财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司摊薄后每股FFO和核心FFO均为0.45美元，较去年同期FFO增加0.04美元/股，较核心FFO增加0.02美元/股，主要归因于租金增长、更高的入住率和股票回购计划减少的流通股数量 [25] - 第一季度AFFO约为5200万美元，是当前季度股息水平2600万美元的两倍 [27] - 第一季度同店NOI现金基础上增长约3.7%，应计基础上增长3.1%，包含本季度支付的净终止费，过去五年公司每季度收到200 - 300万美元净终止费收入 [27] - 2019年第一季度平均净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，与去年年底持平；季度末债务与总资产比率约为34.9%，88%的债务为无担保债务；直到2021年无到期债务，截至目前信贷额度可用容量约为4.22亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，不考虑纽约州，完成约32.2万平方英尺租赁，包括超13.8万平方英尺新租赁，多数为空置空间；租赁活动使初始现金租金增加9.4%，GAAP租金增加18.5%；完成九笔超1万平方英尺新租约和续约租约，最大不超2.8万平方英尺 [10] - 资本运作方面，2014年以来处置价值10亿美元资产，后续回收资金进行的收购平均FFO收益率为7.5%，处置平均FFO收益率为6%，且集中高质量资产于现有子市场 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场，IG Design Group续租并扩租2.8万平方英尺至2025年；Continental Casualty Company续租1.6万平方英尺超五年 [11][12] - 波士顿市场，Merrill Lynch续租2.1万平方英尺至2025年，公司在该子市场拥有超100万平方英尺面积，在伯灵顿A类市场份额超40% [13] - 华盛顿特区市场，Venesco - SaiTech J.V.在400 Virginia Avenue大楼签订1.5万平方英尺新五年租约；公司出售One Independence Square，进一步集中华盛顿特区投资组合于两个目标子市场 [14][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过处置非战略资产回收资金，投资于已确定的战略增长市场中能增加NOI的物业，以创造股东价值 [21] - 资本运作团队已确定战略资产收购管道，如亚特兰大西北市场的Galleria 100大楼及相邻开发地块，预计5月中旬完成收购 [21][22] - 公司专注于城市填充、配套设施丰富且租金增长潜力大的物业，以增强在当地子市场的主导地位和专业能力 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司首席执行官Don Miller表示，在经济、市场和公司表现良好时退休，相信Brent和团队能延续成功 [6][7] - 公司认为自身凭借高信用质量、低杠杆、低租赁周转率和长加权平均租赁期限，在经济强劲时能从现有投资组合中获利，经济下行时也有市场领先的下行保护能力 [16] - 预计2019年核心FFO每股稀释后为1.74 - 1.80美元，同店NOI增长在现金和应计基础上均为1% - 4%；2020年核心NOI增长将加速，2021年现金NOI将显著增长 [30][31][32] 其他重要信息 - 首席执行官Don Miller将于6月30日退休，总裁兼首席投资官Brent Smith将接任CEO [6] - 第一季度公司以平均每股17.14美元的价格回购72.8万股，累计回购近4900万股，平均回购价格为17.70美元/股，董事会批准的回购计划剩余容量为7400万美元 [26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 纽约市租赁情况及是否会像纽约州一样短期续约 - 纽约市租赁到期还有约一年，现在预测谈判进度还为时过早，公司两年前就开始与纽约市接触，目前处于谈判过程中，难以确定是否会短期续约 [35][36] 问题2: 战略收购管道中是否有类似Galleria 100的物业及可能的收购城市 - 公司在战略收购管道中看到许多有吸引力的物业，它们相对于重置成本有较大折扣，位置优越且周边配套设施不断发展，可稳定成熟资产并重新配置以推动NAV和现金流增长；除亚特兰大外，波士顿、达拉斯、明尼阿波利斯也有机会；此外，公司在Lake Mary和亚特兰大中央周边还有开发机会 [38][39] 问题3: 资产出售计划及下一个出售目标 - 公司继续关注非核心资产，如费城和休斯顿的物业，费城物业可能更近期可执行；同时也会评估租赁良好、租户信用好且长期加权平均租赁期限长的资产，以实现价值最大化，但目前没有具体出售目标 [42][43] 问题4: 华盛顿特区租赁活动及提高空置率的希望 - 华盛顿特区都会区增长驱动因素是共享办公和科技行业，负面因素是律师事务所和GSA；在特区处于中性状态，有得有失，在弗吉尼亚州有净增长，特别是水晶城租金和入住率上升，有助于阿灵顿和RB走廊；公司在华盛顿特区未来五年几乎没有租赁到期，任何提高入住率的成果都是净收益 [44][45][46] 问题5: 150万美元物业管理费是否会成为经常性业务 - 该费用是偶发性的，不应将其视为持续的经常性项目 [49][50]