财务数据和关键指标变化 - 第四季度归一化FFO为5450万美元，即每股1.13美元，高于指引区间上限0.03美元，第三季度为5380万美元，即每股1.11美元，环比增长主要因较低的G&A和利息费用 [62] - 第四季度G&A费用为580万美元，第三季度为660万美元，2021年第四季度调整后为670万美元，本季度下降受第三季度租金和业务管理费减少驱动 [18] - 预计2023年第一季度归一化FFO在每股1.10 - 1.12美元，包含570 - 580万美元的G&A费用 [19] - 预计2023年第一季度同店物业现金基础NOI较2022年第一季度下降2% - 4%，主要因利用率提高和通胀压力导致运营费用增加 [20] - 第四季度同店物业现金基础NOI较2021年第四季度下降1.4%，符合指引范围，主要因过去一年租赁活动的免租期增加和运营费用上升 [45] - 第四季度收入报表中，租赁收入和房地产税费用分别减少约810万美元和820万美元，与芝加哥一处房产的有利房地产税评估有关 [44] - 1月宣布常规季度股息为每股0.55美元，归一化FFO派息率为49%，滚动四个季度CAD派息率为84% [66] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度新签和续租面积70.5万平方英尺，较第三季度增长16%，较上年略有改善，加权平均租期10.1年，租赁优惠和资本承诺为每平方英尺每年8.46美元 [33] - 2022年完成260万平方英尺租赁，加权平均租期超9年，租金涨幅5.6%，与年初预测一致 [29] - 2023年租赁到期占年化租金收入约11%，较第三季度末下降280个基点，已知空置率在5% - 6%，其中80个基点为计划处置 [13][36] - 目前租赁管道中有约270万平方英尺活动，其中超110万平方英尺为新租赁，54.1万平方英尺为潜在吸纳量，预计年末入住率88% - 90% [37] 资本回收业务 - 自2022年初以来，出售21处房产，面积240万平方英尺，总收益2.164亿美元 [30] - 第四季度出售5处房产，收益2050万美元，目前有2处房产待售，总价约760万美元 [47] 开发业务 - 华盛顿特区20 Mass Ave的重建项目预计2023年第二季度交付，目前已预租54%给皇家索内斯塔酒店，预计第二季度末开业 [14] - 西雅图项目建设因供应链问题推迟至2023年第四季度完成，预计锚定实验室租户仍按原计划在第四季度开始租赁28%的项目面积 [39] - 两个项目稳定总成本3.77亿美元，截至2022年底已花费1.97亿美元（52%），预计2023年花费1.25 - 1.35亿美元（最多36%），剩余在未来租赁期产生，稳定后华盛顿特区预计收益率8% - 10%，西雅图预计收益率10% - 12% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业利用率在多数市场逐渐改善，目前接近50%，与公司全国投资组合预期一致 [41] - 公司总投资组合入住率约提高110个基点至90.6%，高于全国办公市场平均水平 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年资本回收仍是主要战略，旨在提升投资组合、管理资本需求和降低杠杆 [31] - 积极通过主动再租赁和替代用途策略管理业务，使投资组合多元化并创造价值 [35] - 两个重建项目将提升公司市场竞争力，创造价值和增长机会 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济不确定和办公行业基本面挑战，公司对业绩满意，将推进核心战略提升运营表现 [8] - 预计宏观经济不确定性将继续影响CRE融资市场活动的节奏和规模 [10] - 2023年租赁活动将逐步推进，租户继续评估房地产需求 [12] - 公司多项举措将有助于应对办公行业逆风 [17] 其他重要信息 - 第四季度经常性资本支出4210万美元，全年1亿美元，符合2022年指引，重建资本第四季度4450万美元，全年1.59亿美元 [21] - 2023年经常性资本支出指引维持1亿美元，重建资本支出指引约1.5亿美元 [48] - 11月行使信贷额度延期六个月至2023年7月底的选择权，还有一次延期至2024年1月的选择权 [46] - 计划在2023年6月到期时偿还剩余5000万美元抵押贷款，届时资产负债表将无抵押负担，季度末总流动性5.67亿美元，其中信贷额度可用5.55亿美元 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：请详细介绍资本回收计划，2023年出售和购买资产的展望如何？ - 2023年资本回收处置活动会受资本市场和融资不确定性影响，难以给出具体数字，过去几年计划是每年1 - 3亿美元的活动，虽希望达到但持谨慎态度 [50][51] 问题：2023年已知空置率5% - 6%，其中80个基点为出售，其余空置房产的前景如何，是否会续租或出售？ - 因成功续约，分母变小使已知空置率占比变大，有一租户可能续租但会缩租，将增加空置；目前约20万平方英尺新租赁处于高级谈判阶段，部分可能本季度达成，可缓解空置问题 [53][54][55] 问题：波士顿市中心整个街区的重建项目有何进展？ - 该项目仍是关注重点，但目前无实质进展，近期不会有大量资本投入 [56] 问题：与现有租户续约时，面对租户因在家办公和宏观环境认为有谈判优势，而公司需转嫁通胀成本，续约情况如何？ - 对于重视控制空间的租户，会根据市场情况谈判，注重租户留存，通过创造性方式实现双赢，目前相关活动主要针对科技租户、律师事务所、非营利组织等，与华盛顿特区情况一致 [76][77][82] 问题：华盛顿特区和西雅图重建项目除锚定租户外，其他租户的租赁讨论情况如何？ - 西雅图项目锚定租户有增加租赁面积的潜力，目前活动主要集中在办公部分；第二个实验室的投机套房租赁对话通常在交付临近时进行，因租户有近期需求，此前有过一波活动 [83][84]