财务数据和关键指标变化 - 与2019年第一季度相比，同店每间可售房收入（RevPAR）仅下降23.4%，平均每日房价（ADR）上涨19.4%，每间入住客房的非房收入上涨19.6% [5] - 同店收入恢复至2019年的76.8%，同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）恢复至2019年第一季度的61% [6] - 3月入住率为62%，ADR上涨19.7%，同店收入仅比2019年3月低9%，同店酒店EBITDA也仅比2019年下降9%，酒店EBITDA利润率上升12个基点 [8] - 调整后EBITDA达到4650万美元，恢复至2019年第一季度的50.3%，远高于第一季度1400万 - 1900万美元的预期 [20] - 调整后每股运营资金（FFO）为正的0.11美元，也远好于负0.11 - 0.15美元每股的预期 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 度假村业务 - 度假村ADR较去年第一季度上涨29.1%，与2019年第一季度相比上涨59.4% [14] - 第一季度，11家度假村合并实现EBITDA 4540万美元，比2019年第一季度增加1210万美元，增幅36% [37] - 预计2022年11家现有度假村的EBITDA将比2019年高出5000万 - 6000万美元，达到1.69亿 - 1.79亿美元 [37] 城市酒店业务 - 城市酒店组合（不包括关闭的1 Hotel San Francisco）入住率从1月的32%提升至2月的47%、3月的59%，4月24日已提升至64% [32] - ADR从1月的198美元大幅攀升至3月的245美元，4月截至目前已达265美元 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶西部酒店入住率从1月的34%提升至3月的67%；波士顿从55%提升至81%；圣地亚哥从42%提升至76%；西雅图从16%提升至45%；波特兰从25%提升至45%；华盛顿特区从15%提升至39%；旧金山从14%提升至36% [12] - 华盛顿特区3月入住率为39%，4月24日已攀升至62%；西雅图3月为45%，本月截至目前已提升至53%；旧金山从36%提升至41%，预计4月最后一周将使入住率达到43%；芝加哥两家酒店4月平均入住率预计接近50% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2022年计划向投资组合投入1 - 1.2亿美元，其中约8000万美元用于预期投资回报率（ROI）项目，预计改造后的酒店和度假村在未来两到三年内稳定运营后，将产生10%或更高的现金回报 [25] - 上周宣布以1.56亿美元收购佛罗里达州那不勒斯市中心的119间客房的Inn on Fifth，预计第二季度完成收购，计划聘请Noble House Hotels & Resorts管理该物业 [26] - 有多个正在进行或计划中的翻新和重建项目，包括将Hotel Grafton改造为Hotel Ziggy、将Hotel Vitale改造为1 Hotel San Francisco等 [24] 行业竞争 - 行业未来两到三年新供应有限，特别是在度假村和受疫情严重影响的主要沿海城市，建设成本大幅上升、建设融资困难等因素限制了新酒店的开发 [127][128] - 公司独立酒店在业绩和复苏方面领先，因其注重体验，不依赖大型团体或全市性活动，通常在ADR和入住率方面表现优于品牌酒店 [148] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求趋势迅速改善，休闲需求持续强劲，商务旅行复苏且速度快于预期，预计第二季度RevPAR较2019年第二季度仅下降8% - 10% [9][10][19] - 对商务旅行在未来三到四个月加速复苏持乐观态度，随着需求回升，现有投资的回报将增加，未来几年入住率和房价有望增长 [35] - 预计第二季度末退出契约豁免期，标志着公司复苏道路上的又一重要里程碑 [29] 其他重要信息 - 公司新运营模式使酒店更高效，尽管存在通胀和劳动力挑战，但随着需求和收入恢复到疫情前水平，公司将更盈利，劳动力挑战较2021年有所缓解 [21][22] - 公司认为休闲旅游长期趋势向好，疫情加速了这一趋势，且混合工作模式增加了休闲旅游机会 [61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对度假村投入更多资本的信心来源，以及如何看待当前高ADR水平下的后续增长 - 公司认为度假村尚未达到潜力，人口结构和财富增长使休闲消费增加，且公司投资改造提升了ADR和市场份额 [60][61][63] - 疫情加速休闲趋势，混合工作模式提供更多机会，且度假村团体业务刚开始恢复，未来可通过提高入住率弥补可能的价格压缩 [62][64][65] 问题2: 如何看待对旧金山两处资产减值及出售，以及公司对旧金山的长期看法 - 公司是机会主义投资者，资本配置取决于对未来的看法和市场估值，会将资本从其他市场重新分配到休闲市场 [68][70] 问题3: 如何考虑第二季度利润率和指导，以及招聘需求和劳动力成本的假设 - 第一季度受需求波动和固定人员配置影响，3月需求意外增长提升了利润率，第二季度招聘人员可能对利润率有负面影响，但第三季度将受益 [72][73][74] - 商务旅行带来的宴会和餐饮业务利润率较低，但有助于增加酒店EBITDA [76] 问题4: 是否预计在第二季度后退出契约豁免期，以及资本回报的想法 - 预计第二季度末退出豁免期，之后将根据投资机会和市场情况评估资本配置，2022年不太可能完全恢复股息，更可能是2023年由董事会根据管理层建议决定 [79][80][81] 问题5: 如何看待第二季度RevPAR展望中房价与入住率的构成，以及长期的房价与入住率动态 - 第二季度预计在房价方面表现出色，房价将较2019年上涨中两位数，同时入住率也将逐步恢复 [85][86] - 长期来看，行业将更注重房价，且未来三到四年供应增长有限，有利于房价上涨和盈利能力提升 [88][90] 问题6: 新EBITDA桥中城市酒店未来两到三年的隐含情况，以及Z Collection和Curator资产的货币化计划 - 城市酒店预计至少恢复到2019年水平，并受益于运营利润率改善和改造项目带来的EBITDA增长 [92] - 目前没有Z Collection和Curator资产的货币化计划，公司专注于发展Curator，未来可能有货币化机会 [93][94] 问题7: 商务旅行和衰退担忧对恢复到2019年水平时间线的影响，以及利率环境对私人市场资本化率和出售资产的影响 - 衰退担忧目前未对业务产生影响，公司可能将恢复到2019年水平的预期从第四季度提前到第三季度 [98][99] - 利率上升和融资市场回调使交易市场存在一定不确定性，但对资产价值影响较小，公司在净资产价值（NAV）更新中已考虑这些因素 [100][101][102] 问题8: 3月收入下降9%，而展望中仍为下降9%，是否出于保守考虑，以及2022年后度假村EBITDA增长的来源 - 这与第二季度需要增加员工以满足需求增长有关，3月因未充分预计需求而在人员配置上受益于利润率，第二季度预计招聘成功后将为第三季度做准备 [104][105] - 2022年后度假村EBITDA增长来源包括部分物业入住率提升、运营改善和即将进行的翻新改造、团体业务恢复带来的宴会和餐饮收入增加 [106][107][108] 问题9: 3月员工人数相对于2019年水平的情况，以及预计第三季度的情况 - 目前没有具体的员工人数数据，但整体低于2019年水平，部分原因是入住率和宴会餐饮业务未完全恢复 [112][113] - 公司不期望所有部门员工人数恢复到2019年水平，新运营模式将减少全职等效员工数量 [116][117] 问题10: 如果第四季度整体EBITDA恢复到2019年水平，城市市场的情况，以及对未来新供应和酒店行业跑道的看法 - 城市市场有很大的运营杠杆，从低入住率提升到60%以上将带来显著的盈利增长，部分城市市场第一季度EBITDA已超过2019年水平 [122][123] - 未来三到四年，度假村和主要沿海城市新供应非常有限，建设成本上升、融资困难等因素限制了新酒店开发，行业供应情况良好 [127][128][129] 问题11: 对替代住宿资产类别的看法，以及是否考虑收购度假租赁组合，商务旅行中哪些客户领先、哪些滞后，以及滞后客户的追赶时间线 - 公司认为在同一项目中结合替代住宿有意义，但目前不专注于单独收购度假租赁，更倾向于发展有特色设施和体验的传统物业 [134][135][136] - 各类商务旅行客户都在恢复，大型科技公司和国际业务恢复较慢，部分会议的混合模式也抑制了需求，随着疫情限制解除和人们更愿意面对面交流，这些滞后领域将逐渐改善 [138][139][140] 问题12: 旧金山的情况，包括生活质量改善、企业旅行和团体预订的增长，以及公司生活方式酒店与大品牌酒店的表现对比，新冠在中国传播对业务的影响 - 旧金山入住率每月显著提升，城市情况正在改善，人们认为城市更干净、安全、活跃，会议活动恢复且参与度上升，但科技行业恢复仍较慢 [143][144][146] - 公司独立酒店通常在ADR和入住率方面优于品牌酒店，因其注重体验，不依赖大型团体活动 [148][149] - 人们对前往亚洲旅行持谨慎态度，且亚洲游客尚未完全恢复，但有部分原本计划去欧洲的游客选择留在美国，可能与欧洲冲突有关 [150][151]