财务数据和关键指标变化 - 2020年年度核心FFO为每股1.89美元，2019年为每股1.79美元，同比增加0.1美元，约6% [9] - 2020年第四季度核心FFO为每股0.46美元，与2019年第四季度相当 [31] - 2020年第四季度AFFO约为3600万美元，远超当前季度股息水平 [31] - 2020年同店净营业收入现金基础略有下降，权责发生制基础相对持平，下降主要因租金减免协议导致租金支付递延 [32] - 截至2020年第四季度末，平均净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，债务与总资产比率约为34.4% [34] - 预计2021年核心FFO在每股1.86 - 1.96美元之间，同店净营业收入现金和权责发生制基础增长均在3% - 5%之间 [35][37] - 预计2021年底当前投资组合整体入住率提高1% - 2% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年执行了超110万平方英尺的租赁，多数为现有租户续约，加权平均租赁期限4 - 5年，二代租赁现金滚动率3.5%，整个投资组合加权平均租赁期限超6年 [11] - 2020年第四季度完成约19万平方英尺的租赁，主要发生在亚特兰大、华盛顿特区、明尼阿波利斯和达拉斯 [12] - 2021年初至今已执行超50万平方英尺的租赁 [15] - 2020年有70份租户重组协议，约700万美元租金被递延，年底已偿还130万美元，剩余预计2021年偿还 [21][22] - 2020年联合办公行业六个租户占年化租赁收入略超2%，2021年不到2% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前投资组合利用率平均约25% - 40%，因城市和租户而异 [8] - 七个市场中，小租户（小于10000平方英尺）租赁决策变化不大，大租户（超50000平方英尺）利用优惠租金和特许权执行租赁，波士顿、达拉斯、亚特兰大、奥兰多有大量大租户需求 [13] - 最谨慎进行长期租赁决策的是中小企业（约10000 - 25000平方英尺），通常续约期限为1 - 3年 [14] - 净有效租金因市场而异，目前在阳光地带和波士顿市场，因特许权增加10% - 15%，租金稳定，净有效租金下降5% - 10%，整个投资组合的租约按市值计价仍在5% - 10%水平 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为后疫情市场成功运营商需提供包含健康、可持续性和社区参与的平衡服务，公司专注低成本、高生活质量市场，如达拉斯、亚特兰大、明尼阿波利斯和奥兰多，以及波士顿和北弗吉尼亚郊区市场 [17] - 2020年退出费城和北新泽西两个非核心市场，平均退出资本化率约7%，将资金重新投入阳光地带市场，稳定资本化率约9% [25] - 2020年第四季度以2000万美元收购奥兰多222 South Orange Avenue，预计12 - 16个月完成重建 [26][27] - 2020年第四季度回购约220万股普通股，平均价格每股14美元，约3060万美元，董事会批准的额外可自由支配回购剩余容量约1.7亿美元 [29] - 2021年可能回收2 - 4亿美元资金，继续将资金重新投入健康市场，如阳光地带和波士顿，同时评估开发项目，继续推进再开发项目 [43][44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年办公行业受疫情干扰，但公司过去九年中有八年实现FFO稳健增长，预计2021年继续保持积极增长态势 [9] - 疫苗加速部署令人乐观，但疫情仍扰乱美国商业，预计2021年业务和租赁活动将逐步回升，下半年运营恢复更正常状态 [7][37] - 公司强大的租户基础、优质的地理位置、低租赁到期率、有限的零售和联合办公租户暴露以及稳健的资产负债表，将使2021年运营表现更稳定、可预测 [35][36] 其他重要信息 - 公司220万平方英尺的亚特兰大Galleria项目获得WELL建筑研究所的健康与安全评级，更多建筑正在申请该评级，ESG计划已助力增加租赁 [10] - 公司与纽约市就60 Broad Street的租赁续约取得进展，预计下次财报电话会议分享更多短期续约信息 [19] - 超半数租户为投资级质量，2020年第四季度和全年收取了99%的建筑应收账款 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 年初超50万平方英尺租赁的续约和新租赁比例及地理位置分布 - 续约和新租赁比例与之前季度相当，分布在投资组合各区域，波士顿、达拉斯、亚特兰大的租赁活动较一致 [40] 问题2: 哪些行业或租户规模的办公室利用率更高 - 小租户比其他租户更多返回办公室，大型全国性企业最为谨慎；阳光地带市场利用率较高，租赁管道活动也更活跃 [41][42] 问题3: 是否仍考虑变现剑桥等强势市场资产，2021年非核心投资组合计划 - 公司会继续变现成熟资产，评估剑桥等资产的潜在处置，预计2021年回收2 - 4亿美元资金，重新投入阳光地带和波士顿市场，同时继续评估开发和再开发项目 [43][44][45] 问题4: 年初50万平方英尺租赁对到期时间表的影响 - 对2021年到期租赁减少影响很小，主要是早期续约和新租赁，2021年到期租赁仍占约5.8% [49] 问题5: 目前全包含净有效租金与疫情前水平的比较 - 因市场而异，阳光地带和波士顿市场特许权增加10% - 15%，租金稳定，净有效租金下降5% - 10%，整个投资组合租约按市值计价仍在5% - 10%水平 [50][51] 问题6: WeWork的260万美元终止费何时计入，是否在指引中 - 已包含在指引中，预计主要在第一季度计入，过去几年每年终止费收入在200 - 300万美元之间 [53] 问题7: WeWork未进行的装修工作费用承担方 - 公司有装修义务，这些费用将不再支出 [54] 问题8: 2021年一般及行政费用范围 - 总计约2800万美元，每季度约700万美元 [56] 问题9: 年初50万平方英尺租赁是否有大块交易及租户类型 - 包含一个前20大租户的租赁，还有很多5万平方英尺以上的大交易和1万平方英尺的小交易，1 - 2.5万平方英尺的交易进展有限 [60] 问题10: 部分50%或以下出租率物业是摩擦性空置、再开发机会还是风险 - 拉斯科林纳斯企业中心是机会，华盛顿特区的Eye Street资产有机会，Two Pierce Place可能是处置候选资产，预计12 - 18个月内出售 [62][63][64] 问题11: 新泽西卖方融资的期限和还款情况 - 高级和夹层票据期限均为三年，预计买家一年内偿还用于融资的抵押贷款，夹层部分肯定会偿还，高级部分也很可能偿还 [65][68]