财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为每股0.24美元，全年核心FFO为每股0.96美元，超出市场共识0.01美元 [12][47] - 2021年核心FFO每股指导区间为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元，较2020年下降0.11美元 [13][50] - 第四季度同店现金NOI增长2.2%，全年同店现金NOI增长0.2% [48] - 第四季度租金收缴率为96.7%，其中办公室收缴率为98%，非办公室租户收缴率提高至60%以上 [16][48] - 第四季度执行10份租约，覆盖87,283平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺90.81美元，GAAP基础上的按市值计价为2.3%，现金基础上为 - 1.3% [49] - 全年租赁活动达699,159平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺89.85美元，GAAP基础上的按市值计价为19.8%，现金基础上为18.5% [50] - 季度末流动性为14.6亿美元，包括4.6亿美元现金和受限现金以及10亿美元循环信贷额度 [53] - 季度末未偿还债务为36亿美元，加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为4.9年 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度租赁超过87,000平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺90.81美元，多数租赁活动为续约，降低了2021年及以后的租约滚动风险 [30] - 季度末整体出租率为95.2%，较上季度下降40个基点，较去年同期下降70个基点；调整后出租率为89.7% [30][31] - 2021 - 2023年每年租约到期面积约占8% [32] 纽约业务 - 纽约投资组合同店出租率为95.1%，与上季度持平 [37] - 第四季度租赁约70,000平方英尺，初始租金平均接近每平方英尺90美元 [37] 旧金山业务 - 旧金山投资组合同店出租率为95.7%，较上季度下降110个基点 [44] - 第四季度租赁约16,000平方英尺，加权平均租期为4.2年，初始租金平均近每平方英尺97美元，全年租赁约475,000平方英尺 [44] - 2020年旧金山约68%的租赁减少了2021年租约滚动，2021年租约到期面积为128,000平方英尺，占比5.5%；2021 - 2023年每年租约到期面积约占8.1% [45] 各个市场数据和关键指标变化 纽约中城市场 - 第四季度租赁活动（不包括续约）为140万平方英尺，较五年季度平均水平下降64%，较去年同期下降78% [33] - 季度内续约约120万平方英尺，占总租赁速度的比例较高 [33] - 中城转租可用性同比增加，目前占总可用性的24%，略高于五年平均水平20%，但远低于以往衰退时期 [34] 旧金山市场 - 第四季度租赁活动有限，总空置率较上季度增加300个基点 [41] - 非必要办公室关闭天数多于美国其他城市，新租赁活动极少，交易多为续约，且租期较短 [41][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取防御性立场，专注于保留流动性和监控租户风险，受益于长期租赁策略和蓝筹租户组合，租金收缴情况良好 [15][16] - 2021年目标是租赁60 - 90万平方英尺空间，包括50%的巴克莱银行空间，年底同店出租率目标为88% - 90% [51] - 关注1301第六大道的巴克莱银行区块和31西52街的道明银行空间的租赁，利用资产优势吸引金融服务和科技公司租户 [19][31] - 预计未来12 - 18个月市场困境机会将增加，公司将通过合资企业关系抓住机会，未来更关注增值投资 [25][72] - 公司认为核心资产、蓝筹租户和较长加权平均租约期限的物业在市场上定价更高，如出售1633百老汇10%股权和1899宾夕法尼亚大道物业 [23][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年全球经济受疫情冲击，美国办公市场冻结，公司采取防御措施，表现优于多数同行 [14][15] - 预计2021年下半年租户才会大规模返回办公室，取决于疫苗接种和感染率下降情况 [17] - 随着企业重新开业和旅行恢复，经济将迎来强劲复苏，租赁市场有望改善 [19] - 尽管当前租赁环境困难，但公司对市场前景持谨慎乐观态度，将专注于租户和员工健康、租赁可用空间和为股东创造价值 [27][28] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分内容为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 公司将讨论非GAAP指标，这些指标应结合GAAP财务结果综合评估，相关指标与GAAP指标的调节可在2020年第四季度财报和补充信息中查看 [7] - 公司更新了投资资料，包括2021年指导和免租期消耗时间表，可在公司网站查看 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年租赁目标60 - 90万平方英尺的依据、当前租赁管道情况以及租赁量在年内的发展趋势 - 公司将重点与有长期需求的租户沟通，预计下半年签约租约多于上半年，但受疫情影响预测较难，整体持谨慎乐观态度 [60][61] - 公司与科技和金融服务公司进行了有意义的对话，积极带看，包括昨日的30万平方英尺带看，也提供虚拟带看，租户对公司资产的一些特色属性感兴趣 [62][63][65] 问题2: 新租户对办公空间密度和使用的看法 - 目前租户的办公空间配置尚未确定，整体较为灵活，预计疫情后与疫情前相似，但过去十年的高密度趋势将有所缓解，每个员工的可租赁面积可能略有增加，公司和租户都在探索促进协作的创新方式 [67][68][69] 问题3: 公司对交易活动的看法，包括投资机会和投资组合配置 - 目前市场因流动性充足暂无困境机会，公司未来更关注增值投资，但目前进入特定市场为时尚早，主要关注合资企业机会以提高物业管理和其他费用回报，不倾向长期租赁机会 [71][72][73] 问题4: 纽约市场租赁优惠情况，以及巴克莱银行和道明银行空间达成交易所需的装修补贴和免租期，两个空间的优惠方案是否有差异 - 与疫情前相比，租赁优惠略有增加，与优质租户谈判时免租期约为每年一个月多一点，长期交易的装修补贴约为每平方英尺130美元左右，直接租金总体保持稳定，有效租金受优惠增加影响，两个空间的优惠方案预计相似 [78][80] 问题5: 2021年公司进行股票回购的意愿，是否需要出售资产来恢复回购，以及在不增加资本的情况下是否有能力进行回购 - 公司一直以保持杠杆中性的方式进行股票回购，目前更关注资产负债表和流动性，2021年因巴克莱银行和道明银行空置将损失约4500万美元现金流，若市场有机会，公司将考虑进行股票回购 [81][82] 问题6: 现金同店NOI指导中是否考虑了递延租金偿还的积极影响 - 指导中考虑了递延租金偿还的积极影响，否则同店NOI将大幅为负，同时还考虑了免租期消耗和现有租约的有机增长 [84][85] 问题7: 公司退出华盛顿特区市场后，投资组合未来的变化，是否会加大在旧金山的投资 - 公司目前同时关注纽约和旧金山市场，暂不考虑进入第三或第四个市场，将根据机会进行投资，对两个市场都持积极态度 [90][91] 问题8: 纽约和旧金山租户对长期办公空间需求的差异 - 旧金山的公司招聘活跃，有大量风险投资资金投入，预计限制措施解除后租赁活动将回升；纽约非必要办公室开放时间较长，市场更加多元化，科技行业引领租赁活动，公司与纽约潜在租户的沟通更有成效 [93][95][97] 问题9: 公司对在资产中增加不同类型办公产品的看法，以及纽约市场租户的搜索范围是否扩大 - 公司投资组合多元化，长期以来采用多学科的租赁方式，考虑在1301提供会议空间等设施，以满足租户需求 [103][104][106] - 租户愿意考虑其他子市场，但搜索范围最近有所收紧，更注重位置因素，公司资产的位置和属性具有优势 [109][110][111] 问题10: 为达到指导中点需要完成的租赁量，以及2021年租赁对收益的影响 - 达到同店出租率指导中点需要新增37.5万平方英尺的租赁面积，占租赁目标中点的50%，其中包括预计租赁50%的巴克莱银行区块，剩余50%为续约租赁，续约租赁预计上半年完成，新增租赁预计下半年完成 [117][118][121] - 2021年收益指导未考虑巴克莱银行空间租赁的潜在收益，因为即使租约在下半年执行，租户入住和装修后才开始确认收入 [123] 问题11: 2021年非办公收入的预期，以及前本德尔空间的租赁潜力 - 非办公收入收缴率较上季度提高了10多个百分点，达到60.3%，预计将继续改善，2021年不会有未来直线租金或应收账款的冲销 [128][129] - 去年已租赁了亨利本德尔空间的一部分，提供了约85%的收入，目前奢侈品市场较慢，公司2021年未计划出租剩余空间，将谨慎选择合适的用途 [130][131] 问题12: 公司对股息的看法，以及未来的股息政策 - 公司调整股息政策是为了适应疫情期间的情况，减少约3000万美元的现金支出，以保留流动性，随着巴克莱银行和道明银行空间的租赁，现金流和应税收入将增加，有望带来股息增长 [135][136] 问题13: 纽约和旧金山市场的转租率现状，以及转租率对市场有效租金的影响 - 纽约中城转租可用性占总可用性的24%，低于互联网泡沫破裂和金融危机时期，许多租户将转租视为试水，若租赁部分空间可能会撤回转租，预计随着人们返回工作，部分转租空间将被撤回 [138][139][142] - 旧金山中央商务区转租可用性较高，预计人们返回工作后部分空间将被撤回，短期内转租空间对市场构成逆风 [144] - 由于交易数据较少，难以确定有效租金的最终水平，目前由于优惠增加，有效租金可能下降约10% [145] 问题14: 2021年租赁期限的趋势，以及租赁管道中的需求主要是搬迁还是净扩张 - 公司目前营销的是较大面积的空间，与大型公司沟通，多数讨论为长期租约，如10 - 15年甚至更长，但也会有一些短期交易以满足部分租户的灵活性需求 [149][150] - 租赁管道中的需求主要是搬迁，部分租户会增加空间，部分租户保持不变 [152]