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Piedmont Office Realty Trust(PDM) - 2020 Q1 - Earnings Call Transcript

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.47美元,较2019年第一季度增长三分之二,虽2019年处置两项几乎全租资产致收益贡献减少,但新收购的亚特兰大和达拉斯物业、新租约承诺及租金滚动抵消了影响 [41] - 第一季度AFFO约1900万美元,受纽约州一份52万平方英尺20年租约的一次性租赁佣金支付影响低于往常 [42] - 2020年第一季度同店NOI现金基础上涨约2%,应计基础上涨约4%,因去年底亚特兰大和休斯顿几份租约开始生效 [42] - 2020年第一季度平均净债务核心EBITDA比率为5.7倍,季度末债务与总资产比率约38.7%,因2月收购盖勒利亚办公塔楼未偿债务增加 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面,第一季度完成约47万平方英尺租赁,分布于各运营市场,含约12万平方英尺新租户租赁,已执行租约现金租金上涨5%,应计租金上涨15.4% [29] - 截至季度末,投资组合出租率约90%,包括芝加哥一座此前停用现41%出租的塔楼 [32] - 未来18个月租赁到期较少,仅纽约市60 Broad Street的租约规模较大,该租约本月到期,公司正就长期续约进行讨论 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司七个核心市场均处于居家令状态,亚特兰大已开始重新开放部分企业以重建经济,但复苏挑战大且速度慢,取决于疫情持续时间 [12][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司董事会和管理团队设定三个优先事项:保护租户和员工、保存资本、为未来做准备以适应业务变化,满足客户需求并创新业务方式 [10] - 公司认为自身租户质量高、投资组合优质、资产负债表稳健、流动性良好,能应对疫情不利影响 [46] - 公司预计疫情将使新租赁活动推迟约一个季度,延缓部分预期增长,少数租户改进和重建项目也将延迟 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司第一季度运营和财务结果影响较小,但短期财务影响有待完全显现,长期影响取决于疫情持续时间、对租户的影响及经济复苏速度 [17][26] - 公司认为商业办公房地产行业将发生变化,自身正积极调整以取得成功 [39] - 公司将在当前居家令解除、能更全面评估疫情对经济和租户的长期影响后重新评估指引 [52] 其他重要信息 - 公司为保护租户和员工,加强了卫生、清洁和社交距离措施,确保建筑安全 [14] - 公司及其相关基金会已向七个市场的当地慈善机构捐赠超4万美元,帮助受疫情影响的人 [16] - 公司4月租金收取率达96%,部分租户申请租金延期,主要为小型租户,涉及餐饮、旅游、咨询、零售、联合办公等行业,多数租户已开始利用政府救济资金 [19][20][21] - 公司计划出售费城1901 Market Street资产,预计夏季完成交易,所得款项将用于偿还物业1.6亿美元抵押贷款和消除信贷额度余额 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对1901 Market Street资产交易完成的信心如何,买家是否可能重新谈判或退出 - 公司表示买家3月31日支付了不可退还的定金,该资产因有长期信用良好的租户持续受到关注,交易无财务和其他意外情况,买家有现金完成交易,公司对交易完成有信心 [57][58][59] 问题2: 纽约市租约延迟情况及对租金价差的影响 - 公司认为目前推测疫情对市场租金的影响还为时过早,公司与纽约州的谈判仍在进行,该建筑能满足租户需求,具有竞争力,租约签订可能推迟至明年下半年,租户目前支付的租金有一定涨幅 [61][62][63] 问题3: 补充材料中未看到重建项目信息,能否更新重建项目进展、剩余资金和进度 - 公司称Two Pierce Place项目已完成并投入使用,目前出租率40% - 41%;奥兰多项目因疫情延迟,预计规模1800 - 2000万美元,资金支出将放缓;纽约州建设项目因疫情暂停,但对收入流无重大影响 [69][70][72] 问题4: 达拉斯盖勒利亚办公塔楼的现金收益率、资本支出计划和资产定位 - 公司表示该项目与一家大型电子商务公司有合作,约13万平方英尺待开始的租赁面积将在今年晚些时候带来400 - 500万美元额外收入,现金收益约700万美元,GAAP收益率更高;原业主已对建筑设施进行现代化改造,目前无需大量资本支出 [78][79][81] 问题5: 若联合办公租户无法支付租金,收回空间后公司将如何处理 - 公司表示已分散联合办公业务风险,若收回空间,可能将其作为释放阀,引入管理公司运营,为现有租户提供额外空间,目前多数联合办公运营商租金支付正常 [83][84][87] 问题6: 除纽约市外,2020年和2021年较大的租赁到期情况 - 公司称除纽约市外,2020年和2021年租赁到期率分别约4%和5%,2020年达拉斯和亚特兰大部分租户租约到期,部分租户将搬离,但已纳入此前指引,对2020年收入流影响不大 [88][89][90] 问题7: 联合办公租户的租金支付情况、现金支付比例、建设进度、与他们的讨论情况及是否想续租或转换租约 - 公司称WeWork租金支付正常,与较小运营商有讨论并正在合作;WeWork两个地点已建成,一个在免租期,一个在支付租金,奥兰多地点因消防审批问题可能需重新规划空间;所有联合办公租约都有显著的信用增强措施 [93][94][96] 问题8: 亚马逊和另一个大型租户第四季度入住是否会延迟,亚马逊新增13万平方英尺租赁面积是否计入前五大租户计算 - 公司表示亚马逊13万平方英尺租赁面积已计入前五大租户计算,预计第四季度入住无延迟 [97] 问题9: 会计方面,坏账准备金和直线租金冲销情况,目前如何看待 - 公司称历史坏账费用较少,过去几年一年不到5万美元,去年为15万美元;目前未进行重大坏账计提,也未收到相关要求 [98][99] 问题10: 达拉斯盖勒利亚办公塔楼的停车比率 - 公司称该建筑停车比率约为每1000平方英尺3个车位,项目位于大型零售中心旁,与零售业主有合作关系,可在工作日获得更多停车位 [103][104][105] 问题11: 皮尔斯项目的NOI情况 - 公司称该项目目前NOI不高,仅获得少量现金流,希望在居家令解除后吸引更多租户参观,填补约20万平方英尺的空置空间 [106][107] 问题12: 200 South Orange项目建设恢复后,将有多少面积停用 - 公司称项目主要集中在建筑底层大堂和设施区域,SunTrust此前已腾出约12万平方英尺空间,部分已租给WeWork,将在合适时间恢复基础建设 [108][109][110] 问题13: 认为WeWork在2021年是否会继续经营并支付租金 - 公司表示目前推测租户财务状况和流动性还为时过早,WeWork表现良好,按时支付租金,加上公司有保证金,对其作为运营商和租户感到放心,但疫情持续时间将对其业务产生较大影响 [112][113]