公司概况 - 公司是美国东部七个主要办公市场的优质A级写字楼物业所有者等，截至2020年Q4总资产约50亿美元，面积约1700万平方英尺，超半数收入来自阳光地带[4] - 公司获标普BBB和穆迪Baa2投资级评级，2020年Q4 64%的资产获能源之星认证，约43%获LEED认证[4] 疫情影响 - 2020年各季度租金收缴率达99% - 100%，前20大租户租金支付正常，前8大租户中7个为A级评级，产生21%的年化租赁收入[10] - 2020年同店现金净营业收入下降1.7%，约710万美元租金延期至2020年末或2021年，已收回130万美元[10] 市场趋势 - 疫情前亲商环境等因素影响公司过去两年的资产组合转型，疫情促使减少公共交通使用等变化[12] - 长期来看，公司资产组合能适应阳光地带迁移、灵活办公等劳动力偏好变化[12] 资产组合 - 资产集中在特定子市场，如亚特兰大、达拉斯等，各市场年化租赁收入占比不同，如达拉斯占20% [30] - 在部分子市场有较高A级市场份额，如波士顿伯灵顿占23%，租金高于子市场平均水平[40] 资本运作 - 自2019年初出售超10亿美元资产，重新配置资金到目标子市场优质资产，回报率高出约180个基点[44] 增长潜力 - 预租和续租带来现金流增长，2015 - 2019年GAAP租赁利差为13.9%，同店现金净营业收入平均增长率为7.1% [49] 租户情况 - 租户信用良好，前20大租户租金支付正常，投资级租户产生29%的年化租赁收入，零售和联合办公租户收入占比分别约1%和2% [10][65] 财务状况 - 净债务与总资产比率为34.2%，净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，债务到期情况良好，流动性充足[68][70] ESG承诺 - 环境方面目标是到2026年降低20%能源使用强度等，社会方面注重社区参与等，治理方面有完善结构和目标[80][84][86] 市场表现 - 隐含资本化率、价格与2021年FFO预期之比、价格与GSA NAV之比等指标显示公司在市场中的表现[89][90][92]