财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度正常化FFO为5270万美元，即每股1.09美元，较2022年第四季度的5450万美元或每股1.13美元有所下降，主要因公用事业和利息费用增加 [21] - 第一季度G&A费用为590万美元，上一季度为580万美元 [21] - 同店现金基础NOI较2022年第一季度下降4%，符合指引区间低端，主要因免租期延长和运营费用增加 [21] - 滚动四个季度CAD较上一季度下降约16%，至每股2.21美元，派息率为99.5% [22] - 预计2023年第二季度正常化FFO在每股1.07 - 1.09美元之间，G&A费用在610 - 620万美元之间 [23] - 季度末未偿债务加权平均利率为4%，加权平均到期期限为4.7年，超90%为固定利率，总流动性为5.28亿美元，其中信贷额度可用资金为5.05亿美元 [24] - 2023年资本支出指引为经常性资本1 - 1.1亿美元，再开发资本1.4 - 1.5亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度加权平均租金价差下降18.5%，受华盛顿特区一处物业多笔租约相关高额优惠影响，预计全年租赁价差将恢复正常 [15] - 2023年到期租约年化收入中，净已知空置率接近年化租金收入的6%，约80个基点为计划处置物业，其余3.5%预计续约 [16] - 租赁管道中有近72.5万平方英尺处于谈判后期阶段，投资组合入住率同比提高170个基点至90.5%，完成20.3万平方英尺租赁，加权平均租期为6.8年，租赁优惠和资本承诺为每平方英尺每年6.37美元 [43] - 2023年租约到期约占年化租金收入的10%，较2022年底下降90个基点 [44] - 租赁管道包括约270万平方英尺潜在租赁活动，其中超110万平方英尺为新租赁，78.2万平方英尺为潜在吸纳量，预计租金涨幅为6% - 8%，平均租期为8 - 10年 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第一季度，全国写字楼租赁成交量连续三个季度下降，行业过去几年的入住率增长因负吸纳而回吐，融资仍是投资销售市场的障碍，信贷利差扩大对写字楼估值构成额外压力 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司决定降低季度股息，以应对写字楼行业挑战、租户保留风险、CAD派息率上升等问题，增加流动性以应对行业逆风并支持资本项目 [11] - 公司计划与Diversified Healthcare Trust合并，以扩大规模、增加多样性和现金流稳定性，获得更多资本来源，受益于医疗保健行业顺风和转型战略 [13] - 公司将继续推进资本回收计划，但受当前交易环境影响，活动预计将有所放缓，直至市场条件改善 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国主要市场疫情后重返办公室趋势缓慢，为改善写字楼基本面带来亮点，但行业仍面临企业成本削减、转租空间增加、融资环境挑战和宏观经济不确定性等逆风 [38] - 这些挑战可能导致现金流和资产价值下降，可能需要数年才能稳定，公司因此降低股息至可持续水平 [39] - 预计合并交易将在2024年下半年对公司正常化FFO、CAD和杠杆率产生增值作用，最终为股东实现长期价值最大化 [42] 其他重要信息 - 华盛顿特区20 Mass Ave的混合用途再开发项目预计在未来几个月交付，项目接近完工，已有多个潜在租户表现出兴趣 [17] - 西雅图的生命科学再开发项目按计划将于今年晚些时候交付，两个项目的开发租赁管道包括超17万平方英尺的活跃提案，预计从2023年6月起，随着租户在免租期开始报销运营和税费，NOI将逐步改善 [46][47] - 公司连续六年获得ENERGY STAR年度合作伙伴称号，并连续四年保持卓越表现，体现了对可持续发展的承诺 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请逐步说明今年的入住率前景 - 2023年大部分已知空置的租约到期安排在11月或年底，对业绩的影响主要集中在下半年，入住率也将随之变化 [58] 问题2: 能否提供新信贷安排的时间、规模更新，是否需在潜在合并前完成 - 重铸或修订循环信贷安排是合并交易完成的条件，已与富国银行展开初步讨论，预计未来几天银行集团将提供条款草案，随着2023年推进将有更多信息 [59] 问题3: 西雅图项目是否有超出已沟通的租赁活动 - 从租赁角度看，剩余物业的租赁预计需要约18个月，目前项目处于后期阶段，已进行多次参观，并向租户发出多份提案 [63] 问题4: 今年是否预计租金涨幅为6% - 8% - 预计租金将恢复正常，随着租赁管道的执行，整体租金价差将有所改善，但这是一个不稳定的过程，由于租赁谈判需要时间，无法提供季度的明确预测 [67] 问题5: 20 Mass Ave项目的入住时间和收入确认方式 - 20 Mass Ave项目的酒店部分占租赁面积的54%，预计在第二季度末交付，租约将在第三季度初开始，租户将享受18个月免租期，在此期间物业将从租户报销运营费用中受益 [71] 问题6: 全年租赁活动预计逐季增加是基于现有管道还是预期改善 - 租赁管道中超过70万平方英尺处于后期阶段，后期阶段指已签署意向书或正在谈判租赁合同，虽有风险，但认为风险在该阶段有所降低，预计第二季度大部分将成熟 [72]