财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司摊薄后每股核心FFO为0.45美元，与去年同期持平 [36] - 第三季度AFFO约为3670万美元，远超当前季度股息水平2600万美元 [37] - 第三季度，同店NOI现金基础上增长约5%，应计基础上增长0.5%；年初至今，现金基础上增长5%，应计基础上增长2% [39][40] - 截至2019年9月30日，报告的净债务与核心EBITDA之比为6倍，债务与总资产之比约为39%；处置500 West Monroe大楼后，预计净债务与核心EBITDA之比降至5倍以下，债务与总资产之比降至30%以下 [41][42] - 公司提高2019年摊薄后每股核心FFO年度指引下限，预计为1.77 - 1.79美元/股 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成约56.4万平方英尺的租赁，其中约19.5万平方英尺为新租户租赁；起始现金租金增长近10%，GAAP租金增长23.5% [29] - 纽约州续签并扩大约52万平方英尺的租约，起始现金租金略有下降，应计基础租金大幅上涨；纽约市31.3万平方英尺租约正在积极谈判，预计长期租约执行后应计租金和现金租金将大幅上涨 [31][33] 收购业务 - 第三季度完成对Galleria 400和600的收购，两座建筑总面积约86万平方英尺，收购价格为2.124亿美元，应计资本化率为6.8%，租赁完成后将稳定在8%以上 [16] - 收购相邻10英亩土地，价格为1880万美元，已获批可容纳超100万平方英尺商业开发 [17] 处置业务 - 第三季度出售The Dupree，售价1270万美元，产生小额减值费用；10月28日完成500 West Monroe的处置，售价4.12亿美元，约425美元/平方英尺 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城市场，位于Market Street的高品质多租户A级资产，加权平均租约期限超10年，近期以6%左右的现金资本化率交易 [27] - 休斯顿市场，一份长期租赁的单租户资产以6%的现金资本化率定价 [27] - 波士顿Burlington子市场，过去12个月净有效租金从接近30多美元涨至40多美元，资本基本持平 [86] - 达拉斯Las Colinas子市场，净有效租金总体持平或略有上升，市场吸纳情况良好 [86] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 集中投资特定子市场，回收成熟资产资金，重新配置到增值收购项目 [7] - 未来12 - 18个月完成非核心资产处置，将所得资金用于收购、开发和再开发项目 [26] - 重新配置资金到波士顿、达拉斯、亚特兰大、奥兰多和明尼阿波利斯等市场，在CBD、城市填充和郊区子市场保持平衡投资 [28] 行业竞争 - 公司通过收购和再开发，在特定子市场获得主导地位，如亚特兰大Galleria办公园区，拥有210万平方英尺办公空间，占据西北子市场A级主导地位 [9] - 公司注重可持续发展，本周发布首份可持续发展报告，目标是未来8年减少20%的能源和水消耗 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度各方面表现出色，在多个战略目标上取得进展，有望在2020年实现盈利增长 [6] - 尽管纽约市租约谈判可能出现延迟，暂时影响2020年应计租金收入和公司盈利，但公司仍对谈判结果有信心 [34][51] - 2020年AFFO预计轻松超过当前股息水平，但公司认为在处理完纽约市和纽约州租约相关事宜后，于2021年再评估股息增加更为谨慎 [44][68] 其他重要信息 - 公司发布首份可持续发展报告，提供投资组合基准数据，概述可持续发展政策、年度绩效、记录以及能源、水和其他公用事业消耗的长期目标 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 纽约州租约的GAAP利差是多少，与2020年共识预测的400 - 500万美元缺口是否有关 - 纽约州新旧租约的GAAP利差约为40% [47] - 缺口与纽约州租约有关，还包括已签订但未开始的60万平方英尺租约、Transocean和Gartner租约、纽约市31.3万平方英尺租约以及一些投机性租赁 [49] 问题2: 纽约市租约为何可能对FFO产生拖累 - 与纽约州租约情况类似，由于涉及多个机构，谈判复杂，若未能在2020年第二季度前签订新租约，可能影响应计租金收入和公司盈利 [50][51] 问题3: 收购Galleria后，租赁进度预期如何 - 目前空置率略超10%，有7.5万平方英尺优质空间；公司有机会为Sherwin - Williams Corporation建造定制项目；计划增加项目设施，将租金从30多美元提升至35美元左右 [52][54] 问题4: 收购管道情况如何 - 波士顿、达拉斯、亚特兰大、明尼阿波利斯仍有良好的收购机会，但明年经纪商看到的收购管道似乎有所减少 [56] 问题5: 谁购买了500 West Monroe，原因是什么 - 公司通常不评论交易对手，但受益于利率下降环境，买家可利用大量杠杆，还有停车等增值机会；公司将继续管理该物业并获得管理费收入 [58] 问题6: MARTA未覆盖Galleria，是否影响租户租赁意愿 - 若租户将MARTA作为高优先级，公司有一定劣势；但亚特兰大主要交通方式是公路系统，Galleria交通便利，靠近多个区域，且有专用高速公路入口 [59][61] 问题7: 公司在郊区市场的收购计划，以及是否能将资产循环利用到这些市场 - 公司寻找郊区和城市填充区域的大型开发项目，如亚特兰大、达拉斯、波士顿的第一环区域；策略是购买200 - 300美元/平方英尺的物业，进行重新定位和增值，创造NAV和现金流增长 [66] 问题8: 公司如何考虑向董事会建议未来股息增加 - 公司对现金流增长感到鼓舞，但考虑到纽约市和纽约州租约的现金支出，认为在2021年处理完相关事宜后再评估股息增加更为谨慎；公司继续投资物业并获得良好回报 [67][68] 问题9: 如何看待WeWork相关租赁，是否会分散到其他联合办公租户 - 公司认为联合办公空间是租户需求，WeWork愿意为此付费；公司在单一市场有规模优势，可满足租户灵活性需求；WeWork代表不到1%的年度化租赁收入，联合办公总暴露占2.2% [71][75] 问题10: 关于Sherman - Williams潜在定制项目的规模、时间和影响 - Sherman - Williams在亚特兰大、夏洛特和达拉斯等多个城市寻找地点，亚特兰大也有多个潜在位置；项目仍处于早期阶段，Galleria土地可开发超100万平方英尺；公司在奥兰多Lake Mary也有潜在机会 [81][83] 问题11: Galleria土地开发是否会引入合资伙伴 - 公司会考虑整体资本结构和资金来源，若仅涉及办公部分，公司希望内部完成建设和管理，但项目可能包括其他用途，需要合作伙伴 [84][85] 问题12: Las Colinas和Burlington子市场的同比净有效租金增长情况 - Burlington过去12个月净有效租金从接近30多美元涨至40多美元，资本基本持平；Las Colinas净有效租金总体持平或略有上升，市场吸纳情况良好 [86]