财务数据和关键指标变化 - 公司本季度确认约1900万美元与可报销款项相关的其他收入、150万美元项目管理费和140万美元利息收入，使毛利率更符合预期 [53] - 截至2月28日的六个月内，计量水使用量增加约10万美元，主要因Sky Ranch项目增长；土地批租收入下降，因第一期开发基本完成，第二期开发预计今年晚些时候开始确认收入 [56][57] 各条业务线数据和关键指标变化 水资源业务 - 拥有约29000英亩英尺的水权，可为约60000个连接点提供服务，连接点按住宅连接点等效计算 [6] - 收取一次性连接费，水侧约27.7美元，污水侧约4800美元，总计约32000美元，按投资组合容量计算，收入约20亿美元，利润率约50% [8] - 每月收取水和污水账单，每个连接点每年约1500美元，按60000个连接点计算，年收入约9000万美元，利润率约50% [9] 土地开发业务 - 第一期约509个单户地块，目前近300名居民入住，100多套房屋在建，预计今年年底首批地块售罄，已确认地块交付收入约3700万美元，自来水接入费收入约1150万美元，预计最终可达约1400万美元 [18][20] - 第二期约900个地块，2021年2月破土动工，目前正在对首批230个地块进行约一半的平整工作，预计5月底完成，随后将启动公用事业工程并于今年晚些时候交付地块 [21] - 第二期地块收入预计约7260万美元，较第一期有30%的增长；自来水接入费收入预计约2150万美元，可报销成本约4800万美元 [22][26] 单户租赁（Build - to - Rent）业务 - 计划预留约100个地块用于该业务，第一阶段先启动12个，目前已有3个单元在建 [42] - 每栋价值45万美元的房屋，每月租金约2800美元，每年约33000美元，扣除成本后每个单户连接点每年可为公司带来约15000美元的正现金流 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 科罗拉多州入门级房价库存严重受限，丹佛地区入门级产品在开工房屋中的占比从衰退前的约50%降至如今的不到4% [34] - 房地产市场价格持续上涨，房产挂牌后往往能收到多个高于要价的报价 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 水资源业务持续投资基础设施，扩大资产组合，提高服务能力 [14] - 土地开发业务推进Sky Ranch项目的各期开发，丰富产品类型以吸引更多买家 [24] - 开展单户租赁（Build - to - Rent）业务，与房屋建造商合作，利用土地增值和公用事业投资，增加资产负债表和利润表规模 [31][41] - 积极寻求购买更多土地，通过购买、合作等方式扩大业务规模，将10% - 15%的物业用于Build - to - Rent业务 [90][115] 行业竞争 - 土地市场竞争激烈，但公司因拥有水资源，在周边土地收购上具有竞争优势 [93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19疫情导致公司第二期开发审批流程延迟，但公司对未来审批管理持乐观态度；人员配置方面，公司通过轮换办公维持了办公室人员配置，现场团队也持续提供水和污水处理服务 [60][63] - 公司认为水资源业务有向石油和天然气运营商售水的机会，石油和天然气领域对水的使用量不断增加，且公司所处区域对运营商有吸引力 [44][45] 其他重要信息 - 公司计划在7月中旬左右举办投资者日活动，让投资者实地考察项目进展 [43][136] - 公司将推出新网站，配备网络摄像头，让投资者实时了解项目现场活动 [137] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司何时以及如何推进商业开发？ - 公司已加强董事会力量，引入商业开发专业人士；目前与商业用户沟通，了解其需求；预计在第二期开发后期，当项目达到约1000个住宅单元时，可能在2022年夏季开始考虑租赁机会；公司希望为最终用户提供完整的地块，以优化价值链和商业地产销售的现值 [68][73][75] 问题2: 随着住宅开发的推进，剩余住宅地块是否更具吸引力，价格是否会提高？ - 是，公司开展Build - to - Rent业务的原因之一就是后续的商业开发、基础设施建设等会增加住宅和地块的价值 [76][77] 问题3: Build - to - Rent业务的融资是特定项目抵押贷款融资还是对公司一般资产负债表有追索权的融资？ - 是与住宅单元直接相关的融资，不针对资产负债表 [78] 问题4: Sky Ranch项目和丹佛地区的住房可负担性受建筑成本影响如何？ - 木材价格和劳动力供应影响住房可负担性；公司与全国性建筑商合作，通过增加第二期项目密度、推出联排别墅等产品，保持在丹佛最经济适用的总体规划社区的地位 [79][80] 问题5: 公司为何不购买更多土地用于租赁业务？ - 公司正在积极寻找土地，通过多种方式扩大业务；土地市场竞争激烈，但公司因拥有水资源具有竞争优势；交易达成受卖家意愿、价格等多种因素影响 [85][90][93] 问题6: 请介绍Build - to - Rent业务的融资流程，资本化成本是否低于杠杆，能否回收所有资本？ - 公司先用自有资金建设单元，建成获得相关证明后，将每个单元抵押给银行，银行返还资金并取得信托契约；由于建设成本与销售价格有良好的差价，无需支付私人抵押贷款保险，可实现现金流正向流入 [106][108][109] 问题7: 如何考虑Build - to - Rent与出售物业的比例？ - 董事会先给100个单元进行试点，占整体单元不到10%（约7%）；对于剩余2000个住宅单元，考虑将10% - 15%用于Build - to - Rent；公司在Sky Ranch的容忍度约为300 - 400个单元，后续在其他物业也考虑保持10% - 15%的比例 [111][113][115] 问题8: Build - to - Rent业务的物业管理是内部进行还是外包给第三方？ - 目前计划内部管理，因为公司在土地开发和公用事业方面有专业团队，能够高效处理变更订单和物业问题，避免外包带来的高成本和低效率；随着业务规模扩大，可能会重新评估 [116][118][122] 问题9: Build - to - Rent业务的融资是固定利率还是浮动利率贷款？ - 是固定利率贷款 [124] 问题10: 公司在收购项目时是否考虑使用杠杆降低资本成本，还是直接使用现金余额？ - 取决于收购项目的规模 [125] 问题11: Lowry Range的房东对该地块开发的态度如何，公司是否有参与机会？ - 房东正在积极与县政府合作，确定地块的保护比例和开发的产权及分区问题，预计需要2 - 3年时间；公司将继续参与并提供帮助，如果有土地开发投标机会，会根据自身业务情况考虑是否参与 [130][132][133]