财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为0.98美元/股，较上一年增长6.5%，第四季度核心FFO为0.25美元/股 [28][41] - 2022年同店增长在GAAP基础上为4%，现金基础上为1.7%，主要由纽约投资组合推动 [55] - 第四季度执行18份租约，覆盖205,530平方英尺空间，加权平均起始租金为77.66美元/平方英尺，加权平均租期为3.8年 [56] - 第四季度末未偿债务为36.7亿美元，加权平均利率为3.57%，加权平均到期期限为4年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.6%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为5.7% [58] - 2023年核心FFO每股指导范围在0.88 - 0.94美元/股，预计租赁量在600,000 - 900,000平方英尺 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约投资组合占业务超70%，2022年租赁速度占近80%，目前出租率为92.1%，自2021年第二季度低谷以来增长560个基点，可用性率同期上升50个基点 [45] - 旧金山投资组合报告了同比负的同店增长，GAAP基础上为4.2%，现金基础上为8.7%，主要受入住率下降270个基点驱动 [29] - 第四季度末旧金山投资组合同店出租率为88.9%，较上季度下降40个基点，同比下降270个基点 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度中城租赁活动约260万平方英尺（不包括续约），环比下降44%，较5年季度平均水平下降30%，但全年较2021年增长15.2% [23] - 旧金山租赁活动仍不活跃，但优质资产市场紧张，经济状况良好，租户对优质房产的需求增加 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于出租可用空间，欢迎租户返回办公室，利用稳定的优质资产组合和资本配置能力，为长期发展做好准备 [20] - 公司将继续在可持续发展和ESG方面保持领先，将其融入业务运营 [19][47] - 交易市场活动低迷，宏观经济背景和利率上升使买家观望，卖家等待条件改善，但即将到来的债务到期可能带来投资机会，公司将战略和谨慎地分配资本 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美国经济放缓，但公司在2022年取得了不错的成绩，对员工和租户返回办公室感到高兴，认为办公室将继续存在，租赁量将保持稳定 [15][16] - 租赁交易执行时间变长，旧金山市场落后于纽约，但两个市场都受益于优质房产需求上升的趋势 [17][18] - 公司预计2023年租赁量在600,000 - 900,000平方英尺，年末同店出租率在90.8% - 91.8%之间，与2022年末持平 [31] 其他重要信息 - 2022年公司签署了多份重要租约，包括与O'Melveny & Myers和SVB Securities的租约，以及与米其林星级餐厅鼎泰丰的15年租约 [9][14] - 公司通过合资企业收购了时代广场核心地带的一处26,000平方英尺的零售公寓 [43] - 第四季度公司使用4370万美元现金回购了710万美元的流通股，季度末流动性超过12亿美元 [80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 潜在收购的地理区域倾向 - 未提及明确回复 [1] 问题: 优质资产的市场债务全成本利率 - 未提及明确回复 [2] 问题: 加权平均租期较短的原因及租户心态 - 第四季度加权平均租期较短是由于一些短期续约，全年加权平均租期为8.8年，公司与潜在租户就较长租期进行了讨论 [30][34][61] 问题: 抵押贷款市场情况及资产再融资能力 - 抵押贷款市场非常紧张，CMBS基本不存在，公司有3笔2023年到期的合资企业贷款，其中111 Sutter的NOI不足以覆盖债务服务，正在与贷款人和合资伙伴协商；300 Mission预计再融资无问题，但当前利率3.65%到期后会提高 [85][86][63] 问题: 111 Sutter资产减值的驱动因素 - 资产减值是基于GAAP要求，与再融资和债务到期无关，主要考虑资产现金流的可收回性和估计持有期，111 Sutter入住率较去年大幅下降导致减值 [66][88] 问题: 是否会改变投资组合建设策略 - 公司认为当前策略良好，投资组合在两个市场都很稳定，将继续专注于为信用租户提供长期租约，以及长期固定贷款融资 [69][70] 问题: 2023年资本支出和租赁成本预期 - 公司不提供具体的资本支出指导，因为这取决于租户提交TIs发票的时间，预计FAD比率与去年相似 [72][94] 问题: 租户使用情况和办公室利用率统计趋势 - 纽约办公室入住率达到70%，旧金山约为56% - 57%，较4周前显著增加，这是相对于假设80% - 90%为完全入住率而言 [97][120] 问题: 过去一年资产价值和资本化率的变化 - 资本化率显著上升，但具体数字因资产而异，当前市场与2009 - 2010年类似，买卖价差大，债务市场不利于新收购 [76][99] 问题: 关键空缺的租赁进展和潜在租户类型 - 旧金山Market Center的Uber空间将于7月到期，目前有科技公司咨询；纽约1301 Avenue of the Americas剩余的Credit Agricole空间主要有律师事务所需求；31 West 52nd Street 2024年到期的空间有金融服务和律师事务所感兴趣 [103][125][104] 问题: 股息是否有调整的可能性 - 股息是董事会政策，公司会每季度与董事会重新评估，目前没有决定调整，股息覆盖良好，但无法预测未来是否调整 [109] 问题: 资本分配优先事项和剩余回购授权 - 公司还有1500万欧元的股票回购授权，上季度回购活跃，未来将采取平衡的方法，根据市场信息每季度调整 [110] 问题: 租赁环境困难的原因 - 这是周期性衰退现象，公司在疫情和居家办公期间也有不错的租赁表现，目前管理层要求员工更多时间在办公室，企业预计情况在好转前会变差，因此倾向于短期续约 [112] 问题: 纽约办公室价值和资本化率的情况 - 很难给出确切数字，市场与2009 - 2010年类似，买卖价差大，交易少，资本化率较去年至少上升100个基点 [107][127][138]