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Piedmont Office Realty Trust(PDM) - 2019 Q2 - Earnings Call Transcript

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度,公司摊薄后每股核心FFO为0.43美元,较去年同期增加0.02美元,主要归因于租金增长和整体入住率提高;若不是基于股权的薪酬计划应计费用增加120万美元,核心FFO结果会再高0.01美元 [35] - 第二季度AFFO约为4200万美元,远超当前季度股息水平2600万美元 [36] - 第二季度同店NOI现金基础上增长约5.8%,应计基础上增长1.9%;2019年同店现金NOI增长年度指引上调至2.5% - 4.5% [36][37] - 2019年第二季度平均净债务与核心EBITDA比率维持在5.8倍,季度末债务与总资产比率约为36%;截至6月30日,5亿美元信贷额度中有超3亿美元可用,且直到2021年末无债务到期 [38] - 2019年摊薄后每股核心FFO年度指引范围收窄至1.75 - 1.79美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度完成约51.7万平方英尺的租赁,近一半来自新租户;最大一笔租赁是与VMware的续约和扩租,面积达21.5万平方英尺,租期至2027年 [17] - 与WeWork签订两份租约,一份在奥兰多,面积超7.1万平方英尺,租期超15年;另一份在华盛顿特区,面积2.9万平方英尺,租期17年 [19][21] - 与SAI Labs签订约3万平方英尺、租期超10年的租约 [23] - 空置不到一年的空间租赁,起始现金租金有14.4%的强劲增长,直线应计租金增长17.9%;多数市场减免优惠减少 [24] 收购与处置业务 - 第二季度完成一笔交易,以9510万美元收购亚特兰大的Galleria 100大楼及相邻1.5英亩开发用地 [29] - 近期可能处置的资产包括芝加哥的500 West Monroe、费城的1901 Market Street和休斯顿的两处Enclave资产;收购和开发项目主要集中在亚特兰大、达拉斯、波士顿和奥兰多 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 除华盛顿特区市中心外,其他选定子市场租赁活动良好;华盛顿特区市中心仍是最具挑战的市场 [24] - 奥兰多就业增长领先全国,吸引众多租户入驻和扩张;亚特兰大的Glenridge Highlands Three地块也有良好发展势头 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略无重大变化,未来12 - 24个月将加速将非核心和估值充分的资产转化为增值收购项目,以扩大市场份额 [9][10] - 战略目标包括:在核心市场拥有、开发和运营A类办公物业;通过资产回收实现业务增长;抓住再开发和开发机会;加强环境、社会和治理项目 [11][12][13][14] - 公司认为联合办公是租户需求的一部分,计划将联合办公业务在公司整体收入中的占比控制在3% - 4%,并限制在单个建筑物、市场和运营商的风险敞口 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来机会感到兴奋,认为在租赁、资本投资、开发和再开发等方面都有良好发展势头,有信心业务各领域的增长势头能够持续 [15][16] - 预计2020年同店应计业绩将增强,随后2021年同店现金NOI增长将更强;虽未提供2020年指引,但预计2020年整体FFO增长将更强 [37] 其他重要信息 - 公司将发布首份可持续发展报告,提供投资组合基准数据,概述可持续发展政策、年度绩效、记录和长期目标 [14] - 公司宣布George Wells为新的运营执行副总裁,Alex Valente接任东南地区执行副总裁 [69][70] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在土地开发方面的进展、推进速度及预租赁考虑 - 公司对亚特兰大和奥兰多的开发机会持务实态度,通常会在资产预租赁至少60%以上才动工;建设成本上升给市场带来一定阻力;奥兰多因优质机场、高素质劳动力和良好商业环境吸引租户,亚特兰大的Glenridge Highlands Three地块也有良好发展;预计开发收益率在7.5% - 8%以上 [42][43][44][45] 问题2: 资产出售计划的最新情况及“加速”的含义 - 500 West Monroe正在市场推广中,因租户提出租赁重组方案,可能会延迟出售,但今年仍有可能完成;1901 Market Street预计在未来12个月内实现货币化;公司希望在未来12 - 24个月内优化投资组合,集中资源在已取得市场份额的区域 [45][46][47][48] 问题3: 新CEO对公司杠杆的看法 - 公司运营模式不像一些同行那样依赖开发,认为债务与总资产比率在30% - 35%、债务与EBITDA比率约6倍比较合适;特殊情况下可能会超过该水平,但会通过处置资产或回收资本将比率降至目标区间 [49] 问题4: 100 Galleria的价值创造机会 - 该大楼入住率约90%,已完成一份5万平方英尺的租约延期;现有租约租金低于市场水平,随着市场份额增加,有机会提高租金;该区域是独特的混合用途节点,有望达到与中央周边资产相似的租金水平 [51][52] 问题5: 320万美元费用为何是一次性费用,为何从FFO中扣除以得到核心FFO - 这是首次出现此类情况,属于不频繁、非经常性项目,不应计入正常运营;这笔费用是6月底管理层过渡时支付给离职人员的股票和现金遣散费 [54] 问题6: 股票回购在公司战略中的情况 - 公司认为股票回购与资产投资并不相互排斥,会在合适时机评估回购股票,条件是相对于资产净值有显著折扣,同时考虑同行交易情况、私人资本市场资产定价和公司流动性;过去十年已回购超8亿美元股票,同时购买超25亿美元资产 [58][59] 问题7: 处置资产是否需要1031交换,是否有税务影响 - 出售资产通常有税务影响,如芝加哥的资产有潜在收益;公司希望利用1031结构实现税务高效,如果没有合适的战略再投资机会,可能需要进行特别股息分配 [60][61] 问题8: 联合办公在单个建筑物的占比限制及确定该比例的依据 - 公司将联合办公在投资组合收入中的占比控制在3% - 4%;虽未制定正式政策,但认为单个建筑物联合办公占比超过20%可能影响交易或融资能力,会谨慎控制该比例;同时会考虑子市场和投资组合内联合办公的整体情况 [63][64] 问题9: 第二季度是否有租赁终止费用收入 - 公司每年有200 - 300万美元的终止费用收入,但第二季度没有 [67]