财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.47美元，较2019年第一季度增长三分之二，虽2019年处置两项几乎全租资产致收益贡献减少，但新收购的亚特兰大和达拉斯物业、新租约承诺及租金滚动抵消了影响 [41] - 第一季度AFFO约1900万美元，受纽约州一份52万平方英尺20年租约的一次性租赁佣金支付影响低于往常 [42] - 2020年第一季度同店NOI现金基础上涨约2%，应计基础上涨约4%，因去年底亚特兰大和休斯顿几份租约开始生效 [42] - 2020年第一季度平均净债务核心EBITDA比率为5.7倍，季度末债务与总资产比率约38.7%，因2月收购盖勒利亚办公塔楼未偿债务增加 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度完成约47万平方英尺租赁，分布于各运营市场，含约12万平方英尺新租户租赁，已执行租约现金租金上涨5%，应计租金上涨15.4% [29] - 截至季度末，投资组合出租率约90%，包括芝加哥一座此前停用现41%出租的塔楼 [32] - 未来18个月租赁到期较少，仅纽约市60 Broad Street的租约规模较大，该租约本月到期，公司正就长期续约进行讨论 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司七个核心市场均处于居家令状态，亚特兰大已开始重新开放部分企业以重建经济，但复苏挑战大且速度慢，取决于疫情持续时间 [12][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司董事会和管理团队设定三个优先事项：保护租户和员工、保存资本、为未来做准备以适应业务变化，满足客户需求并创新业务方式 [10] - 公司认为自身租户质量高、投资组合优质、资产负债表稳健、流动性良好，能应对疫情不利影响 [46] - 公司预计疫情将使新租赁活动推迟约一个季度，延缓部分预期增长，少数租户改进和重建项目也将延迟 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司第一季度运营和财务结果影响较小，但短期财务影响有待完全显现，长期影响取决于疫情持续时间、对租户的影响及经济复苏速度 [17][26] - 公司认为商业办公房地产行业将发生变化，自身正积极调整以取得成功 [39] - 公司将在当前居家令解除、能更全面评估疫情对经济和租户的长期影响后重新评估指引 [52] 其他重要信息 - 公司为保护租户和员工，加强了卫生、清洁和社交距离措施，确保建筑安全 [14] - 公司及其相关基金会已向七个市场的当地慈善机构捐赠超4万美元，帮助受疫情影响的人 [16] - 公司4月租金收取率达96%，部分租户申请租金延期，主要为小型租户，涉及餐饮、旅游、咨询、零售、联合办公等行业，多数租户已开始利用政府救济资金 [19][20][21] - 公司计划出售费城1901 Market Street资产，预计夏季完成交易，所得款项将用于偿还物业1.6亿美元抵押贷款和消除信贷额度余额 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对1901 Market Street资产交易完成的信心如何，买家是否可能重新谈判或退出 - 公司表示买家3月31日支付了不可退还的定金，该资产因有长期信用良好的租户持续受到关注，交易无财务和其他意外情况，买家有现金完成交易，公司对交易完成有信心 [57][58][59] 问题2: 纽约市租约延迟情况及对租金价差的影响 - 公司认为目前推测疫情对市场租金的影响还为时过早，公司与纽约州的谈判仍在进行，该建筑能满足租户需求，具有竞争力，租约签订可能推迟至明年下半年，租户目前支付的租金有一定涨幅 [61][62][63] 问题3: 补充材料中未看到重建项目信息，能否更新重建项目进展、剩余资金和进度 - 公司称Two Pierce Place项目已完成并投入使用，目前出租率40% - 41%；奥兰多项目因疫情延迟，预计规模1800 - 2000万美元，资金支出将放缓；纽约州建设项目因疫情暂停，但对收入流无重大影响 [69][70][72] 问题4: 达拉斯盖勒利亚办公塔楼的现金收益率、资本支出计划和资产定位 - 公司表示该项目与一家大型电子商务公司有合作，约13万平方英尺待开始的租赁面积将在今年晚些时候带来400 - 500万美元额外收入，现金收益约700万美元，GAAP收益率更高；原业主已对建筑设施进行现代化改造，目前无需大量资本支出 [78][79][81] 问题5: 若联合办公租户无法支付租金，收回空间后公司将如何处理 - 公司表示已分散联合办公业务风险，若收回空间，可能将其作为释放阀，引入管理公司运营，为现有租户提供额外空间，目前多数联合办公运营商租金支付正常 [83][84][87] 问题6: 除纽约市外，2020年和2021年较大的租赁到期情况 - 公司称除纽约市外，2020年和2021年租赁到期率分别约4%和5%，2020年达拉斯和亚特兰大部分租户租约到期，部分租户将搬离，但已纳入此前指引，对2020年收入流影响不大 [88][89][90] 问题7: 联合办公租户的租金支付情况、现金支付比例、建设进度、与他们的讨论情况及是否想续租或转换租约 - 公司称WeWork租金支付正常，与较小运营商有讨论并正在合作；WeWork两个地点已建成，一个在免租期，一个在支付租金，奥兰多地点因消防审批问题可能需重新规划空间；所有联合办公租约都有显著的信用增强措施 [93][94][96] 问题8: 亚马逊和另一个大型租户第四季度入住是否会延迟，亚马逊新增13万平方英尺租赁面积是否计入前五大租户计算 - 公司表示亚马逊13万平方英尺租赁面积已计入前五大租户计算，预计第四季度入住无延迟 [97] 问题9: 会计方面，坏账准备金和直线租金冲销情况，目前如何看待 - 公司称历史坏账费用较少，过去几年一年不到5万美元，去年为15万美元；目前未进行重大坏账计提，也未收到相关要求 [98][99] 问题10: 达拉斯盖勒利亚办公塔楼的停车比率 - 公司称该建筑停车比率约为每1000平方英尺3个车位，项目位于大型零售中心旁，与零售业主有合作关系，可在工作日获得更多停车位 [103][104][105] 问题11: 皮尔斯项目的NOI情况 - 公司称该项目目前NOI不高，仅获得少量现金流，希望在居家令解除后吸引更多租户参观，填补约20万平方英尺的空置空间 [106][107] 问题12: 200 South Orange项目建设恢复后，将有多少面积停用 - 公司称项目主要集中在建筑底层大堂和设施区域，SunTrust此前已腾出约12万平方英尺空间，部分已租给WeWork，将在合适时间恢复基础建设 [108][109][110] 问题13: 认为WeWork在2021年是否会继续经营并支付租金 - 公司表示目前推测租户财务状况和流动性还为时过早，WeWork表现良好，按时支付租金，加上公司有保证金，对其作为运营商和租户感到放心，但疫情持续时间将对其业务产生较大影响 [112][113]