公司概况 - 公司是专注于办公物业的REIT，投资组合达44亿美元，有184处物业，面积2490万平方英尺，分布在34个州和华盛顿特区，入住率91.2%，投资级租户贡献64.7%的收入[17][18] 投资亮点 - 投资组合地域、租户和行业多元化，79%的租户行业被视为重要行业，64.7%的收入来自投资级租户，政府租户占比39%，租约到期时间分散[20][21][25][30][31] - 财务健康，评级为Baa3/BBB-，杠杆率6.1倍处于目标范围低端，CAD派息率59.1%低于75%的目标，未抵押资产43亿美元占比91.4%，净债务与房地产资产账面价值比率46.6%[20][35][36] - 受疫情影响小，已为19个租户提供250万美元临时租金延期，占同期合同现金收入91个基点，已收回150万美元还款，租金收取率高，循环信贷额度有7.5亿美元可用，2022年前无重大债务到期[38][39][41][43] 战略举措 - 进行战略资本循环，2019年至今完成近10亿美元资产出售，2020年完成1.105亿美元物业出售，消除未来五年超3000万美元资本成本，出售物业现金贡献收益率3.6%，持续评估更多物业出售[46][47] - 收购标准聚焦于经济基本面强的市场，优先考虑单租户或特殊用途、租给政府租户、首代物业，有望延长租约加权平均期限、降低物业组合平均年龄等[50][51][52] 合作关系 - 由RMR集团管理，RMR管理资产321亿美元，有超600名CRE专业人员，在全美有超30个办事处，为公司提供规模和效率，G&A占总收入比例优于同行[70][79][82] - 公司向RMR支付的费用主要基于业绩，与股东利益一致，RMR高级管理层持有公司股票[87][90][91] 财务数据 - 2020年9月30日，总资产39.73亿美元，总负债23.36亿美元，股东权益16.37亿美元，租金收入1.458亿美元，净亏损379.7万美元，物业NOI 9576.3万美元，调整后EBITDAre 8981.7万美元，FFO 6262.8万美元，CAD 4455.7万美元[108] - 债务方面，无担保浮动利率债务7.5亿美元，利率1.197%，2023年1月31日到期；无担保固定利率债务20.72亿美元，加权平均利率4.726%；有担保固定利率债务1.71475亿美元，加权平均利率4.212%[111]