财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司正常化运营资金（FFO）为6180万美元，即每股1.28美元，超出共识预期0.03美元，超出公司预估上限0.02美元 [30] - 2020年第四季度，可分配现金（CAD）为4230万美元，即每股0.88美元，2020年全年CAD派息率为58.8%，预计2021年股息仍将得到良好覆盖 [31] - 2020年第四季度，一般及行政费用（G&A）为710万美元，低于2019年第四季度的730万美元，环比持平 [32] - 2020年第四季度，利息费用为2880万美元，低于2019年第四季度的3000万美元，环比增加170万美元 [33] - 2020年全年，同店物业现金基础净营业收入（NOI）增长2.8%，第四季度同比增长450万美元，即5.1%，超出公司2% - 4%的指导范围 [34][35] - 预计2021年第一季度正常化FFO为每股1.22 - 1.24美元，同店物业现金基础NOI较2020年第一季度下降2% - 4% [37][38] - 预计2021年第二季度，已知租户空置和资本循环活动将影响正常化FFO，如20 Massachusetts Avenue的GSA租约到期将影响0.06美元，Huntsville, Alabama物业处置预计影响0.02美元，其他处置活动和空置预计影响0.04美元 [39] - 2020年全年经常性资本支出为7630万美元，预计2021年为8500万美元 [40] - 截至2020年12月31日，公司杠杆率为6倍，处于目标范围低端，目前拥有超过9亿美元的流动性，2022年2月前无重大债务到期 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年全年完成200万平方英尺的租赁活动，租金增长6.9%，加权平均租约期限为7.3年 [13] - 2020年出售了价值1.105亿美元的物业，平均房龄22年，加权平均租约期限6.2年，平均现金贡献率3.6%，并消除了未来五年约3020万美元的预算资本 [15] - 2021年1月出售了两处物业，总价1.31亿美元，其中Richmond, Virginia物业加权平均租约期限3.4年，预计空置率超61%，估计五年资本支出790万美元 [16] - 已达成协议出售Huntsville, Alabama的一处物业，租户将于2021年8月搬离 [18] - 已达成协议收购Fort Mill, South Carolina的一处价值3510万美元的物业，该物业为2019年新建的A类物业，剩余租约期限10.8年，平均现金贡献率7.4% [19] - 已达成协议收购波士顿中央商务区（CBD）一处相邻物业，为街区物业整合的最后一块，为长期重建战略提供选择 [20] - 季度末综合入住率为91.2%，符合预期 [23] - 租赁管道仍活跃，讨论面积达370万平方英尺，较上一季度增长约19%，包括自年底以来签署的约25万平方英尺的新租约和续约，31.3万平方英尺处于谈判后期的当前活动，以及超过69万平方英尺可吸收投资组合空置空间的面积 [25] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年初推出资本循环计划，目标是每年出售1 - 3亿美元较旧、资本密集或剩余租约期限较短的物业，并将所得款项重新投资于能产生更高现金流的较新、更稳定的物业 [14] - 2021年的重点是收购对租户至关重要、远程工作可能性较小的物业，包括单租户物业 [22] - 继续推进多个项目以管理运营成本，同时提高物业利用率，并开展可持续发展倡议，包括实时能源监测、LEED、Well和Fit Well计划等 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临COVID - 19带来的挑战，公司仍继续执行其业务和资本循环计划，投资组合表现良好，租赁活动持续改善 [12][26] - 公司对2021年通过收购、重建、租赁和运营计划实现业务增长保持关注，并对业务和股东安全充满信心 [27][41] - 对20 Massachusetts Avenue物业的潜在重建持乐观态度，预计可产生8% - 10%的现金回报率 [39] 其他重要信息 - 会议禁止未经公司事先书面同意进行录音和转播，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露前瞻性陈述的修订结果 [4][5] - 会议将讨论非GAAP数据，包括正常化FFO、CAD、调整后EBITDA和现金基础NOI，相关数据与净收入的调节可在公司网站上找到 [7] - 公司将提供正常化FFO和现金基础NOI的指导，但不提供这些非GAAP指标的调节，因为某些所需信息难以获取 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈Technicolor物业的处置情况，以及其定价与预期的关系和其他潜在机会 - 租户通知将于2021年8月搬离，公司最初尝试出租该物业，但发现收购方兴趣更大。该物业虽为工业物业，但31%为制造业，其余为仓库配送，存在物流挑战，重新定位需要额外资本。市场上租户规模较小，重新定位成本高，出售该物业并将所得款项重新投资于核心业务更有利 [44][46][47] 问题2: Mass Ave in DC物业的潜在重建想法是否有变化 - 没有变化，公司正在并行推进，该物业可支持当前政府用途，也在与政府用户就重新定位进行不同阶段的对话，相信这将增加价值并提供有吸引力的回报。公司在设计等方面已做了一些工作，不会错过施工时机 [48][49] 问题3: 若剔除Technicolor、Plantation、Fresno和Mass Ave这四处物业，预计2021年底核心投资组合的入住率 - 考虑到资本循环和潜在收购等因素，合理假设约为90% [50] 问题4: 对于受COVID影响的纽约市等市场，是否有兴趣以折扣价收购潜在资产 - 公司更关注核心业务战略，认为一些门户城市和中央商务区的机会较少，更倾向于在新泽西、加利福尼亚、圣何塞等周边市场寻找收购机会 [51] 问题5: 波士顿收购项目，该物业59%已出租，在利用率较低的情况下收购的想法，以及是否会维持当前运营水平直至其他机会出现 - 公司拥有另外两座与之相连的建筑，收购该物业后可在北站子市场整合约0.7英亩土地。战略是控制部分空间，进行短期租赁且无需或只需很少资本投入，同时评估长期选择。由于相邻建筑的租约有期限，这可能是一个长期战略 [55][56] 问题6: 未来资本循环计划是否有可能超过每年1 - 3亿美元的范围，市场情况如何 - 公司认为1 - 3亿美元是一个舒适的范围，具体将根据机会和战略情况逐案决定 [57] 问题7: 请谈谈终止的佐治亚州收购项目 - 公司原本考虑收购一个园区的三座建筑以整合更大地块，但尽职调查发现重新定位这些资产所需资本过高，且园区内还有其他不受控制的资产，因此认为继续维持现有建筑的运营更合适 [58] 问题8: Eaglewood, Colorado的物业是否会在2021年出现额外空置 - 该物业租约2022年底到期，租户的公司总部位于该园区，该建筑有其太空项目，目前没有迹象表明租户会搬离，公司正与租户保持沟通 [62] 问题9: 如何看待Technicolor物业以当前价格出售是最佳选择，以及该交易在长期内如何实现增值 - 去年公司与Technicolor进行了租约重组，租金下调。目前该物业即将空置，重新出租面临诸多复杂性，包括资本投入、空置期和免租期等，出售该物业并将所得款项重新投资于更有价值的项目更符合公司利益 [63][64][65] 问题10: 请再次说明Richmond资产的售价，以及为何不持有该物业 - 该物业不在最初的出售计划内，大部分面积已转租，存在空置风险，且预计租金会下降。公司收到的报价极具吸引力，因此选择出售并将资金重新投资于更稳定的项目 [66][67][68] 问题11: 第一季度FFO为1.22 - 1.24美元，第二季度较第一季度减少约0.12美元至1.10 - 1.12美元的理解是否正确 - 正确 [73] 问题12: 预计FFO在1.10 - 1.12美元的水平会持续多久，有哪些因素可能带来上行空间 - 2021年的预测较为保守，公司有健康的租赁管道，若租赁活动成功将有所帮助。此外，在资本循环方面，出售的资产多于收购的资产，若能找到收购机会也会带来上行空间 [74][75] 问题13: 上述预测是否包含G&A收益 - 包含，G&A费用每季度会有波动，每年第二季度会有受托人股份授予费用，G&A会自然增加约0.01美元 [76][77][80] 问题14: 在FFO为1.10 - 1.12美元的情况下，如何看待股息覆盖情况，CAD派息率趋势如何 - 预计2021年股息仍将得到良好覆盖，CAD派息率预计略高于75% [81] 问题15: 2021年和2022年最大的未知或潜在空置风险有哪些 - 2021年主要是之前提到的四处物业，到期年化收入增加主要是由于部分租户续租，新增的到期年化收入中只有30个基点有风险，且为已知空置的延续。2022年除了之前提到的较大风险外，目前没有其他重大情况 [82][83] 问题16: 2021年除了第三季度电话会议中提到的7%的搬离率，是否还有其他情况 - 增加了约30个基点，在第二季度的盈利影响中已包含 [84][85] 问题17: 2021年下半年是否还有其他空置情况 - 有，Technicolor租户8月搬离，Fresno租户11月租约到期，公司预计其不会续租 [88] 问题18: 2022年预计的空置率百分比是多少 - 目前跟踪到的只有西雅图的一处物业，约占年化收入的2.2%，公司对该物业的替代用途持乐观态度，认为有机会获得高个位数的收益率 [89][90][91] 问题19: 第三季度FFO是否会低于1.10 - 1.12美元 - 不会，第二季度的水平是一个较好的运行率 [92] 问题20: 目前投资组合的租金按市值计价情况如何 - 原本预计2020年底租金涨幅为2% - 3%，实际年底涨幅接近7%。根据目前的租赁管道，预计租金涨幅在4% - 5% [95] 问题21: 如何看待公司目前的资本状况，若进行更多处置，何时需要资金 - 公司拥有9亿美元的流动性，有足够的缓冲来寻找收购机会。此外，还有一些物业正在市场上待售，可能会增加流动性。处置所得款项还可用于重建项目，如20 Mass Ave等战略机会 [97][98] 问题22: 1 - 3亿美元的收购活动是否包括重建支出 - 1 - 3亿美元指的是资本循环中的处置金额，重建支出是额外的 [99][100] 问题23: 今年预计在重建方面的总资本支出是多少 - 若推进20 Mass Ave重建项目，2021年约为6000万美元，项目目标成本在租赁前为1.5亿美元，其余部分将在2022年支出 [103][105] 问题24: 投资组合中是否还有其他大型重建项目 - 目前没有达到该规模的项目 [106]