财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股摊薄0.50美元，与2021年第三季度持平 [30] - 第三季度FFO约为4300万美元，远高于当前2600万美元的有序股息水平 [31] - 同店现金NOI在第三季度略有下降，预计全年现金应计基础上的同店NOI仍将增长约2% - 3% [31] - 债务与总资产比率为39.8%，预计未来几个季度通过出售房产降低浮动债务，2023年出售非核心和非战略资产后将回到30%中段的正常杠杆水平 [32][33] - 第三季度平均净债务与核心EBITDA比率为5.9倍（过去12个月） [34] - 2022年年度核心FFO每股指导范围缩小至1.99 - 2.01美元，主要归因于利息费用增加 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成超44万平方英尺的租赁，近三分之一与新租户租赁相关，租赁经济状况良好，现金和应计基础上租金分别上涨约33%和38% [7][15] - 第三季度末加权平均租赁期限约为六年，租赁率约为87%，较去年底上升150个基点，与上一季度末基本持平 [16] - 第四季度已完成超15万平方英尺的租赁，目前有超30万平方英尺正在办理手续，预计2022年完成超200万平方英尺的租赁 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场：第三季度有10笔交易，近3.5万平方英尺；10月又签署6笔新交易，5.7万平方英尺；占9月底ALR的26% [17][18][19] - 达拉斯市场：完成Ryan租约的整体续约，17.8万平方英尺；另有9笔新租约，共3.2万平方英尺 [20] - 明尼阿波利斯市场：有3笔新租户交易，5万平方英尺；市中心的美国银行中心与白桌布海鲜餐厅签署10年租约 [21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于优质资产和设施丰富的工作环境，以吸引和留住租户，通过资产回收保持运营灵活性 [10] - 未来将继续专注于目标增长市场的投资，通过处置非核心资产降低杠杆，提高投资组合质量 [28][29][40] - 公司提供独特服务和产品，如租户参与平台、可持续发展倡议和礼宾体验，形成差异化竞争优势 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境给商业房地产行业带来挑战，包括远程工作、利率上升、通货膨胀和经济衰退担忧，但公司对租赁前景保持乐观 [8][9] - 预计第四季度净吸纳量为正，年底租赁率约为87%，2023年租赁到期较少，对租赁表现持乐观态度 [24][25] 其他重要信息 - 公司收购了亚特兰大市中心的1180 Peachtree Street，价格约4.65亿美元，包括承担约2亿美元的固定利率抵押贷款 [26] - 已同意出售马萨诸塞州剑桥的两处资产，预计实现约九位数的综合收益 [28][29] - 公司发布了年度ESG报告，50%的投资组合获得LEED认证，100%获得WELL健康评级，88%获得BOMA认证 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁管道中新增与续约情况及平均交易规模 - 已签署的交易中约三分之一是新增的，正在办理手续的交易中约三分之一也是新增的 [44][45] - 过去一个季度大部分交易规模较小，25笔交易中有24笔低于1万平方英尺；10 - 11月有1 - 3笔整层或更大的交易，其余交易规模约1.2万平方英尺 [46] 问题2: 对于亚马逊等大型租户的续约可能性及相关讨论进展 - 与亚马逊的讨论还为时尚早，其在2025年租约到期；Cargill租约将于2023年底到期，公司正与其保持沟通，该物业设施完善，位置优越，公司希望其续租 [48][49][50] - 美国银行正在进行大规模合并，预计年底完成，公司与其在明尼阿波利斯的市中心和郊区的续约讨论将加速 [50][51] 问题3: 剑桥资产销售价格与承保情况及其他资产销售情况 - 剑桥资产销售进展顺利，有两个全现金买家，预计本季度晚些时候完成交易，但在资金到账前仍需谨慎 [56][57] - 休斯顿的两处资产销售讨论仍在进行中，但由于融资市场问题，难以预测交易时间 [58][59] 问题4: 租户续约时是否有关于变更租赁条款、提前终止权、租赁面积变化的讨论 - 过去几年续约和保留率稳定在70%以上，部分交易有扩张或收缩情况，本季度有6笔扩张和3笔收缩，净增1.5万平方英尺 [64] - 租户最大的诉求是在租约三分之二左右的时间拥有终止权，但通常会有较重的处罚，目前现有管道中收缩情况较少 [65] - 小租户市场通常会续租相同面积或扩张，大型企业租户有缩租情况，公司认为风险主要与大型租户相关 [66] 问题5: 投资组合当前市场租金与实际租金情况 - 通常实际租金比市场租金低5% - 10%，本季度即使剔除最大租户的大幅租金上涨，仍高于该范围 [67] 问题6: 明年资产销售是否会稀释收益 - 公司认为出售剑桥资产相对于收购1180 Peachtree是增值的，最终出售所有资产后将实现杠杆中性和大致收益中性 [71][72] - 公司将继续实施资产回收战略，目标是提高投资组合质量，使收购对收益增值 [73] 问题7: 通胀环境下，未出租部分成本结构对公司的影响 - 大多数租约有条款使公司免受即时价格上涨影响，公司认为目前的通胀压力不会对房东底线产生重大影响，因为大部分成本可以转嫁给租户 [74]