财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO增长8.2%，达到7770万美元，摊薄后每股0.59美元，主要受物业收入增加推动，部分被较高利息费用抵消 [23] - 2023年第二季度Nareit FFO增长6.7%，达到7590万美元，摊薄后每股0.58美元，得益于租金收入增加和强劲的物业运营 [50] - 2023年第二季度同店NOI增至9900万美元，同比增长5.3%，主要因入住率提高和平均每平方英尺基本租金增加，部分被较低的可收回储备逆转所抵消 [51] - 公司提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，新的核心FFO指引提高至每股摊薄2.30 - 2.36美元，同店NOI指引提高至3.75% - 4.5% [73] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 上半年租赁交易数量同比增加至548笔，总面积超260万平方英尺，第二季度续约租金价差增长17.7%，创历史新高 [16] - 新租约租金价差在第二季度增长25.1%，预计租赁价差在今年剩余时间和2024年将保持强劲 [44] - 第二季度本地邻居续约租金价差为23%，高于整体组合的18% [21] 开发和重新定位项目 - 年初至今已稳定7个项目，为租户提供超17.5万平方英尺空间，每年新增NOI约210万美元 [18] - 2023年预计在新建外铺开发和重新定位机会上投资3500 - 4500万美元，预计平均现金回报率在9% - 12% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场交易在上半年活动量大幅下降，仍呈分散和零星状态，公司认为市场开始有所松动，对下半年收购步伐持谨慎乐观态度 [11][28] - 公司认为私人市场的资本化率仍在缓慢调整以适应较高利率，买卖双方预期仍存在差距 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注于拥有和运营以杂货店为锚定的社区购物中心，超过30%的租金来自杂货店，超70%来自销售必需品和服务的邻居租户 [7][8] - 计划在2023年进行2 - 3亿美元的净收购，若市场持续不稳定，可能处于该范围低端，收购过程严格，目标是实现9%的无杠杆内部收益率 [39] - 计划将浮动利率债务限制在总债务的10%以下，目前正在寻求实现该目标的替代方案 [52] 行业竞争 - 公司较小的中心规模使其在FFO增长方面具有优势，因为能实现更高的租户保留率和强劲的租赁价差 [36] - 行业新供应有限，过去10年及未来新建筑的经济回报不佳，这为公司带来积极的宏观经济趋势和强劲的租户需求 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业务计划充满信心，预计长期内每股FFO将实现中到高个位数增长，得益于内部和外部增长驱动力 [12] - 经营环境受益于健康的消费者、混合工作模式、向阳光地带迁移、人口向郊区社区转移以及实体位置在最后一英里配送中的重要性等积极宏观经济趋势 [49] - 公司认为市场正在朝着积极方向发展，有信心实现收购目标，但最终结果仍取决于市场的进一步演变 [77] 其他重要信息 - 公司IPO两周年，在此期间取得进展，对未来和长期增长计划持乐观态度 [4] - 公司在第二季度末保留了78%的本地邻居租户，高于历史水平的76% [21] - 公司的TI支出在过去5年续约时平均每平方英尺不到2美元，第二季度平均为1.35美元 [45] - 公司的债务在第二季度末加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为4.6年，81%的债务为固定利率 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场交易机会的发展情况及下半年预期 - 公司认为市场开始有所松动，价格认可度提高，对下半年收购步伐持谨慎乐观态度，但最终结果取决于市场演变，上半年收购了8000万美元的物业，会保持收购纪律 [28][56] 问题2: 资本化率与收购目标的差距变化情况 - 公司认为资本化率有50 - 100个基点的变动，更关注收购的长期回报和早期增值，随着资本化率上升和卖家对新定价的认可，市场上的项目增多 [60] 问题3: 交易难以达成的原因 - 市场处于重新定价过程，卖家不愿以新价格出售，买家认为价格调整幅度应更大，这是正常的市场现象 [65] 问题4: 债务期限延长后2024年与2023年利息成本的差异 - 取决于2024年的收购假设，若假设收购由债务融资，利息成本可能增加约1500万美元 [82] 问题5: 开发项目推迟的原因 - 原因包括产权审批延迟、材料供应延迟或租户需求等，公司仍认为这些项目每年可实现5000 - 6000万美元的活动规模，平均现金回报率为9% - 12% [64][84] 问题6: 未来收购的资金来源及降低浮动利率债务的选择 - 公司专注于匹配资本成本和收购机会，每年产生超1亿美元的自由现金流，可在不增加杠杆的情况下收购2.5亿美元的资产，超过该金额将利用杠杆能力；通过定期贷款融资获得灵活性，以寻找更有利的债务资本市场 [87][88][89] 问题7: 不良债务范围的假设及经济衰退的影响 - 不良债务范围更多体现在FFO指引中，基于目前的租户保留、租赁和收款情况，未看到经济恶化迹象，对下半年持积极态度 [92] 问题8: 增量增长的来源及续约租金和价差的可持续性 - 增长有内部和外部两个支柱，内部增长来自租金增长和高保留率，外部增长得益于强大的资产负债表，公司相信核心FFO可实现中到高个位数的年度增长 [94][95] 问题9: Albertsons - Kroger合并的最新情况及对门店关闭的影响 - 公司认为合并对其是积极的，未看到负面影响，预计合并获批时不会有门店关闭，特别是在公司的投资组合中，因为旗下门店具有生产力和健康的销售指标 [99][101] 问题10: 资产定价中提到的基点变化的含义及资本化率的走势 - 50 - 100个基点指资本化率的增加，100个基点指无杠杆内部收益率的提高；公司认为资本化率可能还有小幅上升，但与之前相比变化较小，若利率长期维持高位，情况可能改变 [103][105] 问题11: 高保留率能否在2024年保持及锚定租户租约到期的情况 - 公司预计保留率将保持稳定，因为零售商对其产品类型的需求强劲；基于锚定租户的生产力和健康指标，有信心他们会行使续约或选择权 [107][108] 问题12: 亚马逊在杂货领域扩张的潜力及对公司投资组合的影响 - 亚马逊在杂货领域尚未找到差异化策略，难以证明其能比传统杂货店更具生产力，目前对公司投资组合的影响有限 [131][144] 问题13: 店铺入住率的提升空间及租金上涨对新建设的影响 - 公司认为店铺入住率还有50 - 150个基点的提升空间，租金需几乎翻倍才能使新开发项目获得可接受的投资回报，新开发更可能在租金较高的城市市场发生 [136][151][152] 问题14: NOI利润率在季度内略有下降的原因 - 下降幅度为30个基点，季度利润率为72.4%，半年利润率为72%，公司认为这是正常的费用波动，72%的利润率是一个较好的运营水平 [153]