财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为每股0.24美元，全年核心FFO为每股0.92美元，高于市场共识并处于修订后指引范围的高端 [9] - 2022年核心FFO每股指引范围在0.91 - 0.97美元之间，中点为0.94美元，高于市场共识0.02美元，也高于2021年核心FFO 0.02美元 [10][45] - 第四季度同店现金NOI增长3.3%，全年同店现金NOI增长2.4% [43] - 2022年同店增长预计在GAAP基础上为2.5%，现金基础上为1% - 2% [46] - 第四季度执行12份租约，覆盖206,952平方英尺空间，加权平均起始租金为每平方英尺89.37美元，加权平均租期为8.2年 [44] - 第二代表面空间的按市值计价在GAAP基础上为18.7%，现金基础上为10% [44] - 预计2022年租赁825,000 - 1,225,000平方英尺，年底同店租赁入住率在93.6% - 95%之间，中点为94.3%，较2021年提高360个基点 [46] - 12月将现有循环信贷安排再融资为新的7.5亿美元信贷安排 [47] - 季度末流动性超过12.5亿美元，包括5.08亿美元现金和受限现金以及新循环信贷安排下的全部7.5亿美元可用额度 [48] - 季度末未偿还债务为36.6亿美元，加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为五年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为3.57%，2022年无债务到期 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年全年租赁约117万平方英尺，与五年年均水平一致，第四季度租赁约20.7万平方英尺，加权平均租期为8.2年 [27] - 第四季度旧金山租赁活动占比超65%，完成两份长期租约，分别与全球领先投资银行和私募股权公司签订，起始租金均达三位数 [28] - 季度末投资组合整体租赁入住率为90.7%，环比上升40个基点 [29] - 2022年租赁目标为82.5 - 122.5万平方英尺 [17] 纽约业务 - 第四季度租赁约7.05万平方英尺，加权平均租期为5.5年，全年租赁约77.9万平方英尺，为2015年以来最高，加权平均租期超9.7年 [33][34] - 纽约投资组合目前同店租赁入住率为90.4%，环比上升50个基点 [33] - 2022年纽约投资组合有2.9%（约17万平方英尺）租约到期，2024年前每年到期租约占比为7.2% [34][35] 旧金山业务 - 第四季度租赁超13.6万平方英尺，加权平均租期为10.9年，初始租金平均为每平方英尺110美元，全年租赁约23.77万平方英尺，加权平均租期为8年，初始租金平均约为每平方英尺100美元 [41][42] - 旧金山投资组合季度末同店租赁入住率为91.6%，环比上升20个基点 [41] - 2022年旧金山投资组合有5.4%（约12.1万平方英尺）租约到期，2024年前每年到期租约占比为7.6% [42] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第四季度租赁活动（不包括续租）为550万平方英尺，环比增长67%，比五年季度平均水平高44%，全年各季度租赁活动均有改善，第四季度恢复到疫情前水平 [30] - 季度续租活动为84.6万平方英尺，比五年季度平均水平低29%，租户兴趣从短期续租转向新的长期租约 [31] - 季度净吸纳量连续第二个季度为正，主要因租赁活动超过新空间供应，且第四季度超过100万平方英尺的转租空间退出市场 [32] - 目前转租空间占可用空间的22%，略高于五年平均水平的21%，但市场对优质直接空间的租户参观活动持续加速 [32] - 曼哈顿中城整体可用率为17.6%，第六大道子市场可用率最低，为12.6% [36] 旧金山市场 - 第四季度办公租赁较第三季度放缓，主要因奥密克戎变种导致公司进一步推迟复工计划，但全年租赁总量远超2020年 [38] - 2021年旧金山公司获得超780亿美元风险投资，为历史最高，获得这些资金的公司推动了市场需求，2021年超过5万平方英尺的26份租约中有14份由这些公司签订 [39] - 转租空间供应仍处高位，但已连续第三个季度下降，环比下降1.9% [40] - 旧金山优质资产市场依然紧张，景观空间和标志性资产的经济效益良好 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年优先事项为租赁可用空间，确保租户安全健康回归，维持充足流动性 [25] - 与合资伙伴拟收购位于时代广场中心的1600 Broadway，这是一处2.6万平方英尺的零售公寓，已100%出租给Mars作为M&Ms World旗舰店，租约最近延长15年，Mars承诺投入2500万美元改善空间，公司将持有9%股权并担任管理者 [20][21] - 坚持可持续发展和ESG，整个办公投资组合获得2021年能源之星标签，在2021年GRESB房地产评估中连续第三年获得五星级评级，在公共披露中获得A评级，在2021年美国办公物业同行组中排名第一 [22][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司运营表现强劲，这种势头延续到2022年，尽管奥密克戎变种推迟了回归疫情前生活的时间，但最糟糕的时期已过去，租户正逐步全职返回办公室，且计划具有一定灵活性 [8][9] - 纽约市场正在复苏，住宅市场火爆，空置率创历史新低，城市放宽疫情限制，鼓励雇主让员工返岗，劳动力市场持续收紧，租赁速度同比增长超45%，平均要价租金上涨，这些都是纽约市办公空间在2022年及以后复苏的积极信号 [14] - 旧金山租户回归办公室的步伐较为缓慢，但2021年租赁速度较2020年增长超70%，优质资产表现出色，初始租金有所增长，公司投资组合受益于资产的高品质 [15][16] - 交易市场虽变化不大，但纽约出现积极迹象，第四季度12月交易量达45亿美元，为疫情以来最高，另有80亿美元处于合同阶段，预示2022年开局良好，优质资产流动性充足，价格坚挺，通胀和建筑成本上升将提高重置成本，凸显公司投资组合的内在价值 [18][19] 其他重要信息 - 公司宣布与鼎泰丰签订位于百老汇1633号玻璃立方体的租约，该空间的租赁筹备多年，鼎泰丰选择纽约市作为其东海岸首个地点，巩固了纽约作为全球顶级零售目的地的地位 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细谈谈2022年租赁活动指引相关问题，包括现有投资组合续租情况、合资资产与全资资产新租赁活动占比以及年底入住率预期 - 预计租赁量中点125万平方英尺与历史平均水平及2021年实际交付量相符 [53] - 2022年到期租约总面积200万平方英尺，按份额计算约29万平方英尺，因60 Wall将于6月进行重建，不计入租赁目标，若能提前预租该物业将有助于实现指引上限 [54][55] - 扣除60 Wall后，实际到期租约按份额计算约21万平方英尺，其中最大一块为300 Mission的Bechtel租约，公司按份额占比约3万平方英尺，其他为小面积空间，公司将尽力续租 [56][57] - 公司不提供GAAP入住率指引，仅提供租赁入住率指引，这是领先指标，要实现租赁入住率提高360个基点的目标，需在扣除当年到期租约后，新增租赁面积超过50万平方英尺 [58][59] 问题2: 本季度未提及股票回购，在当前股价大幅低于内部NAV估计的情况下，股票回购如何安排 - 股票回购需保持杠杆中性，公司对此保持谨慎，投资决策会与董事会每季度讨论 [60] - 公司认为M&M项目是机会性投资，对股东有意义，投资金额小且回报可观 [61][62] - 2021年未进行大量股票回购是因疫情期间削减股息，且巴克莱和道明银行的空置将导致系统内现金减少4000万美元，目前公司对2022年有更好的能见度，将与董事会审慎决策资本配置 [65][66] 问题3: 目前是否有资产在市场上出售或正在探索资产出售 - 公司会机会性地考虑资产出售，目前交易市场相对缓慢，希望为股东获取良好价值，会密切关注私人市场和公共市场差异以及外国投资者对美国市场的兴趣 [67][68][69] 问题4: 关于租赁入住率指引，哪些资产有望取得最大进展，以及1301资产目前的租赁活动情况和租户规模特点 - 要实现租赁入住率指引，需在现有空置空间中，重点租赁1301和31 West的空间 [73][74] - 1301资产目标是租赁二至五层共27.2万平方英尺空间，目前提供的欢迎中心、户外空间和配套设施中心等方案得到市场认可，有相关租赁活动 [76] - 目前与金融服务公司的讨论最为深入，预计科技公司未来会更活跃，租户规模范围在3 - 6.8万平方英尺之间 [77][78][81] 问题5: 公司发布8 - K文件更改董事会席位章程，提高董事会任职要求，能否解释该决策及具体变化 - 该决策对股东友好，董事会与大股东讨论后决定修改章程，此前曾因股东投票结果不佳进行股东外联，此次更改是外联结果之一，将在代理声明中详细说明 [82][83][84] - 目前章程不允许股东使用公司材料提名董事，更改后允许持有3%股份三年以上的股东提名两名董事，这是市场标准做法 [85][86][100] 问题6: 鼎泰丰租约的经济效益如何，对盈利有何影响 - 该租约对产生超1亿美元NOI的大楼盈利影响不大，主要是为大楼上方250万平方英尺办公租户提供合适配套设施，盈利影响不到一美分 [90][93] 问题7: 基金业务未来资金使用和发展方向如何，是否会考虑提供联合办公服务，股息是否会在租赁完成后重新评估 - 基金业务是轻资产模式，公司可通过引入第三方投资者增加资产管理规模和费用收入，未来会在办公领域继续采用该模式 [104] - 联合办公服务将根据资产具体情况决定，如1301计划建设大型配套设施中心，可能包含联合办公功能，但不会将其作为业务开展 [106] - 股息会与董事会每季度讨论并重新评估，随着租赁进展，应税收入有望增加，股息可能相应提高 [107] 问题8: 同店NOI现金指导中点1.5%的构成因素，以及办公室利用率恢复时的可变费用和潜在可变收入情况 - 现金NOI较低是因2021年预租成功，续租时的免租期影响了2022年现金租金收入 [111][112] - 96.5%的业务以办公为主，疫情期间租金收取率高，可变业务方面，运营费用会随办公室利用率上升而增加，但会通过租户费用转嫁得到一定弥补，另外3.5%的剧院和零售业务已恢复，相关情况已纳入2022年预测 [114][115][116] 问题9: 第四季度纽约和旧金山每平方英尺每年租赁成本大致相同，但起始租金有差异，租赁成本在不同租金价位的趋势如何，以及今年空置租赁所需的租户改善支出预期 - 第四季度数据可能是异常情况，2022年纽约市场有望改善，第四季度纽约数据包含一份交钥匙租约，导致成本升高，且租赁成本与起始租金有关 [121][122] - 租户改善支出可能主要在2023年，因租户先支出，公司后报销，预计2022年资本支出至少是2021年的两倍，2021年资本支出主要用于2020年签订的租约 [126][128] 问题10: 公司提到的其他潜在股东友好治理变化包括哪些，是否会选择退出 - 相关内容将在代理声明中详细说明，目前不便透露更多细节 [132][133]