财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司摊薄后每股核心FFO为0.43美元，较去年同期增加0.02美元，主要归因于租金增长和整体入住率提高；若不是基于股权的薪酬计划应计费用增加120万美元，核心FFO结果会再高0.01美元 [35] - 第二季度AFFO约为4200万美元，远超当前季度股息水平2600万美元 [36] - 第二季度同店NOI现金基础上增长约5.8%，应计基础上增长1.9%；2019年同店现金NOI增长年度指引上调至2.5% - 4.5% [36][37] - 2019年第二季度平均净债务与核心EBITDA比率维持在5.8倍，季度末债务与总资产比率约为36%；截至6月30日，5亿美元信贷额度中有超3亿美元可用，且直到2021年末无债务到期 [38] - 2019年摊薄后每股核心FFO年度指引范围收窄至1.75 - 1.79美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度完成约51.7万平方英尺的租赁，近一半来自新租户；最大一笔租赁是与VMware的续约和扩租，面积达21.5万平方英尺，租期至2027年 [17] - 与WeWork签订两份租约，一份在奥兰多，面积超7.1万平方英尺，租期超15年；另一份在华盛顿特区，面积2.9万平方英尺，租期17年 [19][21] - 与SAI Labs签订约3万平方英尺、租期超10年的租约 [23] - 空置不到一年的空间租赁，起始现金租金有14.4%的强劲增长，直线应计租金增长17.9%；多数市场减免优惠减少 [24] 收购与处置业务 - 第二季度完成一笔交易，以9510万美元收购亚特兰大的Galleria 100大楼及相邻1.5英亩开发用地 [29] - 近期可能处置的资产包括芝加哥的500 West Monroe、费城的1901 Market Street和休斯顿的两处Enclave资产；收购和开发项目主要集中在亚特兰大、达拉斯、波士顿和奥兰多 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 除华盛顿特区市中心外，其他选定子市场租赁活动良好；华盛顿特区市中心仍是最具挑战的市场 [24] - 奥兰多就业增长领先全国，吸引众多租户入驻和扩张；亚特兰大的Glenridge Highlands Three地块也有良好发展势头 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略无重大变化，未来12 - 24个月将加速将非核心和估值充分的资产转化为增值收购项目，以扩大市场份额 [9][10] - 战略目标包括：在核心市场拥有、开发和运营A类办公物业；通过资产回收实现业务增长；抓住再开发和开发机会；加强环境、社会和治理项目 [11][12][13][14] - 公司认为联合办公是租户需求的一部分，计划将联合办公业务在公司整体收入中的占比控制在3% - 4%，并限制在单个建筑物、市场和运营商的风险敞口 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来机会感到兴奋，认为在租赁、资本投资、开发和再开发等方面都有良好发展势头，有信心业务各领域的增长势头能够持续 [15][16] - 预计2020年同店应计业绩将增强，随后2021年同店现金NOI增长将更强；虽未提供2020年指引，但预计2020年整体FFO增长将更强 [37] 其他重要信息 - 公司将发布首份可持续发展报告，提供投资组合基准数据，概述可持续发展政策、年度绩效、记录和长期目标 [14] - 公司宣布George Wells为新的运营执行副总裁，Alex Valente接任东南地区执行副总裁 [69][70] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在土地开发方面的进展、推进速度及预租赁考虑 - 公司对亚特兰大和奥兰多的开发机会持务实态度，通常会在资产预租赁至少60%以上才动工；建设成本上升给市场带来一定阻力；奥兰多因优质机场、高素质劳动力和良好商业环境吸引租户，亚特兰大的Glenridge Highlands Three地块也有良好发展；预计开发收益率在7.5% - 8%以上 [42][43][44][45] 问题2: 资产出售计划的最新情况及“加速”的含义 - 500 West Monroe正在市场推广中，因租户提出租赁重组方案，可能会延迟出售，但今年仍有可能完成；1901 Market Street预计在未来12个月内实现货币化；公司希望在未来12 - 24个月内优化投资组合，集中资源在已取得市场份额的区域 [45][46][47][48] 问题3: 新CEO对公司杠杆的看法 - 公司运营模式不像一些同行那样依赖开发，认为债务与总资产比率在30% - 35%、债务与EBITDA比率约6倍比较合适；特殊情况下可能会超过该水平，但会通过处置资产或回收资本将比率降至目标区间 [49] 问题4: 100 Galleria的价值创造机会 - 该大楼入住率约90%，已完成一份5万平方英尺的租约延期；现有租约租金低于市场水平，随着市场份额增加，有机会提高租金；该区域是独特的混合用途节点，有望达到与中央周边资产相似的租金水平 [51][52] 问题5: 320万美元费用为何是一次性费用，为何从FFO中扣除以得到核心FFO - 这是首次出现此类情况，属于不频繁、非经常性项目，不应计入正常运营；这笔费用是6月底管理层过渡时支付给离职人员的股票和现金遣散费 [54] 问题6: 股票回购在公司战略中的情况 - 公司认为股票回购与资产投资并不相互排斥，会在合适时机评估回购股票，条件是相对于资产净值有显著折扣，同时考虑同行交易情况、私人资本市场资产定价和公司流动性；过去十年已回购超8亿美元股票，同时购买超25亿美元资产 [58][59] 问题7: 处置资产是否需要1031交换，是否有税务影响 - 出售资产通常有税务影响，如芝加哥的资产有潜在收益；公司希望利用1031结构实现税务高效，如果没有合适的战略再投资机会，可能需要进行特别股息分配 [60][61] 问题8: 联合办公在单个建筑物的占比限制及确定该比例的依据 - 公司将联合办公在投资组合收入中的占比控制在3% - 4%；虽未制定正式政策，但认为单个建筑物联合办公占比超过20%可能影响交易或融资能力，会谨慎控制该比例；同时会考虑子市场和投资组合内联合办公的整体情况 [63][64] 问题9: 第二季度是否有租赁终止费用收入 - 公司每年有200 - 300万美元的终止费用收入，但第二季度没有 [67]