财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司核心FFO为每股0.51美元，较2020年第四季度增长11%，主要因增值回收活动和租金上涨 [27] - 2021年全年，核心FFO为每股1.97美元，较2020年增长4%，超过原指导范围上限 [26] - 2021年全年，公司整体租赁率同比下降约1%，主要受疫情、新收购物业租约到期和999 Peachtree Street物业收购影响 [26] - 2021年第四季度，AFFO约为3900万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元 [29] - 截至2021年第四季度末，公司年度净债务与核心EBITDA比率为5.7倍，信贷额度未使用额度为2.1亿美元 [30] - 考虑年底处置活动后，公司目前5亿美元信贷额度可用容量约为3.2亿美元，本季度预计还将收到约1200万美元应收票据还款 [30] - 调整1月两笔销售收益应用后，公司年底预估债务与总资产比率约为35% [31] - 公司预计2022年核心FFO在每股1.97 - 2.07美元之间，假设租户对建筑物的实际利用率逐步提高，资产回收活动中性，一般和行政费用在2900 - 3100万美元之间 [31][32] - 公司预计2022年同店现金NOI增长持平，应计制门店NOI增长1% - 3%，租赁率将增长至约88%，预计2022年利率将上调3% - 4%，年中会进行股息调整 [32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司租赁约40万平方英尺，第二代现金租金增长3%，平均租约期限为6.5年，约一半租赁与新租户有关 [8] - 2021年全年，公司租赁近230万平方英尺，与疫情前年均租赁水平相当，第二代现金租金增长7.5%，同店现金NOI增长近7%，租户保留率约为70% [17] - 截至2021年底，约75万平方英尺租户租赁尚未开始或处于减免期，将带来约2600万美元未来年化现金租金 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场基本面强劲，因企业向郊区迁移和生命科学用户需求推动办公转实验室改造，净有效租金已恢复到疫情前水平 [10] - 达拉斯和亚特兰大市场企业搬迁增加，就业增长显著，公司物业租金高于疫情前水平，但净有效租金约低2% - 5% [11] - 奥兰多市场租赁和参观活动恢复到疫情前水平，但净有效租金仍比疫情前低约5% [12][13] - 明尼阿波利斯、华盛顿特区和纽约市参观活动增加，但租赁速度和租户需求仍落后于阳光地带市场 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是战略性回收资本以推动盈利增长，目前正就超10亿美元优质资产进行讨论，主要位于阳光地带市场 [19] - 公司专注于再开发机会，2021年完成超5000万美元物业增量投资，还与客户就地面开发预租赁进行对话 [21] - 公司于2021年第四季度收购999 Peachtree Street，进入亚特兰大市中心子市场，预计该资产全成本约为每平方英尺400美元以下，远低于新建成本 [22][23] - 公司目标是到2023年底，阳光地带市场产生的ARR占比达到70% - 75% [25] - 行业内，投资销售市场有所改善，但建筑开工因疫情不确定性大幅放缓，新建成本较疫情前上涨15% - 20% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 奥密克戎变体对12月和1月建筑利用率有一定负面影响，但租赁管道未消散，预计2021年下半年的势头将延续 [9] - 公司对办公行业反弹持乐观态度，特别是像公司这样提供高质量、现代化、注重可持续发展和丰富设施环境的房东 [17] - 2022年是继续轮换资本的好机会，公司认为自身股票被低估，会在符合框架时回购股票 [60][61] 其他重要信息 - 公司在2021年第四季度确认了4100万美元的减值费用，因出售Two Pierce Place资产；预计2022年第一季度出售225 & 235 Presidential Way将确认约5000万美元收益 [28] - 公司董事会将在2022年审查股息支付金额 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 贷款投资是否会得到偿还 - 公司预计应收票据将在第一季度得到偿还，该票据源于去年新泽西部分物业的出售 [35] 问题2: 今年资本回收的利差情况 - 利差取决于具体机会，公司历史上资本回收增值约150 - 200个基点，部分即时实现，部分通过几年的价值创造实现 [38] - 公司待售资产多为非核心或成熟资产，预计能保持增值趋势，但具体程度难以确定 [39] 问题3: 公司在竞争优质资产时的优势 - 公司倾向于寻找有潜力的旧资产，以6% - 6.5%的资本化率购买，将其提升至7.5%以上 [42] - 公司为那些无法承担新建物业高租金，但希望有优质设施和可持续发展房东的租户提供了更实惠的选择 [42] 问题4: 市场上待售资产情况及非核心资产目标 - 市场上有更多机会出现，公司目前没有具体待售资产，但每天都与相关方进行对话 [47] - 非核心资产包括休斯顿、剑桥的资产，60 Broad未来也可能成为变现机会 [48] 问题5: 指导范围波动的原因 - 租赁活动是影响实际收益的关键驱动因素，难以预测 [51] - 疫情仍在持续，停车和重返办公室的可变费用会造成波动，但公司认为2022年情况正朝着正确方向发展 [52] 问题6: 为何急于部署资本 - 本季度续约费用较高是因为为引入大型投资级租户而进行的租户调整，从滚动12个月来看，仍与往年和疫情期间趋势一致 [55][56] - 公司认为自身投资组合在资本方面表现良好，没有异常的资金需求 [57] - 公司债务状况稳定，信用评级无虞，有能力运营业务，2022年是继续轮换资本的好机会 [58][60] - 公司认为自身股票被低估，会在符合框架时回购股票，回购股票与资产投资并不相互排斥 [61][62] 问题7: 2500万美元增量成本的相关情况及后续分配 - 主要与60 Broad的基础建设工作和底层资产的再开发有关，包括新的HVAC机械系统等 [67] - 公司目前增量项目未完成金额不到1500万美元，若收购新物业进行大堂改造等会增加该金额 [68] 问题8: 即将到期租约的情况 - 公司对租赁市场和与租户的对话情况感到乐观，认为有能力提高股息 [70] - CVS很可能会续租大部分空间；Ryan可能需要至少短期续租；U.S. Bank和Cargill的租约还较远，公司与它们保持密切沟通，情况良好 [71][72] 问题9: 行业资本支出是否结构性上升 - 目前行业资本支出确实有所上升，部分原因是疫情和租户市场变化，租户不愿承担建设成本 [77] - 不同建筑的资本支出需求取决于其生命周期，行业内商品过时现象将继续，优质资产和其他资产的差距将继续扩大 [78][80] - 行业资本支出可能会通过提高租金来弥补，而不是减少资本投入，不同市场每平方英尺每年的资本支出约为650 - 8美元 [81] 问题10: 公司投资组合租金与市场租金的差距是否仍为5% - 10% - 是的，从滚动12个月来看，公司投资组合租金仍处于市场租金的5% - 10%之间，部分市场净有效租金较疫情前下降个位数，部分市场持平 [82]