财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA为6080万美元，同比增长30.9%；调整后FFO为2240万美元，调整后每股FFO为0.18美元，同比提高67.3% [5] - 若不计LaPlaya修复和五项重大重建项目的影响，同比收入、EBITDA和FFO会更高，这两个问题使调整后EBITDA和FFO减少约1100万美元，或每股约0.09美元 [6] - 第一季度同店RevPAR增长18.5%，非房收入增长34.4%，超出展望上限 [31] - 保险运营商第一季度已支付约810万美元业务中断收入，略高于预期；第二季度展望假设将获额外1000万美元业务中断收入 [11] - 预计出售Monaco Seattle和Seattle，净收益将用于减少净债务和潜在的股票回购 [14] - 自去年10月开始回购以来，已使用1.246亿美元回购850万股普通股，占当时已发行普通股的6%以上，平均股价为14.64美元，较NAV中值折价超50% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店业务 - 城市市场入住率较去年第一季度增长超10个百分点或22.1%，ADR增长8.7%，同店RevPAR增长32.8%，但仍比2019年水平低19个百分点或25% [40][41] - 旧金山酒店同店RevPAR增长117.5%，入住率从26%升至46%，EBITDA从负240万美元增至350万美元 [32] - 华盛顿特区酒店同店RevPAR增长126.6%，入住率从27%增至53%，ADR增长13% [33] 度假村业务 - 同店基础上，度假村入住率增长6.6个百分点或12.1%，ADR下降11.7%，RevPAR同比下降1.1%；2023年第一季度同店ADR较2019年第一季度仍高出126美元或44% [43] - 度假村非房收入季度增长19.2%，主要因提价和团体需求恢复 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山、华盛顿特区、波特兰、西雅图和芝加哥市场同比增长强劲，旧金山受益于多个会议活动及企业和休闲需求改善，但仍未完全恢复 [7][8] - 圣地亚哥第一季度市场强劲，但受持续暴雨和两家酒店重建影响，Hilton Gaslamp入住率下降约9个百分点或17%，Solamar下降7.8个百分点或14%；Western Gaslamp入住率增长12个百分点或17%，Embassy Suites增长19.6个百分点或33% [19] - 基韦斯特是季度增长最弱的市场，RevPAR下降16.6%，主要因ADR下降15.5%和入住率下降130个基点，但ADR较2019年同期仍高出超37%，RevPAR高出22.1% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续投资1.45 - 1.55亿美元用于2023年的资本改善计划，包括多个酒店的重建和重新定位项目 [37] - 出售表现不佳或风险调整后回报较低的资产，将收益用于减少债务和股票回购 [14][95] - 对部分酒店进行重新定位和升级，以提高房价、非房收入和投资回报率 [24][47] 行业竞争 - 高品质、位置优越的酒店资产仍受买家青睐，但酒店交易市场因债务市场和地区银行事件面临挑战 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业整体需求趋势近60天无变化，商务旅行持续复苏，会议需求恢复正常，国际入境旅游持续改善，欧洲接近疫情前水平，亚洲处于复苏初期 [16] - 尽管面临成本挑战，如工资、能源和保险成本上升，但预计今年晚些时候人员配置稳定后将有显著的经营杠杆，推动利润率和EBITDA增长 [21][45] - 预计未来几年行业供应受限，市场复苏后利润率将高于上一周期 [85] 其他重要信息 - 第一季度多个酒店和度假村受冬季风暴、暴雨和洪水影响，需求下降，约80间客房受损，多数预计5月中下旬恢复使用 [30] - 预计LaPlaya海滩别墅年底前修复并重新开放，已收到保险赔付约3500万美元用于修复和业务中断损失 [34][35] - 第二季度同店RevPAR预计增长1% - 4%，但重建项目预计将使其下降约150个基点，总收入减少约750万美元，调整后EBITDA减少约550万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工资成本压力情况 - 工资和福利增长今年预计在4% - 5%，因人员配置增加导致成本上升，经理层和普通员工情况相似 [52] 问题2: 保险成本增加情况 - 保险续约谈判困难，成本将显著上升，主要因全国风暴和通胀成本，此前因小型天气事件多次触及免赔额 [80][55] 问题3: 成本压力对利润率的影响 - 公司关注运营效率和利润，而非单纯的利润率；此前已从运营模式中削减100 - 200个基点的成本，未来行业复苏后利润率有望提高 [83][85] 问题4: 部分市场消费者行为变化 - 部分市场高端套房和房间需求较去年有所下降，整体需求仍健康；度假村团体需求增加，团体价格通常低于散客价格 [62][104] 问题5: 编剧罢工对洛杉矶市场的影响 - 短期影响不大，因多数未来3 - 6个月的制作已完成编剧；长期影响取决于罢工时长 [107] 问题6: 是否会继续出售城市资产及资产组合趋势 - 可能会出售部分城市资产，但需考虑市场可售性；目前资产组合中度假村占比从35%升至40%，未来将根据风险调整回报决定资产配置 [91][92] 问题7: 利用销售收益回购股票的决策因素 - 若经济显著放缓对经营业务产生负面影响，且股票反应不佳，将重新权衡收益用途 [96] 问题8: 3月城市市场表现超预期的原因及理想酒店和组合规模 - 3月主要是入住率增长，价格也有适度增长；出售资产是为了资本重新分配，目前将部分收益用于回购股票更具价值；公司流动性充足，无重大到期债务 [114][116][118] 问题9: 全年非房收入表现预期 - 预计非房收入将继续以高于RevPAR的速度增长，主要得益于提价和团体需求恢复 [141] 问题10: 西海岸度假村天气对非房收入的影响及工时增长预期 - 天气对业务有负面影响，但难以量化；目前员工数量仍少于疫情前，工时增长将取决于入住率提升 [142][144] 问题11: 2024年旧金山酒店预期及那不勒斯旅游市场前景 - 难以预测2024年旧金山酒店情况，会议局策略调整有挑战也有机会；那不勒斯市场有望在明年加速复苏，海滩修复项目正在进行 [145][130] 问题12: 度假村房价同比下降趋势及下半年重建项目影响 - 预计度假村房价短期维持现状，入住率有提升空间；下半年重建项目影响较小，2024年影响将进一步减轻 [131][135] 问题13: 若入住率提高5%，人员配置和利润率情况 - 入住率提高需增加人员配置，是一个逐步的过程；公司将根据市场情况谨慎决策 [154] 问题14: 西海岸市场吸引力排名及市场供需情况 - 公司根据风险调整回报评估市场，无特定市场偏好；未来三到五年多数市场供应增长受限，有利于行业发展 [155][160]