财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.72美元，比预期上限高出0.09美元，达到2019年第二季度AFFO的83%，而去年第一季度为负0.10美元每股，仅为2019年第一季度的23% [6] - 第二季度同店每间可售房收入（RevPAR）恢复至2019年第二季度的95%，入住率下降20%，平均每日房价（ADR）同比2019年第二季度上涨18.7%，每间入住客房的非房收入增长25.1%，每间入住客房的总收入增长20.8% [7] - 同店酒店收入恢复至2019年水平的96.9%，同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）恢复至2019年第二季度的94.7%，为疫情以来与2019年相比最好的季度 [8] - 调整后EBITDA攀升至1.288亿美元，恢复至2019年第二季度的83.8%，比第二季度预期上限高出1030万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店业务 - 第一季度入住率为45%，4月和5月升至65%，6月进一步升至72%，7月预计入住率达70%以上 [9][10] - 第二季度工作日入住率从第一季度的43.4%升至66.9%，仍比2019年低约20个百分点；周末入住率从第一季度的54.4%升至73.3% [12][13] - 第二季度城市酒店同店房价从第一季度的234美元迅速增长22.2%至286美元，城市市场整体ADR超过2019年第二季度19美元或7.2% [14][15] 度假村业务 - 第二季度入住率为71%，较2019年第二季度的78%仅下降7个百分点，较第一季度有显著改善 [14] - 第二季度ADR为427美元，较2019年第二季度增长54%，较去年第二季度增长16% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 从第一季度到第二季度，波士顿入住率从68%提升至87%，圣地亚哥从61%提升至78%，费城从46%提升至72%，芝加哥从28%提升至66%，西雅图从31%提升至64%，华盛顿特区从27%提升至63%，旧金山从24%提升至50% [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2022年投资1 - 1.2亿美元用于资本改进项目，约8000万美元用于多个预期回报率达10%以上的项目 [24] - 公司在5月和6月分别收购了佛罗里达州那不勒斯的Inn on Fifth和纽波特的Gurney's Newport Resort & Marina，收购价格分别为1.56亿美元和1.34亿美元 [25] - 公司积极推进处置计划，6月完成出售旧金山The Marker，售价7700万美元，还签订了三份出售协议，涉及三家城市酒店，总售价1.839亿美元，预计第三季度完成交易 [27] - 公司将继续调整投资组合，实现休闲和商务客户的50 - 50平衡，通过出售城市酒店和收购休闲度假村来优化组合 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为酒店行业具有强大的韧性，每次衰退后都能恢复并创下收入和利润新高，此次复苏也证明了这一点 [30][32] - 由于供应受限，行业和公司有很长的增长空间，预计供应受限环境将持续4 - 5年，无论经济是否放缓，公司都有望创下新纪录 [33][34] - 公司对未来业务持乐观态度，认为市场对公司的估值与实际价值存在较大差距 [57] 其他重要信息 - 公司已退出与银行集团的契约豁免期，这是公司复苏的重要里程碑，增强了资产负债表和运营灵活性 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑股息、2023年债务到期和股票回购，以及资产处置情况 - 股息更多是2023年的考虑事项，取决于当时的经济前景和其他销售情况 [61] - 对债务到期情况有信心，将像过去一样与银行集团合作进行延期，目前银行对酒店行业的态度积极 [62][63] - 公司将用资产处置资金为今年的收购提供资金，之后用于减少债务，再根据市场环境和股价评估股票回购，董事会已授权1.5亿美元的股票回购 [65][66] 问题2: 2023年冬季温暖气候休闲市场的房价是否会高于通胀或运营成本水平 - 南佛罗里达第一季度的房价在散客和团体方面都有显著上涨，公司对明年整体房价上涨有信心，特别是度假村的团体房价有望大幅提高 [70][71] 问题3: 酒店行业是否像电商行业一样经历疫情后的高峰并将回归正常 - 公司认为酒店行业目前尚未达到2019年的需求水平，特别是商务和国际旅行方面，未来将向更高需求水平恢复，供应受限将推动房价上涨 [79][80] 问题4: 第三季度展望的保守程度以及主要影响因素 - 8月因学校开学等因素，入住率预计较7月下降3 - 4个百分点，9月随着商务旅行恢复，情况将改善 [85] - 7月有5个周末，而2019年只有4个，8月情况相反，且9月劳动节较晚、有犹太节日，影响商务旅行恢复，公司展望较为谨慎，但预计第四季度将超过2019年 [87][88][90] 问题5: 出售城市酒店的相关情况以及对城市和休闲市场的看法 - 目前无法提供出售酒店的具体市场和物业信息，交易完成后会公布 [94] - 出售城市酒店和收购度假村是为了实现投资组合中商务和休闲旅行的50 - 50平衡，降低风险 [96][97] 问题6: 交易市场定价情况以及房地产税展望 - 交易市场定价因市场和资产而异，部分城市市场可能有1% - 5%的价格影响，整体而言，运营恢复的信心与债务成本上升相互作用 [104][107] - 公司将积极上诉不合理的房地产税账单，不同城市情况不同，部分城市如芝加哥可能面临挑战，而加州受相关法规影响较小 [109][110] 问题7: 明年利润率预期以及工资和福利压力情况 - 预计明年入住率和房价都将继续恢复，特别是城市市场，利润率将随着供应受限而继续改善 [114][115] - 公司提醒不要过度关注月度数据，非房收入增长对EBITDA有积极贡献 [116][117] - 工资增长主要集中在小时工类别，特别是客房和厨房岗位，整体工资增长约5%，部分城市受合同影响较小 [120] 问题8: 城市市场剩余的恢复空间能否抵消休闲市场的价格正常化 - 度假村市场已实现结构性提价，价格不会回落，且需求仍有恢复空间，特别是团体业务，将带来更多收入和利润 [125][126] - 城市市场如旧金山和华盛顿特区的房价已超过2019年，随着入住率进一步恢复，仍有定价空间 [128] - 资产处置从2022年和未来一年的角度来看都是净增值的 [130] 问题9: 下半年和2023年团体业务的预订情况以及是否会通过提高团体业务来抵消散客市场疲软 - 下半年团体业务预订价格较去年上涨3% - 5%，第二季度团体和散客的总预订收入超过2019年同期 [137][138] - 公司有足够空间承接团体业务，将在保证价格和利润的前提下推动团体业务增长 [136]