财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度核心FFO为每股摊薄后0.48美元，AFFO约为4200万美元，年初至今为8000万美元，远超当前股息水平 [10][26] - 同店NOI在现金和应计基础上分别增长4.8%和4.7%，公司将当前年度同店现金指引提高至5%-7% [27][28] - 2021年第二季度新签租约现金和应计租金分别上涨18.2%和27.4%，排除纽约市续约后，现金和应计租金仍分别有4.5%和15.2%的涨幅 [28] - 截至2021年第二季度末，平均净债务核心EBITDA比率为5.7倍，债务与总资产比率约为34.6%，信贷额度约有4.25亿美元可用 [30] - 公司将2021年核心FFO每股摊薄后指引上调至1.90 - 1.96美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度完成6.4万平方英尺的租赁，约四分之一与新租户签订，加权平均租约期限约为六年，租赁前景和物业参观量稳步改善，预计租赁势头将持续到秋季 [10][11][16] - 资本交易方面，第二季度签订出售波士顿225和235 Presidential Way两栋100%出租资产的有约束力合同，售价1.29亿美元，预计交易年底完成 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公空间利用率方面，整体约每月提高5%，阳光地带市场领先，部分地区利用率超50%，北方市场恢复滞后约两个月 [8][9] - 各市场租赁活动方面，波士顿活跃，纽约逐渐开放，华盛顿特区北部弗吉尼亚较活跃，特区本身有挑战，阳光地带的亚特兰大、奥兰多、达拉斯活跃，明尼阿波利斯郊区活动增加 [38][40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于阳光地带市场的投资组合扩张，计划将出售Presidential Way资产的收益用于阳光地带的战略收购 [22] - 公司看好拥有高收益、高品质的办公大楼和混合用途环境的物业，认为其将受益于美国人口迁移趋势 [18] - 公司在开发方面，与亚特兰大和奥兰多的大型用户团体有对话，目前倾向于再开发项目 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度标志着美国经济从疫情阴影中重新崛起，办公行业长期前景担忧有所缓解，租户对办公空间的利用率有所改善 [7][8] - 公司对投资策略和长期前景持乐观态度，认为社区和租户已度过疫情，正恢复正常运营 [34] 其他重要信息 - 公司年度ESG报告已在网站发布，涵盖环境、多样性、绿色债券发行和公司治理等内容 [23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍各市场的复苏情况 - 波士顿活跃，纽约逐渐开放，华盛顿特区北部弗吉尼亚较活跃但特区本身有挑战，阳光地带的亚特兰大、奥兰多、达拉斯活跃，明尼阿波利斯郊区活动增加 [38][40][41] 问题2: CVS租约的市场估值情况 - 目前处于早期阶段，与CVS有对话，预计若续约租金有不错涨幅，大致与投资组合整体情况相符，较市场水平低5% - 10% [47][48] 问题3: 公司土地是否有开发计划 - 与亚特兰大和奥兰多的大型用户团体有对话，但暂无明确计划，目前倾向于再开发项目 [51][52] 问题4: 如何看待净有效租金以及疫情和转租空间的影响 - 转租空间竞争不大，各市场情况不同，阳光地带和波士顿租金侵蚀有限，其他市场约5% - 10%，公司有能力控制租金 [55][56][57] 问题5: 租金延期情况、收取情况及停车和附属收入情况 - 租金延期主要针对零售客户，约70份协议，600万美元延期租金，大部分已收取，剩余有储备金；停车收入与利用率相关，2021年开始增加，预计2022年初恢复正常 [59][60][62] 问题6: 收购市场情况 - 公司计划未来12个月用2 - 4亿美元进行收购，关注阳光地带和波士顿市场，强市场价格下降0.5%，竞争有限 [65][67] 问题7: 能否披露近期交易的资本化率 - 公司不提供具体资本化率，范围在中高5% [71] 问题8: CVS和美国银行等租户是否续租及市场估值情况 - 5% - 10%的市场估值适用于整体投资组合，CVS大致在此范围，其他租户情况尚早，公司会与租户保持沟通 [72] 问题9: 租户对空间的使用需求是否有变化 - 租户有适度的低密度化需求，更注重协作空间、办公环境的酒店式体验和户外空间 [75] 问题10: 租户返回办公室是否有规模或行业趋势 - 小租户去年底已返回，中型租户年中开始返回，大型租户部分仍未返回，劳动节可能会有改善 [80][81] 问题11: 阳光地带开发策略是否改变 - 公司仍持谨慎乐观态度，希望开发项目有50%左右的预租赁 [84] 问题12: 收购和处置是否考虑组合交易 - 公司会考虑所有机会，包括组合和单一资产交易，关注波士顿和阳光地带市场 [87][88]