财务数据和关键指标变化 - 第二季度归一化运营资金（FFO）同比增长6%，达到5890万美元，即每股1.22美元，超出指引区间上限0.09美元 [28] - 第二季度可分配现金（CAD）同比增长12%，达到3780万美元，即每股0.78美元，滚动四个季度CAD派息率为66%，本季度CAD派息率为71% [29] - 同店现金基础净营业收入（NOI）较2021年第二季度增长1%，超出指引区间（-2%至4%） [30] - 预计第三季度归一化FFO为每股1.12 - 1.14美元，同店现金基础NOI与2021年第三季度相比持平，上下浮动100个基点 [31] - 第二季度经常性资本支出2080万美元，再开发资本支出4030万美元，预计2022年经常性资本支出约为1亿美元（±1000万美元），再开发支出约为2亿美元 [32] - 第二季度偿还约3.25亿美元债务，期末总流动性为5.46亿美元，包括5.2亿美元循环信贷额度可用资金 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租赁活动环比增加至67.9万平方英尺，同店入住率较上一季度提高50个基点，达到94.3% [12] - 完成18笔新租和续租交易，总面积67.9万平方英尺，加权平均租金上涨4.9%，加权平均租赁期限9.2年，季度租赁量环比增长超18%，同比增长23% [15] - 自2021年第一季度以来，新租赁活动贡献近120万平方英尺，季度末投资级租户约占年化租金收入的63% [16] - 2022年下半年约4%的年化收入租约到期，2023年约13.5%的年化收入租约到期 [19][21] - 目前租赁管道强劲，有超320万平方英尺的活跃潜在租户，其中160万平方英尺为新租赁 [23] - 华盛顿特区和西雅图的再开发项目按计划推进，预计2023年4月交付，目标稳定年成本回报率分别为8% - 10%和10% - 12% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国写字楼空置率仍处于高位，写字楼利用率维持在较低水平，市场基本面预计未来几个季度仍将处于过渡阶段 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续有选择地向物业投入资本，专注于改善运营、提供特定市场租户体验和可持续发展 [11] - 采取审慎的资本循环策略，目标是减少资本支出，改善投资组合的地理布局和运营基本面 [12] - 鉴于宏观经济变化和房地产市场状况，适度调整2022年物业处置预期，预计全年销售收益在1亿 - 2亿美元之间，2023年将继续推进处置工作 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对本季度强劲表现感到满意，但写字楼市场基本面仍处于过渡阶段，租户持续评估长期办公空间需求和混合办公环境的平衡 [10] - 预计市场基本面未来几个季度将保持过渡状态，但公司租赁势头强劲，有望在高通胀环境下调整租金和重置费用协议以增加收入 [10][22] 其他重要信息 - 公司禁止未经事先书面同意对本次财报电话会议进行录音和转播，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异 [4] - 会议将讨论非GAAP数据，相关数据与净收入的调节表可在公司网站查询，同时将提供归一化FFO和现金基础NOI的指引，但无法提供非GAAP指标的调节信息 [6][7] - 公司近期发布了RMR集团的年度可持续发展报告，公司连续五年被评为能源之星年度合作伙伴，荣获2022年绿色租赁领袖金奖 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 300多万平方英尺的活跃租赁管道中，未来3 - 4个季度能实现多少租赁？租户是否有因担心通胀而急于锁定租约的情况？ - 租户锁定租约更多与整体办公空间规划有关，而非受租金上涨驱动 [37] - 2022年约4.2%的年化收入租约到期，季度末后已签署约34.5万平方英尺的租约，占到期租约的2% [37] - 2023年约13.5%的年化收入租约到期，已知2%的租户将在下半年搬离，已出售占比60个基点的物业，正在与占比4%的到期租约租户进行深入洽谈，剩余7%的到期租约大多在2023年第四季度到期，预计对2023年影响不大 [39][40] 问题2: 处置预期从4 - 5亿美元降至1 - 2亿美元，潜在买家对部分物业的折扣要求是多少？公司对净债务与总资产价值约49%的比例是否满意？ - 买家的折扣要求因物业策略而异，部分稳定资产买家要求10%的折扣，公司不会急于以折扣价出售资产 [43][44] - 公司对净债务与总资产价值处于40% - 50%的水平感到满意 [45] 问题3: 经常性资本支出指引较上一季度确认，下半年是否会增加？如何结合租约到期情况考虑经常性资本支出？ - 2022年经常性资本支出全年指引为1亿美元，目前已支出约3200万美元，剩余约6800万美元将在第三和第四季度平均分配，支出增加是因为2022年租赁活动较多，且要为2023年租赁做准备 [47] - 目前1亿美元的经常性资本支出仍是合理估计，将在第三季度财报电话会议上更新2023年预算 [47] 问题4: 如果明年资本支出为1亿美元，对调整后运营资金（AFFO）派息率有上行压力，公司如何看待股息的安全性？ - 自2018年合并以来，公司设定的派息率约为75%，每个季度实际派息率均远低于该水平，目前对股息感到满意，尽管2023年经常性资本支出和租约到期可能带来一定压力 [48] 问题5: 财报中提到的0.05美元终止费是由什么驱动的？与哪个租户相关？该租户是否签署了8年续约协议？ - 终止费是由于马里兰州哥伦比亚的一个租户收缩空间，该租户归还约50%的空间，换取220万美元终止费，此情况在第二季度财报指引中已考虑 [50] - 该租户在季度后签署了8年续约协议 [51] 问题6: 公司投资组合中是否还有其他租户在讨论终止租约或需要缩小办公空间？ - 除了之前第一季度F5因西雅图再开发项目进行战略缩编外，目前没有其他重大租户变动情况 [52] 问题7: 2023年除已知搬离租户外，其他租约到期租户的续约讨论情况如何？是否有信心租户会续约？ - 目前约7%的到期租约情况不明，大部分在2023年下半年到期，除已知2%的租户和占比60个基点的待售物业租户外，其他多为小租户，续约情况取决于与他们的沟通进展 [53][54] 问题8: 请更新20 Mass Ave和西雅图项目的租赁活动情况？ - 两个项目共有约25万平方英尺的租赁活动 [57] - 西雅图项目与一个大型生命科学用户的谈判进展顺利，有望在未来几个月公布相关消息，同时还有其他大小租户处于不同阶段的洽谈中 [57] - 20 Mass Ave项目已预租54%，随着项目封顶和建筑成型，更多租户开始参与洽谈 [58]