财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度FFO为每股0.42美元，环比增长0.05美元，AFFO为每股0.41美元，环比增长0.04美元 [8] - 2021年全年FFO为每股1.58美元，同比增长28%，AFFO为每股1.59美元，同比增长53% [8] - 2021年第四季度现金股息增长近6%至每股0.27美元，全年股息增长23% [9] - 2021年第四季度FFO和AFFO的派息比率分别为64%和66%，年化股息收益率约为5.6% [9] - 2021年总债务与总企业价值比为50%，净债务与EBITDA比为8.1倍，固定费用覆盖率为6.2倍 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度收购了26处物业，分布在11个州的17个市场，主要集中在休斯顿市场 [4] - 2021年全年收购了68处净租赁零售物业，总价值超过2.6亿美元，加权平均资本化率为6.8%，加权平均剩余租期为8.1年 [6] - 2021年第四季度收购的物业中，34%的租金来自地面租赁物业，这些物业具有较高的长期残值 [5] - 2021年第四季度收购的物业中，超过一半的租金来自人口超过100万的都市区，约一半的租金来自2022年城市土地研究所的25个顶级市场 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿是公司2021年第四季度最大的投资市场，占收购租金的34% [5] - 2021年全年收购的物业分布在休斯顿、达拉斯、夏洛特、亚特兰大、西雅图、华盛顿特区、凤凰城和奥兰多等美国最强市场 [6] - 休斯顿市场具有强劲的宏观经济基本面，尽管地面租赁组合降低了第四季度的平均资本化率，但公司认为这是一个具有良好风险调整回报的特殊机会 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行以房地产为重点的投资策略，专注于高质量、高收益的净租赁物业收购 [7] - 公司计划在2022年收购2亿至2.5亿美元的零售净租赁物业，预计资本化率与2021年全年相似 [14] - 公司计划在2022年出售4000万至5000万美元的资产，包括位于俄勒冈州希尔斯伯勒的Wells Fargo办公物业 [15] - 公司预计2022年FFO指导范围为每股1.53至1.58美元，AFFO指导范围为每股1.51至1.56美元 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2022年的前景持乐观态度，预计将继续在竞争激烈但分散的净租赁交易市场中保持灵活性 [7] - 公司预计2022年第一季度的平均资本化率将高于第四季度，更接近2021年前三季度的水平 [5] - 公司认为，尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司有足够的流动性支持未来的收购活动 [11] 其他重要信息 - 公司2021年第四季度的收购活动主要集中在12个行业的19个租户，其中9个是新租户 [5] - 公司2021年第四季度的收购活动包括在休斯顿市场购买的地面租赁物业组合，这些物业具有较高的长期残值 [5] - 公司2021年第四季度的收购活动主要集中在人口超过100万的都市区，约一半的租金来自2022年城市土地研究所的25个顶级市场 [4] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年收购指引为何略低于2021年 - 公司对2022年的收购指引略低于2021年，主要是由于宏观经济环境的不确定性，公司希望在资本市场的波动中保持谨慎 [18][19] 问题: 2022年杠杆率趋势 - 公司预计2022年杠杆率将有所下降，净债务与EBITDA比将保持在7倍左右，公司计划通过ATM计划匹配资金交易 [20] 问题: 2022年资本化率预期 - 公司预计2022年的资本化率将与2021年相似，尽管宏观经济环境存在不确定性，但市场定价保持稳定 [21][22] 问题: 收购市场的地域和物业类型差异 - 公司在2022年的收购策略将更加注重租户质量和市场选择，特别是在休斯顿等强劲市场 [27][28] 问题: 地面租赁物业的租金增长结构 - 地面租赁物业的租金增长结构因租户而异，部分租户有年度增长，部分租户每五年增长5%至10% [54][55] 问题: 2022年资产出售计划 - 公司计划在2022年出售4000万至5000万美元的资产，包括位于俄勒冈州希尔斯伯勒的Wells Fargo办公物业 [15][41] 问题: 2022年资本结构优化 - 公司计划通过ATM计划发行股票以匹配资金交易，预计2022年杠杆率将有所下降 [20][47] 问题: 2022年租金增长预期 - 公司预计2022年租金增长将受益于通胀环境，租户续租时将面临更高的市场租金 [69][70] 问题: 2022年资本支出计划 - 公司计划在2022年收购2亿至2.5亿美元的零售净租赁物业，预计资本化率与2021年相似 [14][75]