财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司报告净收入增至930万美元，同比增长7.3%；摊薄后每股核心FFO为0.48美元，较2020年第一季度增加0.01美元；AFFO约为3900万美元，远超当前季度股息水平 [43] - 2021年第一季度，权责发生制租金平均增长约7%，现金租金下降约2.8%；剔除雷神公司续约影响，其余租赁活动的现金租金和权责发生制租金分别增长8%和10.1% [44] - 同店净营业收入现金基础上增长近4%，权责发生制基础上略有下降；预计全年同店NOI现金和权责发生制基础均将实现3% - 5%的正增长 [45][46] - 2021年第一季度，公司平均净债务与核心EBITDA比率降至5.6倍，债务与总资产比率与2020年末基本持平，约为34.9%；租户租金回收率恢复至接近疫情前水平，超过99%，2020年递延租金剩余约300万美元待在2021年收取 [47] - 公司重申2021年核心FFO每股指导范围为1.86 - 1.96美元，该指导在重大资本交易前有效，发生交易时将调整指导范围 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司完成约67.8万平方英尺的租赁，新租户租赁约占四分之一；加权平均租赁期限约为七年；与2020年第一季度相比，新租户租赁数量和总面积均超过疫情前水平 [14][15] - 公司预计全年整体租赁率约为87% - 88%（资本交易前） [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体投资组合每日利用率远低于疫情前水平，但正在改善，目前平均接近25%，预计下半年将继续上升；不同租户特征和地理位置的每日利用率差异较大 [9][10] - 第一季度，公司租赁活动的带看量持续上升，1月至3月增长30%；预计还需两到三个季度，租赁量才能接近疫情前水平 [12] - 疫苗广泛接种后，当地经济活动逐周增加，阳光地带市场表现明显，本季度北方市场也开始出现增长 [11] - 各市场中，阳光地带市场租赁活动良好，波士顿、北弗吉尼亚、明尼阿波利斯次之，纽约新租赁管道活动整体落后 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司受益于人口向阳光地带和其他二线城市迁移、千禧一代家庭形成并向郊区迁移、租户追求高品质物业三个趋势，其投资组合定位良好，注重建筑物理属性和房东服务质量，以提供差异化产品，实现更高入住率和租金 [25][28][30] - 公司第一季度未完成资本交易，但雷神公司租约延期可能带来契机，已在第一季度末开始出售225和235 Presidential Way物业，并收到较多意向，计划将出售所得资金循环投入符合核心市场战略的高品质物业 [31][32] - 公司积极推进ESG举措，包括获得能源之星合作伙伴称号、为亚特兰大Galleria物业获得健康安全评级、设立奖学金项目等，ESG工作由董事会层面的委员会监督 [33][37][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对办公行业和公司租赁业务造成干扰，但多数客户租金支付正常，建筑利用率正在提高，公司对租赁业务前景谨慎乐观 [9][51] - 随着疫苗普及和经济复苏，企业和员工开始规划重返办公室，预计秋季将有大量员工回归，公司租赁管道正在加强，有望在今年剩余时间产生租赁动力 [12][13] 其他重要信息 - 未来18个月内，公司唯一重要的租约到期是纽约市约31.3万平方英尺的租约，目前该租约处于续租状态，公司已签订五年临时租约延期协议，预计本季度末完成续约，后续还在与相关方商讨20年租约延期事宜 [22][23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前租赁管道情况如何 - 疫情初期租赁管道业务接近零，随后逐渐上升，本季度继续增长；北方市场开始有实地带看活动和提案请求；预计要到今年第三、四季度，新租赁活动才能恢复到疫情前水平；各市场中，阳光地带市场活动良好，纽约新租赁管道活动整体落后 [53][55][57] 问题2: 第一季度末86%的租赁率到年末87% - 88%，各市场或建筑有无重大影响因素 - 奥兰多有一个较大规模租约到期，除此之外无重大影响因素；2021年剩余时间ARR滚动率仅4.7%，完成纽约市租约续约后，2022年情况也将改善，公司对实现年末入住率目标有信心 [58] 问题3: 波士顿市场资本运作方面，出售雷神公司物业的前景和想法，以及对波士顿市场的展望 - 收购雷神公司物业是为利用市场知识和平台创造价值，现租约延期至10年，可推向市场，预计能在资本化率上创造125 - 150个基点的价值；剑桥资产市场强劲，与哈佛关系良好，不急于出售；公司仍看好波士顿市场，将继续提供优质办公空间 [60][62][63] 问题4: Industrious租约是直接租赁还是收益共享运营型交易 - 该租约是取代现有联合办公运营商的租赁协议，有收益共享成分，联合办公业务仍占ARR的2% [65][66] 问题5: 雷神公司物业出售的市场需求、成交时间，以及再投资管道情况 - 目前出售时间较短，难以评论市场需求和成交时间，波士顿市场热门，物业有优质租户和长期租约，预计表现良好，交易可能需政府审批，后续会提供更多信息；再投资方面，公司关注核心市场和子市场的多项收购机会，初始收益率预计在6% - 7%，有潜在交易管道且在增长，目前开发项目优先级较低 [71][72][73] 问题6: 非核心资产Enclave等是否会推向市场并重新配置资金 - 非核心资产希望今年出售，休斯顿的两个资产因租户情况，可能有机会变现，但更可能是明年的事情 [76] 问题7: 纽约市租约续约的条款、与过去的比较以及对今年财务的影响 - 续约流程较漫长，需公司先签署，再经各机构和全市听证会等步骤，预计6月底完成临时租约；临时租约按市场未改良空间租金签订，有适度年度递增，资本投入少；20年长期租约正在协商，建设完成后生效 [79][80][82] 问题8: 雷神公司和纽约市在续约中对空间使用、混合办公理念有无变化，其他地方有无类似情况 - 雷神公司和纽约市的空间规划和需求无重大变化，仍注重协作空间；其他租户如亚特兰大的Lux也无重大变化；租户更关注建筑服务、物理特征和房东质量 [88][89][91] 问题9: 雷神公司是否知道物业可能出售，是否影响租约谈判；纽约市是否在意公司是否为长期房东 - 雷神公司可能知晓物业出售可能性，这可能在其考虑范围内，但不是租约谈判的重要因素；纽约市在当前临时租约中未体现对此的关注，该建筑对其用途适配，价格合适 [93][94][95] 问题10: 长期来看，如何看待明尼阿波利斯市场，与其他核心市场相比如何排名 - 公司长期运营明尼阿波利斯市场，有优势且仍致力于该市场；市中心受疫情和社会动荡影响有干扰，但城市在恢复，企业复工积极，郊区带看活动增加；该市场工作生活平衡好，能吸引大公司，机场、教育等条件优越，市中心资产位置好，竞争转租空间少，郊区市场表现与其他北方市场相当 [98][99][100] 问题11: 土地储备方面，建筑成本上升对开发吸引力有何影响 - 大宗商品价格上涨和供应链限制使建筑材料成本至少在未来12 - 24个月内维持高位，难以获得GMP定价，但多数租约有成本弹性条款可缓冲；公司目前更关注再开发项目，认为其风险调整后回报更好；亚特兰大和奥兰多有相关咨询，但更倾向通过再开发创造合适环境 [102][103][104] 问题12: 如何看待投资组合的按市值计价机会，目前投资组合租金与市场相比高低情况 - 租金在多数情况下保持稳定，疫情前投资组合按市值计价为5% - 10%，本季度剔除雷神公司影响后为8%，预计短期内维持该水平 [106] 问题13: 本季度一般准备金有无变化；停车收入的连续变化情况；剩余300万美元去年递延租金的收款时间 - 坏账准备金仍为500万美元，用于应对租户应收账款和相关资产风险，包括零售客户等仍在观察名单上；停车收入与第四季度情况一致，预计下半年随着更多人返回办公室会有所改善；停车收入占总收入比例小，约1%；300万美元递延租金收款时间不确定，可能分几个季度收回 [109][110][112]