财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度Nareit FFO增长13.9%至7630万美元，即摊薄后每股0.58美元；核心FFO增长7.7%至7820万美元，即摊薄后每股0.59美元，主要因租金收入增加，部分被更高的物业运营费用抵消 [62] - 2023年第一季度同店NOI增至9860万美元，同比增长4.9%，主要受入住率提高和每平方英尺平均基本租金增加推动，还收取约200万美元超额租金，较去年增长69% [52] - 截至2023年3月31日，净债务与调整后EBITDAR比率维持在5.3倍，债务加权平均利率为3.8%，加权平均到期期限为4.1年，约82%的债务为固定利率 [53][64] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租赁管道保持强劲，活跃类别为医疗、快餐和健康美容，各地区需求一致强劲 [23] - 第一季度租赁成交数量同比增至263份租约，总面积达110万平方英尺，去年同期为244份租约和80万平方英尺 [46] - 第一季度新租和续租租金差价分别为27.4%和16.1%，新租和续租的内铺租约平均每年有2.8%的合同租金涨幅 [55] 收购业务 - 第一季度收购四个Publix锚定的购物中心，花费7870万美元，位于亚特兰大、迈阿密和纳什维尔郊区，预计通过提高入住率和租金实现增长 [63] - 确认今年净收购指导为2 - 3亿美元 [32] 开发和再开发业务 - 第一季度稳定三个项目，为租户提供超7.4万平方英尺新空间，每年新增约93万美元NOI，成本回报率约10% [58] - 预计2023年在地面外铺开发和重新定位项目上投资5000 - 6000万美元，预计现金回报率在9% - 12% [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场需求强劲，零售商希望靠近客户和服务社区，公司租赁组合入住率环比提高10个基点，同比提高130个基点，达到创纪录的97.5% [24] - 第一季度主力租户入住率增至99.3%，内铺入住率增至94.3%，同比分别提高120和170个基点 [46] - 第一季度客流量与2022年第一季度持平，预计消费者将继续光顾中心并在必需品类别上消费 [48][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于独家拥有由市场排名第一或第二的杂货店锚定的邻里购物中心，超70%的租金来自必需品相关商品和服务 [18] - 公司通过SOAR衡量投资组合质量，包括差价、入住率、市场优势和租户保留率，以实现长期增长 [19][28] - 公司将继续利用全国平台，抓住机会进行增值收购和开发项目，以增加投资组合规模和现金流 [30][33] - 行业竞争方面，公司凭借独特的杂货店锚定策略、多元化租户组合、良好的地理位置和强大的资产负债表，在市场中具有竞争优势 [37][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境依然强劲，租赁团队将零售商需求转化为更高租金，尽管面临通胀、利率上升等挑战，但公司投资组合具有韧性 [45][49] - 公司预计全年Nareit FFO和核心FFO每股收益以及同店NOI增长3% - 4%，并认为长期内投资组合可实现中到高个位数的FFO每股增长 [43][65] - 公司对Kroger和Albertsons的合并持积极态度，认为若合并发生将对公司有利，若未发生，Albertsons锚定的中心将继续保持强劲表现 [44] 其他重要信息 - 公司租户保留率创历史新高，第一季度达到95%，小店铺租户保留率增至83.3%，过去五年续租的租户改善支出平均每平方英尺低于2美元 [27][35] - 公司小租户中约12%为医疗用户，平均租赁期限为10年；健康美容租户也是电商抗性租户，平均租赁期限超11年 [9][10] - 公司对有风险的零售商敞口有限，前10大关注名单租户仅占ABR的2%，对Bed Bath & Beyond、Party City和Tuesday Morning的总敞口仅为40个基点 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否计划在大城市统计区（MSAs）增长，以及新收购的四个资产的当前入住率是多少？ - 四个资产的平均入住率约为93%，其中一个物业入住率在80%中期，有提升空间，公司有望通过提高入住率和租金实现增长 [68][94] 问题: 公司的收购指导是基于已看到的活动，还是预计年内会实现的活动？ - 收购结果取决于能否找到排名第一或第二的杂货店，以及能否在市场中提高租金和入住率，若能达到9%的无杠杆内部收益率，将处于指导范围的高端，否则处于低端 [85] 问题: 小店铺租户组合与疫情前相比是否有显著变化？ - 自金融危机到疫情期间，一些较弱的零售商进入市场并存活下来，但疫情淘汰了这些较弱的参与者，目前小租户基础更加健康，租赁期限更长 [103][104] 问题: 公司对ICSC展会的预期如何，以及哪些零售商类别有需求？ - 预计ICSC展会有2.5 - 3万人参加，虽未恢复到疫情前水平，但情况积极，公司持乐观态度；目前快餐、医疗和健康美容类别需求强劲，医疗租户在租赁管道中的占比约为20% [100][101] 问题: 关注名单上还有哪些租户，公司为已知或预期的租户风险预算了多少，以及意外租户风险的坏账准备金是多少？ - 除Bed Bath、Party City和Tuesday Morning外，关注名单上的租户包括物理治疗、宠物和个人护理等领域，单个租户占ABR不超过30个基点；公司指导基于长期以来60 - 80个基点的坏账率，第一季度符合预期 [115][125] 问题: 收购交易是如何达成的，以及当前紧缩的贷款环境何时会转化为更多的交易活动和机会？ - 四个收购项目的卖家都有特定动机，接受了新的定价；预计今年交易节奏将放缓，难以找到合适的卖家，但市场规模大，仍有机会 [122][129] 问题: 第一季度超额租金的下降对收益轨迹有何影响，以及全年入住率的趋势如何？ - 第一季度超额租金较去年增加约100万美元，预计2024年随着杂货店销售额增长会再次出现，但规模可能较小；公司预计入住率将保持稳定并继续增长，经济入住率和租赁入住率之间的差距有所压缩 [134][140] 问题: 除超额租金外，公司提到的季节性因素具体指什么？ - 第二季度某些费用会有季节性变化，虽金额不大，但会影响收益，之后会有更好的增长 [196] 问题: 2024年和2025年到期的主力租户和内铺租金与新租和续租租金相比，是否会有类似的租金和租金差价？ - 目前没有迹象表明未来无法继续实现租金增长，随着可租赁空间减少和需求增加，公司预计在这方面表现强劲 [150] 问题: 小店铺租约的期权情况如何，以及公司如何处理期权租金？ - 并非所有小店铺租约都有期权，全国性零售商在签署租约时会争取期权；公司会根据市场租金的年度增长情况，将其纳入同意的期权租金中，以确保租金与市场水平相符 [153][163] 问题: 公司在2008年拥有的资产的长期同店NOI复合年增长率是多少？ - 公司尚未计算2008年拥有的29个资产的长期同店NOI复合年增长率，但2017 - 2022年公司投资组合的同店NOI增长率处于中3%水平，比同行高160个基点 [171][172] 问题: 公司资产在西部的客流量滞后，这对资产或投资组合管理有何影响？ - 公司认为Placer数据的准确性有限，从运营结果来看，西部在租金增长、入住率和租金差价方面表现良好，客流量数据与运营结果不符，因此不认为这会对管理产生重大影响 [168][179] 问题: 公司是否会收购合资企业中剩余的权益，以及是否有愿意出售的卖家？ - 公司与西北互助的合资企业为期10年，目前处于第5年，该投资组合表现出色，合作伙伴对业绩满意，预计合资企业将至少持续10年 [180] 问题: 2024年到期的三笔定期贷款会如何处理，以及利息成本的市场估值是多少？ - 公司正在密切关注债务资本市场，考虑包括无担保公共债券市场、私募、担保和银行市场等所有可用选项，以获得最低的债务资本成本，具体利率会因不同选项而有所变化 [73][137] 问题: 公司如何知道是否过度提高租金，特别是对于约25% - 26%的本地租户，以及如何衡量投资组合的健康状况？ - 零售商的续约率和租金差价表明他们在公司中心能够盈利，当这些数据发生显著变化时，才需要关注租金过高的问题；目前公司没有看到这种情况，说明投资组合健康 [197]