财务数据和关键指标变化 - 2022年公司总营收2300万美元，其中800万美元来自水和污水处理业务，1500万美元主要来自土地开发业务 [53] - 2022年公司净收入近1000万美元，摊薄后每股收益0.40美元 [59] - 2022年末公司现金及现金等价物约3500万美元 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 水和污水处理业务 - 水和污水连接费方面，水接收费约2.8万美元，污水接收费约5000美元 [10] - 公司有能力为约6万个连接点提供水和污水处理服务，每月有持续的水和污水服务收入，每个连接点每年约产生1500美元收入 [11] - 过去5年公司在水投资和水基础设施方面的投资几乎翻了一番 [13] - 2022年水交付量创纪录，超过4亿加仑，该业务板块创收创新高 [49] 土地开发业务 - 天空牧场项目一期共509块土地已售罄，地块销售收入3670万美元，接收费收入1400万美元，2019年发行债券约3000万美元 [21][22] - 二期项目共850块土地，预计收入7000万美元，较一期每块土地收入增长约15%，2022年发行债券2900万美元 [27] - 目前二期2A阶段接近完成，已收到大部分地块收入 [28] 单户租赁业务 - 目前平均每套房屋年租金收入约3.3万美元，运营成本包括税费、会费、利息成本和折旧费用等，利润率较高 [45] - 目前有4套出租房屋，本周新增1套，去年有3套，另有10套正在建设中 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国新房销售同比下降17%，抵押贷款申请同比下降40%，建筑商信心指数连续10个月下降 [33] - 2022年利率从3%急剧上升到7%，自1970年以来平均利率为7.76% [34] - 过去一年材料和劳动力成本上涨20%，自疫情开始以来上涨40% [35] - 2005 - 2006年新房年产量约140万套，2021年约60万套，市场仍有增长空间 [36] - 房屋平均市场销售天数呈下降趋势，目前为30 - 60天 [37][38] - 房屋仍有增值，但增值幅度较之前有所下降 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续投资水和污水处理业务，进行战略性水资产收购 [47][72] - 重新评估向建筑商交付下一批地块的时间，根据市场需求调整土地开发节奏 [40] - 继续发展单户租赁业务，目标是将该业务在3200套单户住宅中的占比提高到12% - 15% [42][78] - 推进ESG计划，本月将发布首份年度ESG报告 [56] - 董事会授权实施股票回购计划，以应对市场估值与公司内在价值的差异 [60][61] 行业竞争 - 水业务方面，有70家不同的水供应商竞争水资源收购机会 [93] - 土地开发业务中，公司是少数能在市场上提供成品地块且位于入门级市场的开发商之一 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场正在进行调整，希望不会出现崩溃，公司业务模式使公司和建筑商在市场变化中风险较低 [40][65] - 丹佛住房需求仍然强劲，公司在入门级市场处于有利地位 [66] - 公司资产负债表良好，流动性充足，有机会进行有纪律的收购，包括土地和水资产 [67] 其他重要信息 - 公司将于12月2日寄出代理声明和代理卡，1月11日举行年度股东大会 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司未来土地收购计划以及单户租赁业务是否会扩大资源投入和规模 - 公司对土地收购有浓厚兴趣，虽未达成交易，但市场有很多机会，且公司有足够流动性进行收购；在单户租赁业务方面，会与建筑商合作，若建筑商在该业务板块库存过多，公司可能会收回一些地块继续投资该业务；关于股票回购，董事会会谨慎考虑，根据市场情况和公司发展逐步推进 [69][70][73] 问题2: 单户租赁业务在公司业务中的占比目标是多少 - 公司认为在3200套单户住宅中，单户租赁业务占比达到12% - 15%是一个不错的增长目标，该业务能带来资产增值、现金流，且具有税收效率 [77][78][80] 问题3: 商业开发的进展和潜在时机 - 商业开发仍需等待，预计需要周边约1000个屋顶（住户），公司希望引入大型商业项目，如大型杂货店、大型零售中心等，虽暂无开始日期，但会积极寻找市场机会，预计可能在几年后启动 [83][84][87] 问题4: 公司已交付4.049亿加仑水，仅出售3% - 4%的英亩英尺水量，为何还要进行额外的水收购 - 公司进行水收购是为了在已投资区域附近扩大水资源组合，且会考虑价格和能否通过基础设施和其他水权增加资产价值，同时市场上水资源竞争激烈，收购机会减少 [90][91][92] 问题5: 单户租赁业务的融资方式是否因抵押贷款利率上升而改变，以及如何看待当前和未来的租赁市场 - 由于利率上升，公司可能会减少融资比例，从80%降至50%左右，但仍会利用融资机制；租赁市场正在加强，利率上升使一些原本想买房的人转向租房，且学校的建设也会吸引新家庭，增加租赁需求 [96][100][101] 问题6: 公司是否应加大对单户租赁业务的投入 - 公司同意加大对单户租赁业务的投入，会与建筑商合作，根据建筑商的情况收回一些地块进行开发或建设，以保证有稳定的买家 [106][107][108] 问题7: 公司第四季度每股收益0.40美元，前三个季度为0.17美元，第四季度具体数据未列出的原因 - 第四季度收益增加主要是因为获得了CAB债券发行和交付所有成品地块的收入，且有一家建筑商是成品地块交付，支付溢价，所以该季度收益权重较大 [112][113][114] 问题8: 天空牧场项目二期中DR Horton和Lennar两家建筑商的情况，以及二期已售出的接收费数量和未来接收费是否会减少 - Lennar有20套左右联排别墅和6 - 8套独立单户住宅正在建设中，样板房预计在假期前开放；DR Horton因审批问题，预计未来2 - 3周开始建设；二期230块土地中，已售出约110个接收费；从季度来看，未来几个季度接收费可能会减少，但公司更关注年度业绩 [115][116][119] 问题9: 单户租赁业务是否有上限，CAB应收账款的情况，以及大型商业开发是否有其他基础设施报销和报销节奏 - 单户租赁业务没有上限，公司在该业务中有成本优势和产品多样性优势；CAB应收账款会有波动，每两到三年一个周期，公司债券发行曾被超额认购400%，证明业务模式得到认可；大型商业开发符合条件可获得州政府的基础设施报销，且报销节奏会加快 [123][124][131] 问题10: 单户租赁房屋与其他房屋是否相同，是否有污名化问题，科罗拉多州法律对租户和房东的友好程度，以及单户住宅的庭院维护情况 - 单户租赁房屋与其他房屋组成相同，但不完全一样，会与社区整体风格一致；公司会注意维护租赁房屋，避免污名化问题；科罗拉多州法律对租户和房东较为中立；单户独立住宅由业主自行维护庭院，高密度住宅如联排别墅和双拼别墅有单独的费用结构用于公共维护 [136][137][145]