度改善后，后续是否会逐季改善，是否会影响EBITDA？ - 目前和第二季度仍在销售旧库存房屋，旧库存清理后利润率将改善，预计第三季度开始为正，第二季度末大部分房屋将售出或签订合同，但部分合同房屋将在第三季度售出，会对贡献利润率有一定拖累，贡献利润率下半年将上升并影响EBITDA [50] 问题2: 库存下降时受限现金仍较高，受限现金与库存的动态关系是怎样的？ - 受限现金增加主要与定期债务融资工具有关，这些工具要么由库存抵押，要么由受限现金抵押，受限现金可赚取利息收入以抵消利息支出 [46] 问题3: 9000万美元运营费用是否为全年运营费用，达到100亿美元营收时是否需要增加营销和管理费用？ - 9000万美元运营费用考虑了4月的裁员，是一个相对安全的预测数字，达到100亿美元营收可能需要在上半年增加一些营销费用 [15] 问题4: 之前提到独家房源在2025年实现更大规模增长，目前目标时间线是否仍可实现？ - 目前独家房源项目早期迹象良好，公司专注于单个市场迭代学习测试，挖掘到“潜在卖家”客户群体，该群体与直接销售客户不同，虽目前绝对数量小，但增长情况令人鼓舞，公司将完善客户体验、推动市场流动性并适时扩展 [31] 问题5: 利差自2022年秋季以来下降幅度是多少？ - 自秋季以来利差下降约500个基点，部分是由于房价稳定，第一季度房价为正，但下半年正常季节性房价基本持平或略有下降，由于利率不确定性，公司仍维持高于平均水平的利差 [68] 问题6: 为何从部分披露中移除贡献利润率？ - 目前公司有高级定期贷款融资工具，正的利息支出和利息收入因受限现金余额相互抵消，难以将其分配到单个房屋层面计入贡献利润率，因此移除该披露 [40] 问题7: 未来房屋收购节奏如何，应遵循正常季节性还是下半年加速？ - 利差从去年下半年到今年第一季度大幅下降，转化率随之提高，收购节奏有所改善，目前每月收购约1000套房屋，这是今年剩余时间的一个较好基准，假设下半年利差维持当前水平 [61][51] 问题8: 收购节奏加快需要满足什么条件？ - 收购节奏与利差有关，利差影响转化率，要降低利差需要市场稳定，减少系统波动性，希望抵押贷款利率稳定，带动交易量和价格稳定，从而压缩利差，但鉴于下半年不确定性，今年剩余时间将维持较高利差 [62] 问题9: 本季度在房屋建筑商渠道有何新举措及相关经济情况？ - 房屋建筑商渠道是低成本客户获取渠道，公司的以旧换新产品是主要业务，有实地营销团队帮助新房销售顾问向客户解释产品，使以旧换新流程更顺畅，但无法具体评论经济情况 [37]