财务数据和关键指标变化 - 第四季度归一化运营资金（FFO）为5810万美元，即每股1.20美元，超出公司指引，但较2021年第三季度的5960万美元（每股1.24美元）有所下降，主要因第三季度债券发行导致利息费用增加 [30] - 第四季度可分配现金（CAD）为4260万美元，即每股0.88美元，2021年全年CAD派息率为69% [31] - 第四季度一般及行政费用（G&A）为220万美元，排除450万美元的业务管理激励费用转回后为670万美元，较去年同期和上一季度下降约6% [31] - 预计第一季度归一化FFO在每股1.27 - 1.29美元之间，同店现金基础净营业收入（NOI）与2021年第一季度相比持平，上下浮动100个基点 [34][35] - 2021年全年经常性资本支出为7290万美元，低于预测水平；第四季度再开发资本支出为2530万美元，全年为5620万美元，主要由华盛顿特区项目推动 [36] - 预计2022年经常性资本支出将高于2021年，再开发资本支出也将增加，两个项目预计共支出约2亿美元 [37][49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年租赁面积达250万平方英尺，较2020年增长26%，加权平均租赁期限为9.5年，租金涨幅为6.3%；其中新租赁面积为84.6万平方英尺，是2020年的3倍多，是2019年的两倍多 [15] - 第四季度新租赁和续租面积为70.2万平方英尺，加权平均租赁期限为6年，租金涨幅为4%；超60%的第四季度租赁活动来自科技、通信、制造和运输行业租户，政府租户占约1/4 [18][19] - 第四季度末投资级租户约占年化租金收入的62%，新租赁活动占第四季度总活动近40%，每平方英尺每租赁年的优惠和资本承诺为2.95美元 [19] - 第四季度同店入住率升至91.2%，季度末综合入住率为89.5%，较上季度提高50个基点 [19] - 目前租赁管道涉及超340万平方英尺，其中150万平方英尺为新租赁；预计2022年底入住率达89% - 90%，租金涨幅为5% - 7% [22] - 2022年约8.5%的年化收入对应的租约到期，已知空置占年化收入的4.9% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区大市场较新的A级物业全年净入住增加约130万平方英尺，租户注重品质，但各等级物业优惠增加 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进核心增长战略，提升投资组合质量，执行资本循环计划，出售非核心物业并重新配置资金 [14][15] - 2021年出售9处物业，收入超2.5亿美元，计划2022年继续出售，目标收益4 - 5亿美元，所得款项主要用于去杠杆 [16] - 2021年重新配置资金收购亚特兰大和芝加哥的两处核心物业，在华盛顿特区和西雅图启动两个开发项目，发行11亿美元优先票据 [17] - 2022年公司将是净卖家，重点是处置计划以去杠杆、租赁业务以及推进再开发项目 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计租户利用率将在2022年继续改善，但时间不确定，租户仍在制定重返计划并考虑空间需求 [13] - 2022年费用预计增加，主要受利用率、通货膨胀以及犹他州一处物业租赁结构调整影响 [59] 其他重要信息 - 2021年公司在企业可持续发展计划上取得进展，连续四年获得能源之星年度合作伙伴等行业荣誉，年底投资组合中有超600万平方英尺的能源之星认证、600万平方英尺的LEED认证和500万平方英尺的BOMA认证物业，2022年计划扩大相关覆盖范围 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 佐治亚州布鲁克黑文物业出售交易终止原因及是否会纳入2022年处置计划 - 该物业最初未纳入资本循环计划，因收到场外直接报价而考虑出售，但买家因业务计划调整放弃，目前该物业100%租给政府，公司看好亚特兰大市场，期待长期开发该资产 [45][46] 问题2: 2022年预计出售4 - 5亿美元资产的物业特征、租户和位置 - 资产出售计划基于公司对资产的评估和持有周期，不限于特定地理位置；部分物业位于华盛顿特区都会区（如弗吉尼亚州或马里兰州）、大凤凰城地区及其他一些地方 [47] 问题3: 2022年资本支出范围及各季度情况，特别是华盛顿特区和西雅图项目 - 经常性资本支出预计约1亿美元，上下浮动1000万美元，实际金额取决于租赁时机和落实情况；华盛顿特区项目将继续推进，西雅图项目3月开始资本投入，两个项目2022年预计共支出约2亿美元 [48][49] 问题4: 公司有大量流动性，收购方面有何进展，是否有有吸引力的资产及报价 - 2022年公司将是净卖家，重点是处置计划以去杠杆、租赁业务以及推进再开发项目，可能会有一些收购，但不是主要方向 [51][52] 问题5: 办公室40%利用率方面，租户反馈、时间表、提高利用率的限制因素，以及利用率提高时费用趋势 - 40%的利用率与上季度持平，受假期和当前疫情变体影响，预计利用率将在夏季上升，年底更高；租户愿意重返办公室，但存在灵活性要求、大规模强制规定取消等因素；2022年费用预计增加，主要受利用率、通货膨胀以及犹他州一处物业租赁结构调整影响 [56][57][59] 问题6: 2022年经常性资本支出增加与租约到期时间表的关系，以及未来几年的情况 - 2022年约8.5%的租约到期，以及与租户的提前续约对话推动了资本支出增加；目前预测2023 - 2024年情况还为时尚早，以1亿美元作为参考较为合理 [63] 问题7: 租赁管道略有下降的原因，是已签约租约还是需求不足 - 租赁管道下降主要是因为租约转化，并非需求不足；随着租约转化和入住率上升，新租赁管道可能会略有下降，但2023年续约方面可能会有所增加 [65][66]