财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度,公司摊薄后每股FFO和核心FFO均为0.45美元,较去年同期FFO增加0.04美元/股,较核心FFO增加0.02美元/股,主要归因于租金增长、更高的入住率和股票回购计划减少的流通股数量 [25] - 第一季度AFFO约为5200万美元,是当前季度股息水平2600万美元的两倍 [27] - 第一季度同店NOI现金基础上增长约3.7%,应计基础上增长3.1%,包含本季度支付的净终止费,过去五年公司每季度收到200 - 300万美元净终止费收入 [27] - 2019年第一季度平均净债务与核心EBITDA比率为5.8倍,与去年年底持平;季度末债务与总资产比率约为34.9%,88%的债务为无担保债务;直到2021年无到期债务,截至目前信贷额度可用容量约为4.22亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面,不考虑纽约州,完成约32.2万平方英尺租赁,包括超13.8万平方英尺新租赁,多数为空置空间;租赁活动使初始现金租金增加9.4%,GAAP租金增加18.5%;完成九笔超1万平方英尺新租约和续约租约,最大不超2.8万平方英尺 [10] - 资本运作方面,2014年以来处置价值10亿美元资产,后续回收资金进行的收购平均FFO收益率为7.5%,处置平均FFO收益率为6%,且集中高质量资产于现有子市场 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场,IG Design Group续租并扩租2.8万平方英尺至2025年;Continental Casualty Company续租1.6万平方英尺超五年 [11][12] - 波士顿市场,Merrill Lynch续租2.1万平方英尺至2025年,公司在该子市场拥有超100万平方英尺面积,在伯灵顿A类市场份额超40% [13] - 华盛顿特区市场,Venesco - SaiTech J.V.在400 Virginia Avenue大楼签订1.5万平方英尺新五年租约;公司出售One Independence Square,进一步集中华盛顿特区投资组合于两个目标子市场 [14][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过处置非战略资产回收资金,投资于已确定的战略增长市场中能增加NOI的物业,以创造股东价值 [21] - 资本运作团队已确定战略资产收购管道,如亚特兰大西北市场的Galleria 100大楼及相邻开发地块,预计5月中旬完成收购 [21][22] - 公司专注于城市填充、配套设施丰富且租金增长潜力大的物业,以增强在当地子市场的主导地位和专业能力 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司首席执行官Don Miller表示,在经济、市场和公司表现良好时退休,相信Brent和团队能延续成功 [6][7] - 公司认为自身凭借高信用质量、低杠杆、低租赁周转率和长加权平均租赁期限,在经济强劲时能从现有投资组合中获利,经济下行时也有市场领先的下行保护能力 [16] - 预计2019年核心FFO每股稀释后为1.74 - 1.80美元,同店NOI增长在现金和应计基础上均为1% - 4%;2020年核心NOI增长将加速,2021年现金NOI将显著增长 [30][31][32] 其他重要信息 - 首席执行官Don Miller将于6月30日退休,总裁兼首席投资官Brent Smith将接任CEO [6] - 第一季度公司以平均每股17.14美元的价格回购72.8万股,累计回购近4900万股,平均回购价格为17.70美元/股,董事会批准的回购计划剩余容量为7400万美元 [26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 纽约市租赁情况及是否会像纽约州一样短期续约 - 纽约市租赁到期还有约一年,现在预测谈判进度还为时过早,公司两年前就开始与纽约市接触,目前处于谈判过程中,难以确定是否会短期续约 [35][36] 问题2: 战略收购管道中是否有类似Galleria 100的物业及可能的收购城市 - 公司在战略收购管道中看到许多有吸引力的物业,它们相对于重置成本有较大折扣,位置优越且周边配套设施不断发展,可稳定成熟资产并重新配置以推动NAV和现金流增长;除亚特兰大外,波士顿、达拉斯、明尼阿波利斯也有机会;此外,公司在Lake Mary和亚特兰大中央周边还有开发机会 [38][39] 问题3: 资产出售计划及下一个出售目标 - 公司继续关注非核心资产,如费城和休斯顿的物业,费城物业可能更近期可执行;同时也会评估租赁良好、租户信用好且长期加权平均租赁期限长的资产,以实现价值最大化,但目前没有具体出售目标 [42][43] 问题4: 华盛顿特区租赁活动及提高空置率的希望 - 华盛顿特区都会区增长驱动因素是共享办公和科技行业,负面因素是律师事务所和GSA;在特区处于中性状态,有得有失,在弗吉尼亚州有净增长,特别是水晶城租金和入住率上升,有助于阿灵顿和RB走廊;公司在华盛顿特区未来五年几乎没有租赁到期,任何提高入住率的成果都是净收益 [44][45][46] 问题5: 150万美元物业管理费是否会成为经常性业务 - 该费用是偶发性的,不应将其视为持续的经常性项目 [49][50]
Piedmont Office Realty Trust(PDM) - 2019 Q1 - Earnings Call Transcript