财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.25美元，比市场共识预期高出0.02美元 [28] - 同店现金NOI增长3.9%，增长主要由纽约投资组合带动，该组合增长6.6% [28] - 第一季度执行12份租约，覆盖约203,000平方英尺空间，加权平均起始租金为每平方英尺67.67美元，加权平均租期为7.8年 [28] - 141,269平方英尺的第二代空间按市值计价在现金和GAAP基础上基本持平至略有下降 [28] - 提高2022年核心FFO指引，预计年底核心FFO在每股0.93 - 0.97美元之间，中点为0.95美元 [30] - 预计同店现金NOI增长在1% - 2%之间，GAAP同店NOI增长在2.5% - 3.5%之间 [30] - 季度末流动性为12.5亿美元，包括5.02亿美元现金及现金等价物和7.5亿美元循环信贷额度 [31] - 季度末未偿债务为37亿美元，加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为4.8年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为3.74% [31] - 2022年无债务到期，2023年到期债务占比为5% [31] - 投资者资料中的免租期安排增加49%，目前为5180万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁约203,000平方英尺，比去年第一季度多7.5%，其中纽约租赁超过175,000平方英尺 [6] - 季度末投资组合整体租赁入住率为90.6%，较上一季度下降10个基点 [20] - 纽约投资组合同店租赁入住率为90.8%，较上一季度上升40个基点，较去年同期上升350个基点 [24] - 旧金山投资组合同店租赁入住率为90.1% [26] 零售业务 - 完成收购位于时代广场中心的1600 Broadway，这是一处26,000平方英尺的零售公寓，100%出租给Mars作为M&Ms World的旗舰店，租约最近延长至15年 [14] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第一季度交易总额约为50亿美元，A级和优质资产定价依然强劲 [13] - 中城第一季度租赁活动约为340万平方英尺（不包括续约），是连续第三个季度租赁活动超过300万平方英尺，3月份租赁活动显著增加，是自2020年第一季度以来第二高的季度租赁活动总量 [20] - 续约活动达到50万平方英尺，较五年季度平均水平低55%，租户兴趣从短期续约转向新的长期承诺 [21] - 金融服务行业继续推动中城市场，第一季度贡献了39%的租赁活动 [21] - 第六大道子市场的空置率为12.9%，是中城所有子市场中空置率最低的，比中城整体空置率低570个基点 [23] 旧金山市场 - 2021年旧金山公司获得超过780亿美元的风险投资，创历史新高，2022年前三个月已筹集165亿美元 [25] - 转租空置率仍然较高，但已连续四个季度下降，同比下降超过15% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要专注于租赁可用空间，并以安全健康的方式让租户重新融入 [18] - 继续推进可持续发展倡议，目前整个办公投资组合已获得2021年能源之星标签，100%的资产达到LEED铂金或黄金认证 [16] - 计划在1301 Sixth Avenue开发世界级的便利设施中心，为租户提供最先进的会议室、即拿即走的餐饮选择和休闲区 [10] - 行业呈现向高品质资产转移的趋势，全新建筑和有投资的建筑表现明显优于B级产品，公司拥有和管理A级和优质资产，有望从中受益 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年租户在评估返回办公室时间表时采取了谨慎的态度，但现在开始听到更多公司未来几个月返回办公室的计划 [10] - 旧金山市场在利用率和租赁活动方面落后于纽约，主要是因为疫情相关封锁措施更严格，且是最后取消口罩令的城市之一，但由于就业增长强劲和风险投资持续创纪录，对其中长期前景不担忧 [11] - 纽约交易市场活动开始增加，投资者对办公物业收购的兴趣上升，表明对办公房地产未来的信心正在恢复到历史正常水平 [13] - 公司凭借稳定的优质资产组合和合理配置资本的能力，保持充足的流动性，为长期发展做好了充分准备 [18] 其他重要信息 - 公司在第一季度推进了可持续发展倡议，4月宣布111 Sutter Street获得LEED铂金认证，并被评为2021年旧金山得分最高的LEED项目 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待Monarch的收购要约以及缩小股价差距的措施 - 董事会认真对待此类情况，目前认为现阶段不是合适的时机，公司一直在进行大量租赁和运营工作以提升投资组合价值 [34] 问题2: 关于Barclays、Clifford Chance和Uber租赁到期的情况 - Barclays的租赁空间谈判取得进展，正在就另一整层进行深入谈判，其他楼层也有相关活动；对于Clifford Chance所在的31 West 22nd Street，已与潜在租户进行讨论；Uber租赁到期的Market Center有一些不错的租赁意向，公司对其前景感到乐观 [36] [37] 问题3: Barclays租赁空间的租金情况 - 租金基本符合预期，虽然优惠略有增加，但租金保持稳定，建筑位置优越且将有便利设施中心，确保了交易的经济效益 [39] 问题4: 对租赁业务管道的信心及近期可完成的租赁情况 - 团队一直按预测和计划执行租赁业务，去年完成了100万平方英尺的租赁，今年预计也能达到这一目标，目前管道情况良好，但纽约大型租赁交易执行时间较长，难以按季度预测 [44] 问题5: 美国和欧洲投资者对纽约和旧金山办公物业的兴趣以及对资本化率的看法 - 资本化率的变化可能与债务市场变化相关，但目前由于大量股权资本寻求投资机会，尚未看到明显变化；纽约目前的投资意向略高于旧金山，但长期来看，旧金山是一个非常好的投资市场 [45] 问题6: 本季度费用收入增加的原因以及是否包含近期零售合资交易的费用 - 费用收入在第一季度确认是因为零售交易完成，全年费用收入已包含在指引中，只是第一季度有所加速，后续季度会有所减速，因此指引未变 [48] 问题7: 资本支出的运行率以及今年是否有新项目 - 资本支出按现金基础计算，季度间可能会有波动，难以确定合适的运行率，建议从年度同比的角度来看 [53] 问题8: 提高股息的考虑以及资本分配和回购的想法 - 疫情期间降低股息是出于谨慎考虑，目前公司对租赁、资本和现金流管理良好，董事会有信心提高股息，并会按季度审查是否进行回购或其他股息决策 [54] [55] 问题9: 法律服务业租户的办公利用率趋势 - 不同律师事务所的利用率有所不同，一些律师事务所对优质房地产有新的兴趣，以吸引和留住人才，长期来看，成功的律师事务所意识到在办公室工作对业务增长很重要 [58] [59] 问题10: 未开始的已签约租约带来的增量NOI增加的驱动因素 - 主要由旧金山投资组合驱动，One Front Street的租赁情况导致已租赁和已入住之间存在较大差距，因为有一笔预租赁交易，租户的免租期开始生效 [64] 问题11: 购买1600 Broadway零售物业的决策考虑 - 这是一个不寻常的机会，公司与卖家有长期关系，能够积极进行尽职调查，投资者对该物业的长期稳定现金流感兴趣，该投资对股东有吸引力，且回报良好，同时公司认为纽约街头零售将会复苏 [66] [67]