财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.23美元，比共识高出0.01美元，较去年同期下降0.04美元，主要因1301美洲大道的巴克莱租赁到期 [10][31] - 第一季度同店现金NOI增长为负2.6%，主要受巴克莱租赁到期影响 [31] - 重申2021年核心FFO每股指导区间为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元，预计同店业绩今年仍为负 [33] - 目标是2021年租赁60万 - 90万平方英尺，年底同店租赁入住率达88% - 90% [33] - 季度末流动性为14.9亿美元，包括4.88亿美元现金和受限现金，以及40亿美元循环信贷额度下的借款能力 [34] - 季度末未偿债务为36亿美元，加权平均利率3.2%，加权平均到期期限4.7年；排除1301债务后，加权平均利率3.4%，加权平均到期期限5.9年 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度共租赁18.8万平方英尺，大部分为续约，包括1633百老汇的格什温剧院20年租约 [13][20] - 除剧院租约外，完成约3万平方英尺租赁，加权平均起始租金为每平方英尺76.08美元 [21] - 后续与Bracewell LLP签订5.4万平方英尺租约，将占用31西52街18层和19层，初始租期约16年 [14][22] 纽约业务 - 纽约投资组合同店出租率为87.3%，较上季度下降780个基点，主要因1301美洲大道的巴克莱租赁到期 [25] - 中城第一季度租赁活动（不包括续约）为190万平方英尺，比5年季度平均水平低51%；续约约120万平方英尺 [23] - 中城转租可用性占总可用性的25%，高于5年平均水平21%，但低于以往衰退期间的峰值 [24] 旧金山业务 - 旧金山第一季度租赁活动有限，总空置率较上季度增加310个基点 [27] - 旧金山投资组合同店出租率为92%，较上季度下降370个基点 [29] - 第一季度租赁约3万平方英尺，加权平均租期3.9年，初始租金平均约每平方英尺76美元 [29] - 旧金山投资组合2021年有1.8%（41420平方英尺）到期，到2023年每年到期约7.7% [29] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 纽约超过40%的人口已接种第一剂疫苗，约30%已完全接种 [11] - 中城第一季度租赁活动（不包括续约）低于5年季度平均水平，续约占比高 [23] 旧金山市场 - 旧金山约60%的人口已接种第一剂疫苗，约40%已完全接种 [11] - 旧金山第一季度租赁活动有限，总空置率上升，但已开始有改善迹象 [27] - 旧金山公司第一季度获得200亿美元风险资本融资，40家公司融资超过1亿美元 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略不变，即高标准管理投资组合，审慎分配股东资本以实现最高风险调整回报，为股东创造长期价值 [18] - 优先事项是租赁可用空间，安全健康地重新整合现有租户 [18] - 保持充足流动性，季度末达15亿美元，资本充足，为长期发展做好准备 [18] - 1301美洲大道是主要关注点，不仅要租赁资产，还要在11月到期时对8.5亿美元抵押贷款进行再融资，目前已宣布在该建筑创建新的便利设施中心 [16] - 整体交易市场本季度交易量仍较低，尽管2020年第四季度有小幅上升，核心资产且租户优质、加权平均租约期限较长的资产仍能获得较高定价，市场仍处于价格发现阶段 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司谨慎乐观地认为随着疫苗在全国分发，疫情即将结束，市场有复苏的早期迹象 [8][11] - 随着疫苗接种率上升和政府公共卫生安全指令的推动，预计2021年下半年人们对返回办公室的舒适度将恢复正常，办公室将重新有人办公，很可能在劳动节之后会看到实际入住率显著上升 [11][12] - 尽管市场远未达到疫情前的活动水平，但已开始看到实际活动，严肃的咨询很多，实地考察也有所增加 [14] - 对纽约和旧金山市场的长期弹性有信心，租户对办公室的重要性的认识不断提高，预计随着疫苗更广泛推出和更多人返回工作岗位，新的空间咨询、实地考察和积极谈判将进一步增加 [12][42] 其他重要信息 - 部分评论为前瞻性陈述，受诸多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，包括新冠疫情对美国、地区和全球经济以及租户财务状况和经营业绩的负面影响 [4] - 会议将讨论非GAAP指标，这些指标有助于评估公司经营业绩，但不应孤立看待或替代按照GAAP编制的财务结果，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在第一季度收益报告和补充信息中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：31西52街TD银行空间和1301美洲大道巴克莱空间的额外租赁前景如何？ - 31西52街TD银行楼层正在与主要是律师事务所和金融服务公司进行洽谈，部分金融服务公司有意租赁更多空间 [38] - 1301美洲大道巴克莱空间的考察活动自年初以来显著增加，主要吸引金融服务和科技公司，目前正在与一些潜在租户进行洽谈，对该空间的租赁情况感到乐观 [39] 问题2：关于新冠疫情后旧金山和纽约的新租赁需求，特别是在平方英尺激励方面有何信息？公司是否从这种变化中受益或面临潜在重组？ - 公司对一些租户因业务增长而增加空间需求持乐观态度，旧金山和纽约都有这种情况，虽然寻找空间的租户数量不多，但有需求的租户很认真，希望达成交易 [41] - 灵活性将是未来的一部分，但租户越来越认识到办公室的重要性，旧金山自3月开始开放以来，市场情况迅速好转，JLL追踪到36家寻求超过5万平方英尺空间的租户，其中26家是扩张需求 [42] 问题3：1301美洲大道租户升级空间的租金变化情况如何？在引入以前负担不起该空间的租户时，如何考虑租户信用审核？ - 公司投资组合吸引优质信用租户，通常会对每个潜在租户进行审核，1301美洲大道的定价变化不大，预计相对于巴克莱的租金仍有个位数的正价差 [47] - 虽然让步有所增加，但已开始稳定，随着租赁速度回升，经济状况将逐渐改善，目标是将建筑租给有信用的租户，预计租金不会有重大变化 [48] 问题4：关于与Bracewell的租约，能否提供更多细节，如与TD银行租金的价差、让步方案以及GAAP和现金基础的起租时间？ - 与Bracewell的租约实现了正价差，让步方案与市场情况相符，免租期约为每年租期1.2 - 1.5个月，装修补贴约为每平方英尺每年10美元 [49] - TD银行不同楼层的租金不同，部分楼层租金高于Bracewell将支付的租金 [50] 问题5：在资金方面，是否有新的投资机会？价值增值型机会是否阻碍了公司投入资金的能力？ - 目前市场上债务和夹层债务方面流动性充足，但出售资产的卖家较少，市场没有真正的困境资产，短期内不太可能出现有吸引力的收购机会，市场竞争激烈 [52] 问题6：旧金山的需求是集中在中央商务区还是整个湾区？这些需求是否与今年的资金投入有关？ - 需求主要来自旧金山，今年第一季度旧金山公司获得的风险资本融资创历史新高，许多获得投资的公司正在寻找更多空间 [55] - 希望看到旧金山的转租空间被吸收，一些租户希望拥有续租权和扩张选择权，因此公司在竞争租赁交易，看到了积极的市场活动 [56] 问题7：是否仍有信心在年底前将1301美洲大道的空间出租率达到50%？ - 公司表示有信心在年底前将1301美洲大道的空间出租率达到50% [57] 问题8：租户扩张与收缩情况如何？Bracewell来自哪里？这对市场整体有何影响？ - Bracewell是公司的老租户，之前在公司拥有的1177第六大道大楼办公，该公司希望再次成为公司大楼的长期租户，这体现了公司对租户的管理和运营方式受到认可 [59][60] - 难以预测今年剩余时间的市场吸收情况，转租空间的撤租将有助于市场吸收，目前公司管道中的需求大多是租户寻求更多空间，但不同业主情况可能不同 [61][62] 问题9：为什么现在决定对1301美洲大道进行再融资？债务市场情况如何影响这一决策？ - 公司不想等到最后时刻进行再融资，历史上通常在融资到期前2年开始寻找再融资机会，这是为了降低风险，目前市场流动性充足，希望利用这一机会 [63] - 与贷款人沟通时，即使建筑未完全出租也不影响再融资能力，市场参与者了解该空间情况，租金等因素已在再融资讨论中考虑，公司将全额再融资8.5亿美元债务，并在下次电话会议前提供最新消息 [64] 问题10：贷款人如何为空置空间提供融资或进行审核？他们对租金和资本支出成本有何假设？ - 贷款人的假设基于当前市场数据，没有过高的假设，他们还非常关注公司的赞助情况，认为公司再融资会有成功的结果 [65] 问题11：指导方针中G&A和利息费用等项目变化的原因是什么？ - G&A的变化主要是非现金项目，发布指导方针时，股权授予情况未完全确定，对G&A产生了一些调整 [67] - 利息费用的变化基于1301美洲大道再融资时间的预期变化，发布指导方针时认为再融资时间较晚，现在市场情况和反馈改变了利息费用的假设 [67] - 费用和其他收入也因费用业务的预期完成情况略有变化，但核心FFO底线数字或中点没有实际变化 [67] 问题12：第一季度直线租金调整与上下市场租赁情况与后续三个季度相比有较大变化的原因是什么？ - 公司投资组合平均租约规模接近5万平方英尺，加权平均期限较长，直线租金调整会比较集中，不是典型的钟形曲线 [68] - 公司上市时的一些租约需要重新直线化，上市超过5年后，直线租金调整预计在今年剩余时间转为负数，符合指导方针范围 [69] 问题13：如何看待股票回购活动与收购活动？ - 公司希望保持机会主义的方式，两个选项都开放，但在收购方面会非常保守，因为现金很宝贵 [70] 问题14：旧金山投资组合中是否有机会创造性地收回低于市场租金的空间以满足增长需求？还是目前主要关注填补现有空置空间？ - 公司的主要重点是为现有空置空间和近期到期空间实现最佳经济结果和租户信用状况 [73] - 虽然有时有机会收回空间并整合，但目前市场活动与疫情前相比仍有差距，这些只是积极迹象，不意味着有大量租户可以进行调整，公司会关注机会但目前重点在空置空间 [74] 问题15：零售租户是否有回归市场的迹象？公司对处理零售可用空间有何想法？ - 零售市场仍然相对缓慢，需要更多消费者和人员返回市场，公司在712有重要零售空间正在展示，但预计在更多人返回市场之前零售市场仍将缓慢 [76] 问题16：拜登政府提高企业税对租户现金流和支付租金能力有何影响？ - 目前这些只是提案，尚未谈判，预计不会完全按照提案实施，也不会抑制租户的基本业务，现在判断最终结果还为时过早 [79] 问题17：过去企业税大幅增加时，办公室租户需求有何变化？ - 企业税增加通常不会直接影响办公室需求，纽约和旧金山市场一直很活跃，企业会找到方法维持和改善业务，特别是旧金山有很多创新科技公司，对此不必过于担心 [81] 问题18：60万 - 90万平方英尺的租赁指导方针是按公司比例份额还是合并计算？是否包括格什温剧院租约？ - 租赁指导方针按100%披露，包括第一季度报告的租赁速度，其中包括格什温剧院租约 [83] - 同店入住率数字（88% - 90%）是按比例份额披露 [84]