财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO为每股摊薄后0.50美元，2021年同期为每股摊薄后0.51美元，2022年第四季度利息费用较上一季度增加约每股摊薄后0.06美元 [65] - 2022年全年核心FFO为每股摊薄后2美元，较2021年增加每股0.03美元，尽管利息费用增加超1400万美元（每股摊薄后0.12美元） [66] - 2022年第四季度AFFO约为4700万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元，2023年股息水平预计不变 [67] - 2022年核心EBITDA增加约1600万美元，物业净营业收入按应计基础计算同比增加约2000万美元 [67] - 2022年整体租金在租赁交易中的现金和应计基础分别较上一年增长约10%和17%，同店NOI现金基础增长近2%，应计基础增长略超1% [68] - 2022年末债务与总资产比率恢复至37.6% [69] - 2023年核心FFO指导范围为每股摊薄后1.80 - 1.90美元，预计执行租赁活动在160 - 200万平方英尺，年末租赁率在87% - 88%，同店NOI现金和应计基础预计增长1% - 3%，G&A费用预计全年持平在约2900万美元 [76][77] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年完成约220万平方英尺的租赁，与2021年相近，其中新租户租赁76.3万平方英尺，租户保留率超70% [16] - 2022年租赁了近13%的投资组合，平均现金租金增长率约为10% [17] - 2022年第四季度完成42笔租赁交易，总面积约43.3万平方英尺，其中新租户租赁和扩张面积约16.4万平方英尺，接近疫情前季度平均水平 [34] - 2022年第四季度末租赁率约为87%，较2021年末提高150个基点，与上一季度末基本持平 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年亚特兰大市场表现最佳，其次是达拉斯，两个市场约占全年总租赁量的三分之二 [17] - 2022年亚特兰大市场全年总吸纳量达110万平方英尺，为2015年以来最高，中城子市场直接租金同比增长10% [38] - 2023年1月，达拉斯市场签订一份7万平方英尺的新总部租赁协议，预计2024年初开始 [54] - 纽约和明尼阿波利斯市中心市场逐步改善，哥伦比亚特区市场需求可能持续低迷 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是到2023年底将阳光地带市场的年化租赁收入占比提高到70% [15] - 2023年将继续专注于适度规模的重建项目，以提高近期入住率和租金水平 [51] - 2023年将选择性地进行资本部署用于收购，预计成为资产净处置方以降低资产负债表杠杆并增强流动性 [81] - 行业面临远程工作、利率上升和经济衰退担忧等挑战，资本市场仍然具有挑战性，办公室交易将限于高质量建筑 [23][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司自2021年末疫情后复苏以来一直保持稳定的运营业绩，对2023年持谨慎乐观态度 [33] - 阳光地带市场将表现出色，公司租赁业务将受益于该地区的人口迁入、商业文化和政策 [22] - 市场的“追求品质”心态将继续影响客户的租赁决策，小型企业将继续推动市场 [24][26] 其他重要信息 - 公司连续第二年被评为能源之星年度合作伙伴，所有物业在春季获得良好认证，向GRESB提交运营数据并获得整体4星评级和绿色之星认可 [19] - 公司欢迎Mary Hager加入董事会提名和公司治理委员会 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁率上升与FFO预测中已开始租赁数量的变化关系 - 公司认为租赁率上升约80个基点，已开始租赁数量应大致随之上升，但具体情况取决于租赁业务，难以预测 [84][85] 问题2: 达拉斯市场36万平方英尺到期租赁的需求情况 - 达拉斯市场仍然强劲，大型用户和能源公司持续推动需求，小租户市场也有深度，公司对维持和填补到期租赁有信心，目前租户保留率约70% [87][88] 问题3: 200万平方英尺提案的平均规模及是否有大型租户，以及美国银行租赁续约情况 - 过去几个季度提案平均约200万平方英尺，约40 - 45%为新业务，预计阳光地带市场未来表现更好，有两到三个一到三层的大型租户 [96][99] - 公司与美国银行关系深厚，其在明尼阿波利斯的总部资产优质，金融服务公司倾向于使用办公室，美国银行员工返回办公室比例超50%，预计续约比例在50% - 100%，夏季初会有更明确信息 [100][102][106] 问题4: 目前可交易的处置资产情况 - 休斯顿的两个资产暂无新进展，公司与相关方保持对话，其他待售资产将符合公司历史惯例，但市场条件需稳定才能更有信心进行资产出售 [108][109][110] 问题5: 2023年同店NOI增长的组成部分及市场竞争空缺情况 - 同店NOI增长预计在1% - 3%，得益于现有租赁的增量增长、租金减免期结束以及预计的新租赁活动 [113] - 公司在部分市场的收购项目符合预期，预计全年能推动投资组合的吸纳量，2023 - 2024年对科技租户的敞口仅约1% [117][120][121] 问题6: 近期大型科技公司裁员对市场的影响 - 目前公司未感受到明显影响，若有最大敞口可能在波士顿的伯灵顿投资组合，但大型租赁要到本十年末才到期，未出现大量转租空间或竞争空间 [122][123] 问题7: 股份回购计划及净有效租金增长预期 - 公司目前不会进行股份回购，将优先使用处置收益偿还债务，维持业务运营和流动性，因市场交易有限，资产净值不确定 [127][128][130] - 不同市场净有效租金增长情况不同，亚特兰大有望增长，达拉斯可能有正增长，奥兰多、明尼阿波利斯郊区、波士顿郊区预计持平，华盛顿特区可能出现负增长，纽约可能持平或略有下降 [131][132][133]